Angela Lúcia de Araújo Ferreira
 Arquitecta.
Doctora en Geografia Humana por la Universidad de Barcelona
Profesora del Maestrado en Arquitetura y Urbanismo
Universidade Federal do Rio Grande do Norte.

En este texto se aborda el tema de las parcelaciones particulares, un mecanismo de producción del suelo urbano, del que resultó, en gran parte, la constitución territorial de las ciudades brasileñas. La investigación se centra en el estudio de la ciudad de Natal, situada al Nordeste de Brasil. La transformación de fincas rústicas en suelo urbano y la creación de un mercado de suelo iniciados en Natal en la década de 1940 y consolidados posteriormente, determinaron, tempranamente y sin control, el parcelario y la trama callejera de una parte considerable del área urbana actual. Del análisis realizado se infiere que parte del suelo parcelado pertenecía al patrimonio público y que sus propietarios eran funcionarios públicos y políticos, además de los agentes inmobiliarios tradicionales. Con respecto al capital invertido se constató la presencia del sector agroexportador y del comercial urbano. Sin embargo, la proximidad a los grupos de poder benefició el agente parcelador en el sentido de expandir su patrimonio, fomentar la fragmentación del suelo, con vistas a una mayor rentabilidad, y generar el crecimiento extensivo de la ciudad.

Palabras clave: Natal, Brasil/ parcelaciones/ políticas urbanas/ producción de suelo

This text addresses the theme of the division of private land into plots, the production mechanism that generated the configuration of most Brazilian towns. The research focus on Natal, a medium-sized city in Northeastern Brazil. The transformation of rural land into urban land and the development of a land market, initiated in the forties and consolidated from then on, determined precocious and uncontrolled configuration of settlement parcelling and street grids in a substantial fraction of the present day urban complex. The analysis has shown that part of the parcelled land had once belonged to the state and that later owners were public servants and politicians, besides the traditional estate agents. The presence of capital associated with agro-exportation and urban commerce activities. Close proximity to political groups in power benefited developers as they expanded the area of their properties, increased their profits by a high fragmentation of the urban land and to generate extensive urban growth.

Key words: Natal, Brasil/ lotification/ Urban politics/ land production

El capital invertido en esta producción procede de dos fuentes principales: el agroexportador y el comercial urbano. A pesar de que la identificación de los propietarios-productores muestra la participación mayoritaria de un tipo de parcelador - la persona física - también se comprueba que las empresas aumentan su papel en la determinación de la organización del mecanismo a lo largo del período estudiado, lo que lleva a una modernización creciente de la operación inmobiliaria vinculada a la producción de suelo.

Los datos contenidos en el Registro de Inmuebles archivados en los cartórios de oficio, principal fuente de información de la investigación aquí presentada, revelaron no solamente la identidad del parcelador sino también sus relaciones con la propiedad del suelo. Para caracterizar mejor el agente promotor se utilizaron datos recogidos en el Registro Mercantil archivados en los expedientes de la Junta Comercial do Rio Grande do Norte (JUCERN) y entrevistas con personas significativas.
 

Consideraciones iniciales acerca de la parcelación privada

Las parcelaciones particulares han sido caracterizadas por Moisés Llorden como:

"el mecanismo por el cual un suelo rústico, generalmente en torno de una vía de acceso a la ciudad, es transformado en urbano, al implantar sobre él una trama elemental de calles de trazado más o menos geométrico que lo dividen en una serie de manzanas de dimensiones apropiadas al tipo de edificación a que se destinan, siendo a su vez subdivididas en el mayor número posible de solares con fachada a la calle" (1978, p. 93).

De esa forma, los procesos de parcelación implican la incorporación de un cierto tipo de trabajo que consiste en "la definición de solares, apertura de calles, limpieza del terreno, terraplenado, colocación de bordillos y línea de conducción de aguas pluviales, etc.", o sea, una serie de mejoras donde el parcelador procura obtener su beneficio (Rodrigues, 1988, p. 26). Por ello, esta producción fundiária o del suelo es considerada como "una forma de producción inmobiliaria" ya que no se trata sólo "de una venta de tierra, pues el parcelador debe acondicionar mínimamente la finca; por tanto, invertir alguna suma de dinero en el fraccionamiento y en la construcción de equipamientos y elementos de infraestructura exigido por la ley" (Ribeiro, 1988, p. 33). Eso significa que si antes el suelo ya poseía valor, ahora su precio se eleva debido a la incorporación de trabajo, las mejoras del área y las expectativas de valorizar el suelo.

El objeto de esa producción es, asi, primero valorar y después valorizar el suelo. "Con el proceso de valorizar - resultante de la redefinición del uso del suelo y del proceso de ocupación del área metropolitana – las parcelas que antes eran vendidas por hectáreas, pasan a ser vendidas por metros cuadrados" (Carlos, 1994, p. 137). Luiz Cesar Ribeiro añade: "el ‘beneficio’ del parcelador es la renta por él generada en razón del cambio de uso que opera, comprando tierra ‘al por mayor’, por precio fijado en su uso presente, y vendiendo tierra al detalle con uso transformado" (Ribeiro, 1988, p. 34).

En ese proceso de producción del suelo participan varios agentes, además del propietario de la tierra que puede ser o no el parcelador. Son importantes también los corredores de fincas y las compañías inmobiliarias que ejercen el papel de intermediarios en el negocio, promoviendo la venta de los solares o parcelas; los compradores que lo hacen para el uso propio, para vivir o para producir, o como simple inversión; y la administración pública que desempeña un papel fundamental como reguladora, muchas veces de forma contradictoria.

La parcelación del suelo es, en gran parte, una actividad de la iniciativa privada, pero cabe (o debería caber) a la administración pública la fiscalización y la reglamentación de esta operación. Las legislaciones imponen en general restricciones urbanísticas tales como el tamaño de los solares, la anchura de las calles y las obligaciones del parcelador en lo que se refiere al destino de áreas para equipamientos colectivos e implantación de infraestructura. Pese a ello, no siempre y no en todos los lugares las normas existen o son respetadas, y las consecuencias se pueden ver en el aspecto muchas veces desordenado de los sectores de las ciudades donde predomina este mecanismo de producción del suelo, principalmente en los destinados a la población de menor poder adquisitivo, en lo tocante a la ausencia y al abandono de los espacios públicos y de las calles y en la relación de unos con otros.  Según Moisés Llorden "sus promotores siempre cuentan para llevarlo a cabo con la inexistencia de una normativa coherente que regule la expansión urbana y, en el caso de que hubiese algún esbozo de ésta, con la alianza de los gestores municipales interesados, las más de las veces, en la proliferación de las parcelaciones" (1978, p. 93). Luz Marina García y Teresa Pulido plantean que en el caso de Santa Cruz de Tenerife (Canarias) "la actuación municipal se caracteriza por tolerar el incumplimiento de las ordenanzas en lo que se refiere a la instalación de servicios urbanos en estos núcleos. Su intervención se reduce a aquellos casos que supone un peligro para la población" (1982, p. 27). Con respecto a Brasil, Flavio Villaça recuerda que "la historia de las leyes reglamentando las parcelaciones, (...), ha sido una larga historia de burla a las leyes. La frecuencia con que tales leyes son burladas es tan grande, que muestra claramente la alianza entre el Estado y los empresarios parceladores" (1986, p. 28). Estas irregularidades van desde la ilegalidad en la propiedad de la tierra hasta la no aplicación de las exigencias contenidas en la legislación urbana vigente, donde y cuando ellas existen.

Sin embargo, si por un lado este aspecto caótico parece, a primera vista, predominar en esta forma de expansión "espontánea" de algunas ciudades, principalmente, contraponiéndola al espacio planeado, por otro hay que destacar que por su flexibilidad dio lugar a lo que Manuel Solà-Morales (1991, apud Serra, 1995, p. 26) llama "invención de formas y tipos urbanos". Sin duda, el ejemplo de la fragmentación del suelo llevado a cabo en Gracia en el siglo pasado "forjada por yuxtaposición de parcelaciones alrededor de plazas centrales, consiguió en pocos años una unidad conjunta como si de un trazado unitario se tratara"⁽²⁾ (Solà-Morales et al., 1976, p. 32). A esto se refiere Enric Serra cuando plantea que "contràriament a la idea que, més enllà d’una planificació general estricta, el creixement urbà tendeix a l’anarquia, l’estudi del creixement gracienc ens permet constatar que amb ben poc n’hi ha prou perqué un procés espontani trobi el seu alè i una ferma cohesió interna" (Serra, 1995, p. 26).

De manera que el parcelador tiene una participación significativa en la ampliación del perímetro urbano, en el cambio de uso y en la valoración del suelo. Pese a operaciones como la anteriormente mencionada, la forma en que las parcelaciones acontecen (normalmente sin el control y planificación de los ayuntamientos) llevó, en su momento, a un crecimiento poco denso y desarticulado de la ciudad, creando intersticios vacíos, aumentando los costes de la implantación de equipamientos y servicios urbanos y favoreciendo la especulación inmobiliaria, que suele pesar aún hoy en las ciudades de los países de Latinoamérica, como se verá más adelante.

Además de las cuestiones socio-económico-jurídicas que este proceso implica es relevante señalar que desde el punto de vista de la estructura física de la ciudad, las parcelaciones tienen un papel fundamental. Ellas delinean y consolidan el trazado urbano, plazas y calles, que una vez implantados son de difícil alteración. Del ambiente construido, la parte que sufre menos cambios a lo largo de la historia es aquella realizada en relación con la parcelación, sea ésta espontánea o planeada, legal o clandestina, hecha de forma paulatina o de una vez. Flavio Villaça hablando de la ciudad de São Paulo (Brasil) y para mostrar la importancia de las parcelaciones en la estructura física de la ciudad presenta un hecho bastante ilustrativo: "los edificios de la Rua Direita o de la Rua São Bento o del Largo São Francisco ya fueron construidos y demolidos tres veces. Pero las calles Direita y São Bento o el Largo de São Francisco aún son hoy, el mismo espacio (suelo) que eran en 1750". Y añade:

"En gran parte las parcelaciones establecen la división entre el suelo público y el suelo privado. Establece la línea divisoria entre la calle o plaza (suelo público) y el solar (suelo privado). Una vez trazada esa divisoria es muy difícil alterarla pues esa alteración sólo es posible - por lo general - a través de expropiaciones" (Villaça, 1986, p.28).

Nestor Goulart Reis Filho en su estudio sobre la arquitectura brasileña plantea: "Un rasgo característico de la arquitectura urbana es la relación que se vincula al tipo de solar en que está implantada". Más adelante, añade: "Al mismo tiempo, no es difícil constatar que los solares urbanos se corresponden, en principio, con el tipo de arquitectura que irán a recibir". Pero él señala que la arquitectura se adapta más a los cambios económicos y sociales que el solar urbano, "pues las modificaciones de éste exigen, por general, una alteración del propio trazado urbano" (Reis Filho, 1970, p. 16). Si se constata que a cada arquitectura corresponde un solar específico y viceversa, se puede observar también que el solar, la manzana y su conjunto que trazan la trama callejera se corresponden con el papel que desempeña el suelo en el momento en que fue ocupado, la forma en que fue producido, los intereses y las estrategias de su promotor.

La parcelación es así un modo de crecimiento espacial, un mecanismo de transformación del suelo rústico en urbano, una forma de producción del suelo. Se la puede encontrar en las ciudades capitalistas en varias etapas de desarrollo del proceso de urbanización, paralelo o no a otros mecanismos de producción del suelo, principalmente en momentos de rápido e intenso crecimiento y expansión urbana con demanda poco solvente y con una administración débil. Desde el punto de vista urbanístico, este tipo de crecimiento "aparece efectivamente como marginal a las leyes más generales de la ortodoxia teórica" (LUB, 1972, p. 86) faltando, por lo tanto, una teoría que soporte y describa sus contenidos y permita prever su desarrollo⁽³⁾.

En la segunda mitad del siglo XIX, cuando las ciudades sufrieron más cambios, se puede detectar que, en el caso español, el mecanismo de producción del suelo más conocido es el de los "ensanches". Ellos dejaron huellas, dependiendo de sus diferentes grados de aplicación, en los planes de expansión de las ciudades españolas. Pero, según Moisés Llorden, no todo crecimiento ha seguido las directrices de los Planes de Ensanche, y en este sentido expone:

"paralelamente a la aplicación de los ensanches, considerados generalmente como espacios burgueses, se fue utilizando otro mecanismo de producción del suelo urbano, con destino en este caso hacia las clases proletarias y medias bajas (...).  Se trata del mecanismo de las parcelaciones particulares, generador de grandes plusvalía para la burguesía promotora, y cuya aplicación se ha extendido a lo largo del siglo actual, en algunos casos como en León, hasta bien avanzada la década de los cincuenta" (op. cit., p.93).

Igualmente, Horacio Capel señala que en España:

"Desde el siglo XIX la aristocracia y, sobre todo, la burguesía han ido obteniendo grandes beneficios de la parcelación de sus propiedades situadas en el espacio periurbano. De hecho, este proceso se ha convertido en una fuente importante de acumulación de capital, a través de la plusvalía obtenida del suelo. El crecimiento y la expansión de la ciudad se han convertido en un gran negocio" (1990, p.96).

A este respecto, Mercedes Tatjer plantea: "en el caso de la Barcelona contemporánea los procesos de crecimiento suburbano en forma de parcelaciones, de pequeñas urbanizaciones y de ciudades jardín resultan menos conocidos que el proceso de crecimiento planificado que se ejemplifica en el Ensanche Cerdá". Y añade que "a pesar de su desconocimiento y escasa consideración historiográfica" estas formas de crecimiento tienen un gran significado en el "actual paisaje urbano barcelonés" (1993, p.53). Enric Serra confirma la profusión de la bibliografía sobre el Plan Cerdá, mientras que el proceso de urbanización periférica, que coexistió con él durante el siglo pasado, quedó hasta hace poco "al marge dels debats tradicionals sobre la ciutat". Según el autor, el ejemplo de Gracia "malgrat no poder ser interpretat segons els criteris arquitectònics usuals constitueix, sens dubte, un dels testimonis més significatius de la historia del nostre espai urbà" (1995, p. 26).

Según Luz Marina García y Teresa Pulido, en el estudio sobre el crecimiento periférico de Tenerife, estima que las parcelaciones que dieron forma a los barrios de urbanización marginal también tuvieron un papel importante en el crecimiento urbano de la ciudad y se iniciaron en la década de 1930-1940. Estos procesos, añaden, "han adquirido en nuestra región una importancia tal que quizá estos asentamientos pueden representar hasta la tercera parte del crecimiento residencial insular en los últimos veinte años" (op. cit., p.25). Sea por la calidad o por la extensión de los espacios creados, las parcelaciones tuvieron su importancia en las ciudades españolas.

En Brasil, principalmente en las grandes ciudades como Rio de Janeiro, la existencia de este tipo de producción del suelo se debe, por un lado, a la imposibilidad de gran parte de la población para tener acceso al mercado de viviendas a causa de su relativo encarecimiento y por otro, a la existencia de grandes extensiones de suelo vacante, poco rentable económicamente, en las periferias urbanas (Ribeiro, 1988, p.35). En lo que se refiere a Natal, el caso aquí estudiado, se puede decir que este es el mecanismo que muestra con mayor claridad las estrategias de los detentadores de la propiedad de la tierra, principalmente por la intensidad en que fue usado. La configuración actual de la ciudad fue en gran parte determinada por esta forma de creación del suelo, que creó en expectativa en pocas décadas grandes extensiones de suelo calificado y preparado para el uso de las actividades urbanas.

Presentar las condiciones concretas que favorecieron la aparición de las parcelaciones, señalar el origen del capital y de la propiedad del suelo y analizar cuáles son las características de los agentes promotores son las cuestiones que guían y estructuran este trabajo.

El surgimiento del mercado de suelo urbano

Los cambios que se produjeron en la economía del estado de Rio Grande do Norte y de la ciudad de Natal durante la Segunda Guerra Mundial dieron un nuevo significado a la cuestión del suelo urbano y a la expansión del espacio físico de la ciudad.Para explicar el proceso de valoración de la tierra urbana y el crecimiento de un mercado del suelo deben tenerse en cuenta varios hechos que se desarrollaron a finales de los años 1940 y, más específicamente en las décadas siguientes, las de 1950 y de 1960. A estos factores, que van desde cuestiones de orden económico a cuestiones demográficas, se aludirá seguidamente.

a) Crecimiento poblacional

La intensificación del proceso de concentración de las actividades estratégico-militares y la implantación de la Base Aérea Norteamericana, dieron lugar no solamente a la transferencia de un gran contingente de militares sino también a una fuerte migración de población civil hacia Natal. Esta migración, hasta hoy no superada, contribuyó a un incremento poblacional de alrededor de 88,2 por ciento en el período 1940-1950. La población pasó de 54.836 habitantes en 1940 a 103.215 en 1950. La continuación del incremento poblacional, en ritmo un poco más lento, en las décadas siguientes se debió no solamente a la fijación y desarrollo de las actividades militares del Estado brasileño, en la postguerra, sino también al nuevo papel, más dinámico y participante, que Natal pasó a tener respecto a la economía del Rio Grande do Norte.

A pesar de la intensificación de la actividad de la construcción en los años de la Guerra, la producción inmobiliaria no fue suficiente ante la creciente demanda de vivienda tanto para alquilar como para comprar. Tal situación propició la búsqueda de nuevas áreas para vivir y en consecuencia la fragmentación de fincas sin cultivar en los espacios suburbanos y rurales del municipio de Natal.

b) Transferencia de capital hacia el sector inmobiliario

La Segunda Guerra Mundial tuvo un papel importante en la dinámica económica del estado de Rio Grande do Norte y de su capital. Diversos factores permitieron una considerable acumulación de riqueza en las manos de algunos grupos y familias: la expansión de la producción algodonera y la creación de factorías para su tratamiento y elaboración; la apertura de nuevos mercados para este producto y el consiguiente aumento de la exportación del algodón; la diversificación en la pauta de exportación con la entrada en la misma de minerales utilizados en la industria bélica como la sheelita (tungsteno) y el desarrollo de las actividades económicas urbanas, principalmente el comercio y los servicios.

Estos grupos, tanto los vinculados a los sectores agroexportadores como los beneficiados con la expansión de las actividades urbanas (principalmente los comerciantes), tal vez por la escasez de opciones para invertir su capital o simplemente como forma de extender su base material y por haber encontrado facilidades, se convirtieron también en propietarios de suelo potencialmente urbanizable, en parceladores de fincas y en detentadores de la renta del suelo. De esa forma estos grupos transfirieron hacia el sector inmobiliario parte de su capital, reservando tierras y parcelando poco a poco las fincas improductivas, activando el mercado de suelo en la periferia del municipio. Como señala Luiz Cesar Ribeiro, "el mercado de tierras es una alternativa muy propia a la lógica de la acumulación comercial, pues se trata de una intermediación que permite beneficios elevados generados por la diferencia entre el precio pagado por las grandes áreas y el cobrado en la venta al por menor" (Ribeiro, 1985, p.27).

c) Elevación de la renta familiar

A pesar de su carácter efímero, la presencia de los militares norteamericanos provocó una dinámica de la economía urbana con la aparición de pequeños y medianos comerciantes y prestadores de servicios (tanto del sector llamado "formal" como del sector "sumergido") y un consecuente aumento de la tasa de empleo y de los salarios. La población civil se estableció "con la finalidad de ejercer actividades de comercio y de prestación de servicios para suplir las necesidades del contingente militar, y motivados por la gran circulación de dinero que se producía en la ciudad" (Andrade et al., 1987, p.15). La fijación y la ampliación de las actividades militares del Estado brasileño y de determinadas instituciones federales mantuvieron, posteriormente, los niveles de salarios y los patrones de consumo de los estratos medios de la población, posibilitando una razonable circulación de moneda que sostiene en gran parte la economía de la ciudad hasta hoy.

La elevación de la renta, la formación de una clase media con ahorros y el posterior mantenimiento de los salarios de los funcionarios públicos federales (civiles y militares) fueron importantes en la formación de una demanda de solares para construcción de viviendas, como inversión o simplemente para especulación.

d) Creación de una infraestructura viaria

La instalación de la base aérea, al oeste, casi a 20 km del puerto de Natal y la instalación de una base naval en el río Potengi al norte, hicieron surgir dos ejes de intenso tráfico: la carretera Natal-Parnamirim y una vía de penetración perpendicular a ella (la actual Avenida Alexandrino de Alencar), en dirección a la base naval ubicada en el barrio de Alecrim. El crecimiento físico de la ciudad y la entrada del suelo en el mercado fueron dirigidos, en gran medida, por estos ejes.

e) Existencia de tierras improductivas en la periferia de la ciudad (zona rural)

Las propias características geográficas y las características del suelo del municipio de Natal condicionaron la ocupación y uso de las tierras disponibles para parcelar. En gran parte el suelo es arenoso, con la presencia de numerosas dunas, donde pocas inversiones se habían realizado en el sentido de mejorar, elevar o diversificar la producción agrícola para el abastecimiento de la población urbana.

De esa forma, no estando determinado por el uso agrícola, el precio a pagar por esas tierras era bastante reducido. Se añade a ello, el hecho muy importante de que una parte significativa de las mismas fue, como se detallará más adelante, aforada al ayuntamiento y comprada al estado, o simplemente donada por estas instancias de la administración pública a particulares, instituciones o empresas. Esa gran cantidad de tierras disponible para el fraccionamiento y la especulación, constituye el elemento fundamental para la aparición del mercado de suelo, siendo transformadas lentamente, según los intereses en función de los procedimientos y estrategias especulativas, de suelo rústico a suelo urbano.

f) La insuficiente definición del perímetro urbano

La insuficiencia de medidas para hacer prevalecer la determinación legal de la zona urbana y del municipio así como  la poca definición de usos (actividad urbana o rural) beneficiaron enormemente a los parceladores y propietarios de suelo a la hora de comprar el suelo y registrar sus parcelaciones. De acuerdo a sus conveniencias registraban las parcelas o solares como urbanas o rurales, o como los dos al mismo tiempo y, en las áreas limítrofes, en un municipio o en otro.

En general, para los agentes productores del suelo las calificaciones de esas áreas no constituyeron obstáculos para sus empresas. Las parcelaciones realizadas en las décadas de los 50 y 60, en una gran mayoría, y los conjuntos de viviendas promovidas por el Estado en las décadas de los 60 y 70 contribuyeron considerablemente a la ampliación del perímetro urbano sin el debido control del Ayuntamiento de Natal. La dispersión de la población en el territorio municipal llevó a que el IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) considerase como área urbana, en el censo de 1980, todo el territorio del municipio (172 kilómetros cuadrados) englobando todos los asentamientos allí existentes.

Los factores mencionados - es decir, el incremento poblacional, las inversiones en la compra de tierras, la elevación de la renta familiar, la creación y mejora de la red viaria, el suelo periférico improductivo y la zona urbana no definida - propiciaron las condiciones necesarias para el surgimiento y el dinamismo del mercado de suelo urbano. Este momento consolida la separación entre la propiedad del suelo y el sector inmobiliario. Dentro de la larga historia de conflictos y de convivencia entre el mercado de suelo y el mercado inmobiliario, éste es el período en que el suelo se convierte en el protagonista. El capital inmobiliario consolidará su importancia dentro de un proceso empresarial, que incluye la propiedad del suelo, cuando se dé inicio a las Incorporações Imobiliárias, o sea, las promociones privadas en los años 70 y 80, o en el propio proceso de parcelación en su fase más reciente.
 

El proceso de fraccionamiento en pequeños solares

La primera parcelación registrada en el Cartório en 1946 se dio a partir de la fragmentación de una manzana del sector planeado por Antonio Polidrelli ⁽⁴⁾, donde se localizaba una villa (Vila Seabra), en el barrio de Petrópolis. La mayoría de las parcelaciones realizadas entre 1946 y 1949 se ubicaron en la zona urbana. La década de los años 1950, no obstante, se caracterizó por el gran boom del fraccionamiento del suelo suburbano y de forma extensiva de la zona rural. Los datos muestran (cuadro 1) que el 54,5 por ciento del total de 222 parcelaciones realizadas en el municipio de Natal se produjeron en esta década y corresponde el 18,1 por ciento de la superficie total parcelada entre 1946 y 1989. Estos datos, comparados con los de las décadas siguientes indican que, a pesar del gran número de parcelaciones, la superficie media por promoción no es muy elevada. Sin embargo, se constata también que en las demás décadas disminuye el número de parcelaciones pero aumenta el área ocupada por ellas, principalmente en la década de los 1980.
 

Cuadro nº 1
Número de parcelaciones registradas y superficie parcelada por década

* Esta media fue calculada sobre las parcelaciones que contenían las dos informaciones.
** En este índice no está incluida la parcelación registrada con el número 166 que corresponde a una superficie de 1.417ha por estar repartida entre los municipios de Natal y Parnamirim.
*** Para mayor aproximación a la media se excluyó del cálculo, además de la parcelación anterior, la parcelación registrada bajo el número 178 que corresponde a una superficie de 1.400 ha.
Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício.

El total de superficie ocupada por las parcelaciones en el período comprendido entre 1946 y 1989 corresponde hoy a una cifra superior al 53 por ciento del área urbana edificable del municipio de Natal (11.048,77 ha). Este dato muestra el protagonismo de este mecanismo de producción del suelo en la configuración actual del espacio físico del la ciudad y el poder que tuvieron sus promotores para transformar, con la connivencia de la administración pública, el uso del suelo.
 

El parcelador y la propiedad del suelo

La propiedad del suelo así como la procedencia del capital invertido en la parcelación, constituían dos cuestiones claves para situar esta producción en la economía en general y estrechar sus vínculos con el sector dominante en aquellos momentos, o sea, el agrario y el agro-exportador. De hecho, el supuesto inicial establecía una estrecha relación entre los propietarios urbanos y los propietarios rurales o entre los que ejercían actividades en la ciudad pero determinadas desde el campo. El Registro de Inmuebles suministró informaciones interesantes en el sentido de acercarse a esta cuestión del origen del título de propiedad, además de proporcionar datos para el análisis del período en que el suelo fue utilizado como reserva o provisión de valor, gracias a la distinción entre los momentos de adquisición de las fincas y del registro de la parcelación, inmediata o no.

Pronto se constató que, en su totalidad, las fincas pertenecían a los promotores, o sea, los propietarios del suelo y los parceladores eran el mismo agente. Luiz Cesar Ribeiro (1988, p.34) en su trabajo sobre la producción inmobiliaria en Rio de Janeiro señala que la iniciativa del propietario de fragmentar sus fincas se produce generalmente "en el inicio del proceso de parcelación de una zona de la ciudad". Después de iniciado tal proceso surge otro agente, "un capitalista que compra la finca del propietario para revenderla en solares". La investigación en "la relación de dominio"⁽⁵⁾, en la cual consta la fecha de compra del terreno y la fecha del registro de la parcelación permitió observar que, principalmente en los últimos años, en las parcelaciones promovidas por las empresas disminuye el espacio de tiempo entre la compra y la parcelación de la finca, lo que indica de forma explícita el propósito de la operación. Sin embargo, las conclusiones en lo que se refiere al universo total estudiado se presentan de forma diferente y no de forma homogénea a lo largo del período investigado, como muestra el análisis que se presenta a continuación.
 

El tiempo de reserva del suelo

Los terrenos (cuadro 2) fueron adquiridos, en su mayoría (56.3 por ciento), en las décadas de los 40 y de los 50. De ellos, casi la totalidad fueron parcelados en los años 50 y 60 (91,2 por ciento). Las fincas parceladas en la década del 70 fueron adquiridas en su mayor parte antes. Ya en los 80 es significativa la adquisición del suelo en la misma década; no obstante, la presencia de suelo obtenido en los años 40 y 50 hace que la media del tiempo de reserva sea elevada, como se verá en seguida.
 

Cuadro nº 2
Década de adquisición del suelo relacionada con la década de registro de la parcelación del suelo en Natal (1946 - 1989).

Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício de Notas.

La aproximación al estudio del tiempo que permanece el suelo en reserva, o sea, del período que transcurre entre la fecha de adquisición del terreno y el registro de la parcelación, con el propósito de establecer una media aproximada, puso de manifiesto la existencia de dos momentos delimitados alrededor del año 1960. Se calculó la media sobre las parcelaciones realizadas en un período de cinco años, como muestra el cuadro 2, y se comprobó que por término medio entre 1946 y 1959 bajaba de 9,2 a 5,8 años el tiempo de espera para ejecutar la parcelación. Después de 1960 existe una tendencia a elevarse de 9 a 14 años el período de almacenamiento de los terrenos. Si se sobrepone a este dato el número de parcelaciones realizadas en los mismos períodos (figura 1) se puede observar que a medida que crece el número de parcelaciones disminuye el tiempo de espera y que éste se eleva cuando decrece el número de operaciones. Los elementos que caracterizan estos dos momentos muestran que la entrada en el mercado de suelo de una gran cantidad de solares y la consiguiente saturación de la demanda llevó a los propietarios de suelo a rezagarse más para invertir en la fragmentación de sus fincas en las décadas siguientes. Si, por un lado, en el segundo momento el número de parcelaciones claramente decrece y empieza a estabilizarse, por otro, el intervalo de reserva no se presenta tan uniforme. Se necesitan algunas observaciones para entenderlo, principalmente en lo que se refiere a los primeros cinco años de la década de los 1970.

Figura 1
Valor medio del tiempo de reserva del suelo (barra)
Número de parcelaciones (línea) registradas en períodos de cinco años

Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício de Notas.

Uno de los factores que explica la disminución del tiempo de permanencia del suelo como rústico en el inicio de la década de 70 es, probablemente, la publicación en 1968 del Plano Urbanístico e de Desenvolvimento Natal,  RN, que no tuvo ninguna aplicación pero que fue la base para la discusión y elaboración de otro plan y su transformación en ley en 1974, el Plano Diretor da Cidade de Natal. La expectativa de mayores restricciones a una producción rentable sin sumisión a cualquier legislación urbanística llevó a los que tenían la intención de parcelar a registrar sus parcelaciones antes de que se concretasen tales limitaciones. Como el plan no se reglamentó, el tiempo de espera volvió a elevarse. Esta expectativa frente a los cambios que pueden suceder con la legislación urbana se produce también en la primera mitad de los años 80, cuando nuevamente entra en discusión el Plan Director que se aprobó en 1984.
 

La forma de adquisición del suelo

El estudio del origen del título de propiedad que posibilita la "relación de dominio", contenido en los expedientes inscriptos en el Registro de Inmuebles, puso de relieve otro hecho que merece destacarse: la forma en que los agentes parceladores adquirieron sus tierras ⁽⁶⁾. La identificación de los titulares mostró que también la suposición inicial de que la propiedad urbana era una extensión de la rural, o sea, que quien detentaba el suelo urbano eran los latifundistas rurales vinculados con la agroexportación, tuvo que ser matizada y mejor explicitada ya que aparecieron otros agentes.

Las fincas en las que se realizaron las parcelaciones, que en su gran mayoría formaban parte del patrimonio familiar, fueron adquiridas de diversas formas: compras, herencias, aforos y donaciones. Ahora bien, en este trabajo se pondrá énfasis en el análisis de los ex-propietarios, en  la presencia de la administración pública y el uso dado al patrimonio municipal y estadual. Efectivamente en 118 registros de parcelaciones (resumidas en el cuadro 3), o sea, en el 53,1 por ciento del total, se encontró en la "relación de dominio" la participación del ayuntamiento o del estado en la propiedad del suelo dentro de los treinta años que antecedieron a la parcelación; de ellos el 47,5 por ciento fueron transacciones realizadas de forma directa entre las instituciones públicas y el parcelador en forma de aforo ⁽⁷⁾, en el caso del ayuntamiento o de compra en el caso del estado, antes o después de 1946 ⁽⁸⁾; y el 52,5 por ciento restante fueron negociadas con el ex-propietario inmediatamente anterior o no. Muchas tierras habían pasado por diversos propietarios desde su adquisición a las instituciones públicas; sin embargo, se observó que entre los ex-propietarios había algunos que transmitían su propiedad al parcelador de una forma muy rápida a veces en cuestión de días, lo que hace pensar en la existencia de un intermediario "hombre de paja" que oculta al verdadero interesado en la adquisición del terreno. Tal hecho llevó a discriminar en el cuadro 3 las dos formas de adquisición de los terrenos a la administración pública por los ex-propietarios: los terrenos adquiridos antes de 1946 (80,6 por ciento) y posteriormente a este año (19,3 por ciento). No se tienen datos suficientes para afirmar que las intenciones de utilización de esta gran cantidad de suelo adquirido antes del año 1946 fueran especulativas, pero, tampoco se tienen estadísticas sobre una producción agrícola, pecuaria o agro-industrial significativa, en estos terrenos, en las décadas que antecedieron al boom de la parcelación.
 

Cuadro nº 3
Número de parcelaciones por década según la forma y período de adquisición del suelo, por parte de sus parceladores o por sus propietarios originales

Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício de Notas.

La representativa superficie de 1.063,3 ha del patrimonio público fue objeto de parcelaciones particulares; de estas 533,2 ha (50,1 por ciento) fueron adquiridas en el período en que ya había empezado el proceso masivo de fraccionamiento del suelo, sea de forma inmediata por sus primeros adquirentes sea por sus sucesores. Este proceso cuyo punto culminante se da en la década de los 50, cuando el 59,5 por ciento de las fincas parceladas fueron así obtenidas (cuadro 3), fue declinando a lo largo de los años "sin que esto signifique un abandono de las prácticas de favoritismo" como constata el artículo ⁽⁹⁾ sobre el trabajo de Fernando Mineiro, respecto de las donaciones de tierra por el Ayuntamiento de Natal.

En su Història da Cidade de Natal, de 1946, Luis da Câmara Cascudo proporciona un testimonio de cómo se expoliaba, en aquellos momentos, el patrimonio público. Cuando se refiere a las potencialidades del barrio Alecrim como futuro sector residencial, plantea: "el crimen, cruel y tenebroso crimen de la displicencia administrativa, es ensuciar todo ese escenario luminoso entregando el suelo donde la gente puede morar a quien quiere sólo vender" (1981, p.15).

¿Pero quiénes fueron los favorecidos? Identificarlos es importante en el sentido de caracterizar mejor a los propietarios de la tierra parcelada. Pero ahora solamente se destacaran dos tipos de propietarios: en primer lugar, los que adquirieron sus tierras y fueron sus parceladores independientemente de la fecha de adquisición; y en segundo lugar los que la adquirieron de terceros pero en el período posterior a 1946 por los motivos mencionados anteriormente.

En lo que se refiere a los primeros (cuadro 4) se puede distinguir entre las tierras cuyo aforo fue concedido por el ayuntamiento a sus propietarios-parceladores (115,9 ha) y las que fueron compradas al estado (473.5 ha). Esta división de jurisdicción está vinculada con la ubicación de los terrenos. Al ayuntamiento le pertenecía lo que en aquel momento era considerado área urbana y área suburbana y al estado el área rural; la línea divisoria entre ambos era la Avenida Mor Gouveia o la antes denominada Légua do Conselho ⁽¹⁰⁾. Dicha divisoria determina hasta hoy un incremento en los impuestos a pagar por compraventa de inmuebles dentro de esta zona; por ser terrenos foreros sus propietarios pagan además del 3 por ciento correspondiente al Impuesto sobre la Transmisión Ínter Vivos de Bienes Inmuebles, el 2,5 por ciento de laudemio ⁽¹¹⁾.

De este modo, en los barrios más próximos al centro de la ciudad el suelo fue aforado a los parceladores y en los más periféricos comprado al estado. Entre aquellos que recibieron el foro o que compraron se destacan los comerciantes, del comercio minorista, como la familia Chaves, Miguel Barra, la familia Suassuna, Fernando Gomes Pedroza, o del negocio inmobiliario como la familia Palatinik, o la familia Euphrásio Santana; pero también se encuentran aquellos vinculados con las actividades agroexportadoras o con el comercio y tratamiento del algodón como Juvenal Lamartine de Faria, Gerold Geppert y con las actividades industriales como la familia Cunha Medeiros, propietarios de la Imobiliaria São João Ltda ⁽¹²⁾.

Cuadro nº 4
Superficie parcelada según forma de adquisición del suelo

Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício de Notas.

Los parceladores, que compraron sus fincas a propietarios a los cuales les fueron aforadas las tierras o que las compraron al estado en el período en que ya habían iniciado el proceso de parcelación masiva de suelo, o sea, después del año 1946, se destacan por los motivos ya mencionados, ya que ellos podrían ser los realmente interesados en la transacción con la administración pública y es posible que utilizaran intermediarios. Entre ellos sobresale el nombre de Henrique Euphrásio de Santana que compró suelo de propietarios, los cuales, en plazos que varían de 10 días a 6 meses, habían efectuado la compra al estado; fue el propietario que llevó a cabo el mayor número de parcelaciones, tal como muestra el estudio presentado a continuación. De sus trece parcelaciones seis se realizaron en suelo adquirido directamente del estado y tres comprados en las condiciones descritas anteriormente. Este patrimonio de suelo adquirido entre los años 1947 y 1959, probablemente fue lo que le permitió crear en 1960 una empresa inmobiliaria (Imobiliária Santana & Filhos Ltda) que todavía continúa con una importante actuación en la ciudad.

Solamente dos parcelaciones se registraron como donaciones ⁽¹³⁾ de suelo, una concedida a la empresa privada Radio Nordeste, y la otra destinada a la fundación estatal de casas populares. Pese a ello, el estudio llega a la misma conclusión que Fernando Mineiro con respecto a su investigación sobre el suelo donado en Natal: "el trabajo revela un proceso de privatización de las áreas públicas, sin discusión de la finalidad principal de las donaciones" ⁽¹⁴⁾ y, lo mismo se puede señalar respecto de los aforos del ayuntamiento y ventas de las tierras del estado. La expoliación del patrimonio colectivo es histórica y bastante más grave cuando se usa para el enriquecimiento de algunos a partir de la inversión especulativa; o sea, si la mayor parte de las donaciones encontradas por Fernando Mineiro fueron a las propias instituciones estatales o estaduales y a entidades o sociedades sin finalidad de lucro, los aforamientos y compras al estado tuvieron como objetivo la máxima rentabilidad con el fraccionamiento del suelo para vender o para la reserva con vistas al aumento de valor.

De esa forma, lo que existió fue una administración pública permisiva que no sólo consintió la apropiación indebida del suelo sino que también otorgó la posesión de la tierra a los comerciantes, funcionarios públicos y latifundistas rurales. Se puede observar que entre los ex-propietarios o entre los propietarios-parceladores que adquirieron terrenos directamente del patrimonio municipal o estadual figuraban políticos y que en diferentes momentos, anteriores o no, ocuparon cargos públicos, como Joaquim Manoel Texeira de Moura (ex - alcalde), Juvenal Lamartine de Faria (diputado y ex-gobernador), Omar O’Grady (ex-alcalde) y Sylvio Piza Pedroza (alcalde y gobernador), entre otros.

Así se puede decir que se beneficiaron del poder para expandir su base material y favorecer a sus familias vislumbrando una elevación del precio en el futuro. De la misma forma favorecieron a los que detentaban el poder económico urbano, o sea a los comerciantes, ya que al final ellos mantenían "estrechas relaciones con los políticos" ⁽¹⁵⁾. Respecto de los vínculos de estos propietarios de suelo urbano y el poder político local, Maria do Livramento Clementino ⁽¹⁶⁾ confirma: "ellos tenían influencia en el poder local no porque fueran propietarios de suelo urbano, ellos son propietarios de suelo urbano porque detentaban el poder local".

Esta concentración de propiedades del patrimonio público en manos de algunas personas, relacionados con los grupos en el poder, no se realizó sin conflictos de posesión de tierras. En la década de los 1950, la familia Pedroza, por ejemplo, en el proceso de expansión de sus propiedades y con uno de sus miembros, Silvio Pedroza, gobernador del estado, expropió y legalizó tierras en su nombre pertenecientes a los ocupantes "ilegales" de las tierras (posseiros) que vivían y producían en ellas. Los pequeños productores al no poseer los títulos de propiedad no pudieron demostrar el derecho a la ocupación. Los vecinos del barrio se organizaron y emprendieron una manifestación que se transformó en una cuestión política con la intervención de la Iglesia como intermediaria en el conflicto que implicaba, de un lado a la familia Pedroza, que se mezclaba con el gobierno, y, por el otro a los vecinos del entonces pueblo de Ponta Negra. La aparente solución fue la donación de parte de las tierras al Arzobispado de Natal por el declarado propietario Fernando Pedroza, atenuando de esa forma el conflicto (Machado, 1989).

Estos hechos también ganan significado cuando se sabe que el ayuntamiento tiene hoy pocos terrenos para facilitar la necesidad de construcción de equipamientos colectivos en los barrios surgidos a partir del proceso de parcelación, y que el estado necesitó comprar o expropiar a particulares los terrenos donde, en momentos posteriores, fueron construidos los conjuntos de viviendas populares. Estas viviendas están muchas veces ubicadas (total o parcialmente) en áreas anteriormente parceladas por particulares.

Varios parceladores pueden ser, todavía hoy, identificados como los mayores latifundistas urbanos. Parte de las grandes propiedades no fueron parceladas y parte de las fincas parceladas no fueron vendidas. Estas son estrategias de especulación inmobiliaria utilizadas por el promotor, que espera el momento más propicio para vender o parcelar. Otra parte, aunque parcelada y vendida, permanece en el "Catastro Inmobiliario Municipal" como de propiedad del agente parcelador. Esta situación se debe, por un lado, al largo período de tiempo entre la compra, el pago de los plazos y la propiedad definitiva del comprador de las parcelas, y por otro lado, a que la gran mayoría es suelo que permanece aún en stock a la espera de beneficios futuros como reserva de valor. Esta estrategia de vender por partes la parcelación es bastante frecuente entre los parceladores, principalmente en Brasil. Maria R. Sampaio (1994, p.22) se refiere a un ejemplo bastante ilustrativo en el caso de São Paulo: una parcelación promovida por la Companhia Imobiliaria Parque da Moóca se comercializó en una primera etapa entre 1925 y 1926 y en una segunda parte entre 1932 y 1934, pero los últimos solares solamente se vendieron en 1977. En el inicio el plazo para efectuar el pago era de 12 años, pasando más tarde a 96 meses. Estos hechos retroalimentan la especulación con el suelo con el surgimiento de los "vacíos urbanos" tan presentes en la ciudades brasileñas.
 

La procedencia del capital

"En 1940, él había comprado Lagoa Nova. Kilómetros de tierras abandonadas, con un corral de alambre de púas y dos casas en ruinas". Y sin afirmar la fecha a la vez que estimaba - "después de las eras de los 40"- añade "parceló sus terrenos en Natal (...). Hizo la demarcación judicial de la propiedad y allí (...) se puso de acuerdo con cada uno de los vecinos".

Así se refería Osvaldo Lamartine a su padre, Juvenal, político y un legítimo representante de la oligarquía algodonera-pecuaria (Faria, 1974, p.13). Para Maria do Livramento Clementino (1990, p.190) este relato enseña que la historiografía "nos clarifica la procedencia de los ahora latifundistas o parceladores urbanos". De hecho, en la investigación realizada en los cartórios se han encontrado tres parcelaciones registradas a su nombre: una en 1948 y dos en 1949, con un total de 99.614,65 m² de superficie dividida en 211 solares. El suelo parcelado, como consta en los documentos de la notaría, fue aforado al ayuntamiento: una parte antes y otra después de 1946. Esta superficie parece muy inferior a la que menciona su hijo. Sin embargo, hoy todavía la familia se encuentra entre los poseedores de las 100 mayores propiedades urbanas sin utilización, o Imóveis Territoriais ⁽¹⁷⁾ de Natal. Surge, entonces, una cuestión: ¿estarían realmente los parceladores vinculados con las actividades agrarias? Y si así es, ¿cuál fue la participación de los otros sectores económicos en la fragmentación y expansión de la ciudad en las décadas pasadas?

El origen o los orígenes del capital que promovió la producción del suelo a través de las parcelaciones constituyó desde el inicio de este trabajo un objetivo constante, habiendo obtenido algunos éxitos. El problema radicaba en que la mayoría de los parceladores eran personas físicas y por ello era necesario identificar las familias por sus apellidos y por el tipo de actividad que ejercían; tarea a veces difícil cuando ya ha transcurrido algún tiempo y especialmente en momentos de muchos cambios como fueron las décadas de postguerra. Para ello, se ha recurrido a informaciones obtenidas de descendientes y conocidos de los parceladores a la par que de historiadores, investigadores y procedentes de la historiografía local. En cuanto a las sociedades mercantiles, las informaciones obtenidas en los archivos de la JUCERN posibilitaron no sólo identificar la procedencia del capital, sino también la vinculación que tenían personas físicas con los parceladores y con otros tipos de actividades ejercidas por las empresas.

Es importante retomar algunos elementos que caracterizaron, en lo que se refiere a la economía en general, los años 1940 y 1950, en que se inicia este proceso a gran escala de fragmentación del suelo suburbano y de transformación del suelo rústico a urbano. Para Maria do Livramento Clementino ⁽¹⁸⁾, no hay duda de que el capital predominante en ese momento era el capital mercantil y, más específicamente, la actividad que dirigía la economía era la agroexportación. En este sentido destaca que el capital comercial urbano es una forma de expresión del capital agroexportador. La investigadora explica que quienes dominaban la economía en la ciudad eran los comerciantes que realizaban el comercio agroexportador.  Tanto vendían lo que aquí se producía, como compraban lo que aquí se consumía. Además, esta autora también explica que la cultura algodonera condujo a una imbricación importante entre las actividades comercial, agropecuaria e "industrial".  Además de darle una supuesta faceta industrial, el hecho de tener el productor las máquinas de tratamiento del algodón, le daba la posibilidad de aglutinar la producción de la región y comercializar el producto, lo que caracterizaba una estructura de comercio determinada desde la finca. Esta condición daba origen a lazos con la ciudad y consolidaba sus vínculos con lo urbano y permitía a los comerciantes invertir fuera de su dominio en la compra del suelo urbano y en el comercio de exportación e importación.

Esto explica de una forma general las características de la actividad económica y el motor de acumulación del capital en aquel momento y una parte de la procedencia del capital parcelador. Sin embargo, a medida que el estudio se acerca a las actividades económicas y al origen de las familias, se puede advertir que aún quedan algunas cuestiones por dilucidar. Se observa que, además de los parceladores cuya actividad está directamente vinculada al sector agrario y esencialmente al tipo de agroexportador anteriormente mencionado, varias familias parecen no estar relacionadas directamente con este sector, sino que se dedicaban al comercio típicamente urbano. Esto supone una llamada de atención respecto a la inversión de una especificidad del capital comercial en la producción del suelo. Son, sin duda, las consecuencias de la gran circulación de dinero que viene con la guerra y que beneficia también a los comerciantes no mayoristas con ventas de alimentos, utensilios domésticos, vestuario, sombreros y materiales de construcción, entre otros. Este enriquecimiento les dio igualmente la oportunidad de invertir en suelo.

Volviendo a lo que muestran los datos, se puede observar que en la promoción de las parcelaciones predomina la aplicación de capitales patrimoniales. Su origen puede ser diverso y se tienen pocos elementos para identificarlos de forma segura en la gran mayoría de los casos. Esos capitales pueden proceder de herencias, de ahorros personales o incluso haber sido acumulados en otros sectores de la economía. Sin embargo, por las características de la actividad económica y por el origen de las principales familias, se observa un predominio de capitales procedentes del comercio de mercancías, una actividad que genera a veces cambios en dirección a la acumulación mayor en el comercio de suelo o trata de mantenerlo paralelo a su actividad principal. Es un hecho que se puede detectar entre las empresas, como se verá más adelante. Entre ellas también predomina en el inicio del proceso, entre las décadas de los 1940 y 1960, el capital comercial con la entrada, en su fase moderna más reciente, del capital procedente de la construcción en la producción de suelo a través de las parcelaciones.

Tipología de los agentes parceladores

Identificar y clasificar a los que actuaron directamente en la producción del suelo a través de las parcelaciones, además de ser importante para caracterizarlos, permite ver la participación de los otros sectores económicos y de las élites políticas en este tipo de operación con el suelo urbano. Conforme a la entidad jurídica se puede clasificar  a los parceladores como personas físicas o particulares y como personas jurídicas o empresas (cuadro 5).

Cuadro nº 5
Parcelaciones registradas en Natal, según la entidad jurídica de los parceladores (1946-1989)

* En estas cifras se incluye la parcelación registrada con el nº 166 realizada por un parcelador persona física, en la década de los 60 con una superficie de 1.417 ha y un total de 1.248 lotes, por entender que aquí se trata del análisis del agente parcelador y su producción.
Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes del Registro de Inmuebles de los Cartórios de Ofício .

Se observa que la gran mayoría de las parcelaciones fueron promovidas por personas físicas, a excepción de la década de los 80. A pesar de la participación inferior de las empresas, que sólo llevaron a cabo el 13,5 por ciento del número de parcelaciones en todo el período estudiado, su productividad en términos de solares y superficie representa cerca de un tercio del total de la producción. Es interesante observar cómo a partir de 1950, y a excepción de los años 60 ⁽¹⁹⁾, las empresas crecen y las personas físicas decrecen. La participación de las empresas en la producción del suelo aparece de manera creciente también respecto al número total de promociones en cada década, principalmente en las tres últimas (7 por ciento en los años 1960, 28,5 por ciento y 53,8 por ciento

Las personas físicas

En las 222 operaciones realizadas en Natal un total de 178 nombres diferentes de personas físicas aparecen vinculados con las parcelaciones. Estas personas, que realizaron un total de 186 parcelaciones, actuaron de forma individual o aglutinadas, por vínculos familiares o no. Después de los ajustes ⁽²⁰⁾, el número final de agentes se ha reducido a 139 parceladores.

Al observarse estos agentes y las parcelaciones con una superficie igual o superior a 10 ha en todo el período estudiado (1946-1989), se puede constatar que 40 promotores realizaron 69 parcelaciones, o sea, el 31 por ciento del total de 222 parcelaciones. Esta producción, sin embargo, corresponde a una superficie de 4.628 ha - el 62,9 por ciento de la suma de superficie fraccionada por todos los parceladores. De ellos, 10 produjeron 100 ha o más y representan juntos el 73,9 por ciento de la superficie parcelada por las personas físicas y el 50 por ciento del total de superficie parcelada en todo el período. Los datos muestran la elevada concentración de las inversiones en la producción del suelo en la ciudad. Esta concentración aumentó cuando se conoció la composición de las sociedades empresariales que también actuaron en la fragmentación y transformación del suelo en Natal. Se encontraron 14 integrantes de siete empresas que participaron como personas físicas en la promoción de parcelaciones, superando en muchos casos su producción en superficie como persona jurídica.

Si algunas personas físicas están relacionadas con las mencionadas empresas, otras se vinculan a empresas con actividad fuera del sector inmobiliario y que, como personas jurídicas, no aparecen en las actividades parceladoras.

Es interesante observar, entre las personas físicas, los corredores de inmuebles y entre ellos se destaca Humberto Pignataro, de origen italiano, que aparece siempre en promociones conjuntas aunque nunca como primer copropietario. De esa forma participó en nueve operaciones realizadas por personas físicas, entre 1950 y 1964, y en paralelo, actuó como persona jurídica, una vez accionista de la Imobiliária Potiguar, en siete más entre los años 1949 e 1955. Enilson Medeiros dos Santos ⁽²¹⁾ lo identifica como uno de los responsables de la moderna correduría inmobiliaria de Natal, al organizar empresas comerciales para intermediar en las compras y ventas del suelo. Y evidentemente, añade, este cambio sólo fue posible cuando surgió la necesidad de suelo urbano en un mercado ya formalizado que las condiciones de postguerra habían posibilitado.

La profesión de los agentes parceladores anotada en buena parte de los expedientes analizados confirma la fuerte presencia de comerciantes, seguida por la de funcionarios públicos (civiles y militares), profesionales autónomos e industriales.

Las empresas

Se han podido identificar 18 empresas que realizaron 30 operaciones, o sea (13,5 por ciento) del total, con 2.329,6 ha que representan el 31,7 por ciento de la superficie total parcelada. La consulta realizada en la JUCERN (Junta Comercial do Rio Grande do Norte) reveló el objeto social de estas empresas. Se puede decir que, fundamentalmente, se vinculan a dos tipos de actividades: al comercio y a los negocios inmobiliarios en sus diferentes formas, o sea, compra y venta, parcelación, alquiler, construcción y promoción. Aunque el comercio forma parte de los negocios inmobiliarios, se tratará de forma separada debido a las especificidades de este último en el mecanismo de producción de suelo. Tres empresas no están incluidas en esta clasificación por pertenecer a sectores diferentes, el sector de servicios de comunicación y el sector de extracción mineral, o por no tener comprobadas sus actividades. Las empresas comerciales se dedican a la transacción de representaciones y distribución de productos alimenticios, coches y materiales de construcción. Tres añaden a sus funciones iniciales la actividad inmobiliaria; una se transforma, 35 años después de creada, en una empresa de negocios inmobiliarios y las dos restantes permanecen, a pesar de sus actuaciones en la producción de suelo, en sus ramos iniciales. En lo que se refiere a las vinculaciones de las empresas con la actividad agropecuaria y extracción de minerales se observó que tres empresas amplían sus funciones hacia estos sectores y entre ellas una empieza sus actividades en el comercio y tratamiento del algodón y otra lo añade más tarde.

Entre las sociedades mercantiles que operan en el negocio inmobiliario, seis tienen como función principal la compra y venta de inmuebles, construidos o no, y la ejecución de parcelaciones; y tres actúan en la construcción. Dos de ellas intervinieron en las promociones inmobiliarias privadas. Estas constructoras registraron alteraciones en las funciones iniciales, en el sentido de introducir el comercio de inmuebles y la ejecución de parcelaciones entre sus actividades. Las empresas inmobiliarias, por su parte, no presentan ningún tipo de cambio de función a lo largo de sus actuaciones.

De las 30 parcelaciones registradas a nombre de las empresas, 14 promociones (46,6 por ciento) fueron realizadas por seis inmobiliarias inscritas como tales desde sus orígenes. Dos más fueron llevadas a cabo por una empresa que cambia de funciones hacia los negocios inmobiliarios. En conjunto, estas 16 parcelaciones suman una superficie de alrededor de 482,49 ha, que representa el 20 por ciento del suelo parcelado por las empresas. Así las otras empresas cuyo objeto no es, de forma exclusiva o principal, la transacción con el suelo acabaron por invertir más en el negocio inmobiliario, tal vez por tener una estructura empresarial más sólida. No obstante, como se puede observar a través del registro mercantil, la mayoría de estas inmobiliarias fueron creadas en paralelo a otras actividades desarrolladas por sus propietarios. Al mismo tiempo hay parceladores que aparecen inicialmente como personas físicas y a lo largo del tiempo se transforman en personas jurídicas dando origen a estas empresas, probablemente para administrar la venta de solares, y que aún hoy permanecen en este ramo de actividad, muchas veces asociados a otros sectores del comercio. La permanencia de las inmobiliarias, creadas en ocasión del boom de las parcelaciones o a consecuencia del mismo, se explica por la gran cantidad de solares o parcelas aún no ocupadas, vendidas o fragmentadas, debido a factores tales como: mala calificación del sector, saturación de la demanda potencial solvente o, algunas veces, problemas de legislación urbana o ambientales, pero sobre todo para mantenimiento de las expectativas de mayores beneficios en otro momento. Entre los clasificados como inmobiliaria, se pueden encontrar hoy día, en la Guía comercial, profesional, industrial y de servicios ⁽²²⁾, tanto empresas como corredores de inmuebles (personas físicas), los siguientes nombres vinculados a las parcelaciones aquí estudiadas: F.G. Pedroza Imóveis Ltda, Gerna S.A., Humberto Pignataro, Imobiliaria Henrique Santana Ltda, Nil Negocios de Imóveis Ltda y Manoel Macedo Brito.

Otro dato relevante que merece ser considerado es que las promociones registradas a nombre de estas empresas representan solamente una parte de la actuación de sus propietarios en esta forma de producción del suelo. Como personas físicas o en nombre de sus familiares, el número y la superficie por ellos parcelados se eleva en algunos casos de manera considerable. Se puede señalar las empresas Maia, Palatinik e Cia Ltda, Pedroza Irmãos e Cia, R. Chaves e Cia, Imobiliária Santana e Filhos, Gerna S.A., Nil Negocios de Imóveis Ltda, cuyos propietarios produjeron, por lo menos, el doble del número de parcelaciones registradas como personas jurídicas. Es significativo destacar los tres siguientes casos: en el primero, el propietario de la Imobiliária Santana e Filhos Ltda realizó trece parcelaciones más entre los años 1949 a 1959, lo que corresponde a una superficie producida total de 285,70 ha; en segundo lugar uno de los propietarios de la Pedroza Irmãos & Cia, que tiene registrada una parcelación más, con lo cual eleva a 1.448,7 ha la superficie por él parcelada y representa el 19,6 por ciento del total de superficie fragmentada en el período de 1946 a 1989; y finalmente el socio mayoritario de la empresa Gerna S.A., también con dos parcelaciones más, que pasa a un total de 1.640,79 ha, el 22,3 por ciento de la superficie total parcelada en el período estudiado.

Consideraciones finales

Los estudios de realidades concretas ⁽²³⁾ muestran que las parcelaciones particulares son un mecanismo de producción del suelo que se ha desarrollado en el proceso de constitución de las ciudades capitalistas occidentales. Con mayor o menor intensidad, oficiales o clandestinas, paralelas o no a otros mecanismos y en momentos históricos diferentes, se puede decir que las parcelaciones tienen de forma general, y de acuerdo con las especificidades de cada formación social, características similares en el proceso de producir, en las estrategias utilizadas y en las intenciones de sus promotores al atender a un solo objetivo: valorizar el suelo.

Aunque a veces poco estudiadas, las parcelaciones definieron o han definido gran parte del paisaje urbano actual de las ciudades en Brasil y otros países, entre ellos España, creando modelos que con algunas excepciones, tienen características similares. Acogen en gran medida la población de medios y bajos ingresos en períodos de elevado crecimiento demográfico. Este aumento de la demanda del suelo unido a momentos en que las legislaciones y restricciones urbanísticas no existen o son poco eficaces, producen las condiciones propicias a su aparición y desarrollo.

Colocar una gran cantidad de suelo en expectativas, vender por etapas los solares, no invertir en infraestructura o en equipamientos urbanos, aprovechar al máximo el suelo sin preocuparse de las áreas verdes, limitarse al simple trazado de calles y delimitación de las parcelas, burlar la legislación cuando ella existe o corromper los sistemas de fiscalización, son algunas de las estrategias y prácticas usadas por los parceladores para obtener mayores ganancias con su negocio.

El hecho de que tales asentamientos representen hoy en Natal más del 50 por ciento del área urbana edificable del municipio muestra el impacto que ha producido y la importancia que han adquirido las parcelaciones en Natal en la transformación de la finca rústica en suelo urbano y en la configuración actual de la ciudad. Al contrario de los mecanismos de producción del suelo planeado el estudio acerca de las parcelaciones pone de manifiesto una forma de construir las ciudades de manera fragmentaria que muchas veces es considerada como un crecimiento espontáneo "sin tener en cuenta que este crecimiento siempre atiende a una lógica propia y a nivel de cada parcelación" (Llorden, 1978, p.94). Estas operaciones en el espacio urbano realizadas así de forma fraccionada, sin un plan global de base y sin restricciones urbanísticas, van creando en la ciudades varios subsistemas viarios que no siempre se integran al trazado callejero de las zonas vecinas o con el del centro urbano. En determinados momentos esta forma "espontánea" de crecimiento, cuya respuesta proyectual se encuentra al margen de las propuestas urbanísticas más ortodoxas, debido a su flexibilidad dio lugar a la invención de "formas y tipos diferentes", como enseñan los estudios realizados acerca de las parcelaciones en Barcelona y, más específicamente, el caso de Gracia. El modelo de parcelación de Gracia resultó de un encadenamiento de fragmentos urbanos que al final produjo una solución unitaria bastante coherente (LUB, 1972; Solá-Morales et al., 1976; Serra, 1995). De todas formas, no todas las condiciones históricas y formaciones sociales favorecen tales hechos y el afán ante las expectativas de obtención de beneficios, a través de la venta de los solares, parece no haber permitido, en la mayoría de los casos, propuestas urbanísticas innovadoras. Pese a ello, aunque lejos de las normas generales de la planificación o al margen de las teorías urbanísticas, esta forma de producción del suelo urbano tiene una lógica interna que se puede ver en la forma de adaptarse al sistema de propiedades, a los mecanismos de mercados y a las exigencias de los usuarios, a la topografía del terreno y al tipo de arquitectura que se va a implantar. Es decir, se trata de un producto a medida de quien lo va a usar. Esto pone en cuestión la coherencia de los resultados.

En Brasil esta forma de expansión se dio con la connivencia del Estado. La legislación federal para regular este tipo de intervención del suelo urbano tardó mucho, llegando en el momento en que la trama urbana de la mayoría de las grandes y medianas ciudades ya estaba consolidada; son raras las excepciones donde las ordenanzas locales existían y fueron respetadas. Además, las propias intervenciones de la administración pública, a través de las "urbanizaciones", se dieron dentro de esta misma política expansionista y con problemas a veces mucho más serios si se consideran desde el punto de vista del conjunto de la ciudad. En Natal las exigencias de estas legislaciones han provocado la elevación del capital inicial necesario a la producción, el encarecimiento del suelo y un alejamiento de los promotores de medio y pequeño porte. Se constata también una relación entre el tiempo de reserva del suelo y la probabilidad de formalización de leyes urbanísticas. Los momentos en que baja el período de retención del suelo coinciden con los momentos de discusión y elaboración de medidas restrictivas o controladoras, o sea, de los Planes Directores, como se observó entre los años 1968 y 1974, y de 1980 en adelante. Es decir, en estos momentos las perspectivas de aplicación de reglamentaciones más exigentes y la obligación de someterse al control de las leyes urbanísticas parecen agilizar el proceso de fragmentación y registro de la parcelación más que otros factores como un aumento de la demanda. Al final se puede registrar la parcelación en una fecha e incorporarla al mercado de suelo solamente muchos años después, de forma esporádica o no, cómo o cuándo sea más propicia la ocasión.

Las restricciones y obligaciones impuestas al parcelador y a su producción, aseguradas además por la Ley Federal nº 6.766, son una de las razones de la inexistencia de parcelaciones entre 1986 e 1990, tal como se dijo en este trabajo. Claro que se tiene que añadir que también disminuye la cantidad de suelo suficiente para operaciones en gran escala como hasta entonces venía sucediendo. Además este es ahora el momento de la promoción, del negocio del suelo vinculado a la construcción y de la preferencia hacia la construcción en altura.

Se constató que en la mayoría de los casos examinados, "la actividad de parcelar no constituye la única ni la más importante actividad de la empresa" o de los individuos, como también concluye Maria R. Sampaio (1994, p.31) en su estudio sobre los parceladores en São Paulo. Sin embargo, es relevante el papel de aquellos que tienen como función principal la parcelación. Por esta razón hay que distinguir entre los propietarios de fincas que parcelan y venden sin continuidad en la actividad de compraventa de suelo, y aquellos que se dedican a la compra de fincas y ventas de parcelas. Esto es necesario una vez que, como afirma Luz Marina García, "en los dos casos la tierra es un valor de cambio pero, mientras que para el segundo el suelo es el conducto de circulación del capital, para el primero la tierra no está integrada en dicho circuito" (1989, p.184).

Muchas veces la oportunidad de hacer una parcelación vino de la situación de los individuos o grupos en la jerarquía social y en la proximidad al poder, como las oligarquías agrarias, los comerciantes, los funcionarios públicos y los políticos. Una parte pasó en aquellos momentos de este "gran negocio" a dedicarse com exclusividad al sector inmobiliario iniciado en esa época. Esta oportunidad se produjo en gran medida por la facilidad de obtener la tierra a bajo precio una vez que pertenecía al patrimonio público y que fue adquirida a través de aforo o compra al estado, para parcelar, para reserva de valor o los dos, como se comprobó, ya que el tiempo de espera ha sido como media más de 5 años, hasta en períodos de gran producción y demanda. De esa forma, funcionarios públicos, políticos y comerciantes usaron de sus cargos, posiciones políticas y económicas para apropiarse del patrimonio público.

Se ha podido comprobar que los reconocidos como latifundistas urbanos tradicionales no fueron parceladores de suelo y que la participación de los propietarios rurales y agroexportadores en esta producción inicial fue matizada por la aparición de otro agente que surge de la investigación: el comerciante de origen extranjero, que llegó a Natal en las primeras décadas del siglo XX, en especial aquel que no entró en el comercio de exportación ya demasiado monopolizado por el gran capital, inicialmente inglés y después multinacional del negocio del algodón. Estos nuevos inmigrantes tenían una visión más inversionista hacia la transacción de tierras y una lógica de comerciante minorista, además de una cierta proximidad con los grupos oligárquicos que les facilitaban el acceso al suelo. Fueron ellos los que parcelaron gran parte del suelo de Natal, mientras que sólo más recientemente el capital parcelador se ha originado en el propio sector inmobiliario y de la construcción.

Desde su inicio, la parcelación constituyó una operación de cierta envergadura. La investigación muestra que, en las últimas décadas, existe una tendencia empresarial en el proceso de producción del suelo, a través del mecanismo de parcelación en Natal y una producción dirigida hacia las clases media y alta de la población. Los agentes productores de la parcelación aparecen con funciones cada vez más nítidas, menos como personas físicas y más como personas jurídicas.

Identificar a los interesados en adquirir el suelo es, sin duda, un aspecto importante en el análisis de esta producción, que este estudio no tenía como objeto primordial. No obstante, se puede afirmar que la adquisición del suelo como inversión, fue y continúa siendo un gran negocio para muchos usuarios, principalmente en un país con grandes períodos inflacionistas como Brasil. El proceso inflacionista contribuyó sensiblemente a dinamizar el mercado inmobiliario y a expansionar el negocio del suelo. El proceso contrario se da cuando determinados planes económicos fuerzan a los propietarios a vender sus terrenos para hacer frente a los compromisos ya asumidos, con lo que aumenta la oferta y los precios bajan ⁽²⁴⁾.

Aunque la presente investigación no profundiza en la cuestión de los consumidores del suelo parcelado, se puede esquematizar de la siguiente forma la demanda a lo largo del período estudiado. A partir del momento en que se instauró el proceso de circulación del suelo en 1946 hasta los años 1960 la fragmentación de las fincas satisfacía una demanda individual, algunas veces como inversión pero muchas veces para uso propio; o sea, el flujo de dinero procedía de los ingresos y ahorros familiares. En los finales de los 1960 y los 1970 aumenta la participación de comerciantes y propietarios, "tradicionales inversores de bienes inmuebles" como afirma Luz Marina García (1989). Ya a partir de la segunda mitad de los 1970 y en los años 1980 la demanda cambia y se subdivide en dos grandes solicitantes, ambos interesados en el suelo para producción a gran escala: el Estado y el promotor privado. Al Estado le concierne, principalmente, la periferia, comprando muchas veces el suelo que él mismo vendió momentos antes. Al promotor toda la ciudad, pero sobre todo los lugares donde podrá invertir de inmediato, para cualquier submercado solvente. En este momento no se fragmenta suelo sino que se negocia con el promotor; sin embargo, hay todavía un tipo de demanda de suelo que surge también en la década de los 1980, y más específicamente a partir del 1985, en los lugares situados cerca de los puntos más estratégicos: la demanda turística.

El mismo proceso que, por un lado, lleva a la modernización de las operaciones inmobiliarias destinadas a las clases más acomodadas y en consecuencia valorizar su producto -el suelo urbano- por otro lado desencadena una desenfrenada especulación inmobiliaria en toda la ciudad, principalmente, por la retención del suelo urbano calificado. Esta producción capitalista de lo urbano, en la cual la población usuaria del espacio tiene que someterse al constante aumento de valor del suelo para satisfacer sus necesidades de vivienda, determina una lógica en la expansión de la ciudad y un proceso de división y segregación socio-espacial impuesto por el mercado de suelo. Así que a partir del momento en que se crea, el sector inmobiliario pasa dentro de su razonamiento y a través de sus estrategias a dirigir el crecimiento urbano y a subyugar toda producción del espacio al juego del mercado.
 
 

Notas

^{1 Trabajo con base en la tesis doctoral De la producción del espacio urbano a la creación de territorios en la ciudad - un estudio sobre la constitución de lo urbano en Natal, Brasil, presentado en el Departamento de Geografía Humana de la Universidad de Barcelona, España (Ferreira, 1996).}

^{2 Gracia, según Manuel Solà-Morales et al. (1976), fue el primer hecho urbano que trajo innovaciones en la proyectación urbanística ya en los inicios del siglo XIX. El crecimiento urbano se dio por conjuntos parcelarios que se fueron agregando, teniendo siempre como el criterio de ordenación la plaza central. La plaza es el "centro de servicios e intercambios (agua, mercado), que estructura el terreno de la antigua finca colocándose en posición lateral respecto de los ejes primarios de acceso (...)" (1976, p.29). Este conjunto de plazas y calles forma un mosaico con una lógica interna que da al espacio una escala más humana que los planes en que la malla viaria es ordenada a partir de las grandes arterias.}

^{3 Para buscar nuevos modelos teóricos urbanísticos que den cuenta de estas formas de urbanización marginal, como es definida por sus autores y teniendo Barcelona como marco de estudio, ver los trabajos del LUB (1972 y 1976), Joan Busquets et al (1983) y Manuel Solà-Morales (1993).}

^{4 El Plan Polidrelli, como es conocido, concluido en 1904 fue el primer intento de ordenación del crecimiento de la ciudad y dio origen al barrio de Cidade Nova (hoy barrio de Petrópolis). La responsabilidad técnica se atribuye al italiano Antonio Polidrelli.}

^{5 La presentación de la relação cronológica dos títulos de domínio es obligatoria para el registro de la parcelación en el Cartório, a partir del Decreto Ley nº 58/37, y se refiere a la descripción de los propietarios anteriores en un período de treinta años hacia atrás con la inscripción de las fechas y de la naturaleza de los traspasos de la propiedad.}

^{6 Cabe observar que, en algunos casos, en la "relación del dominio" no consta de forma completa el protocolo, como exige la Ley 58/37; sobre todo en lo que se refiere a la primera transacción. Tal hecho genera la duda de si es una irregularidad o si este primer negocio se realizó más allá de los 30 años impuesto por la ley. Sin embargo, el número significativo de informaciones no perjudicó el análisis, principalmente con respecto al origen de la propiedad de la mayoría del suelo parcelado.}

^{7 El aforo o la enfiteusis "es la relación jurídica por vía de la cual el señor directo (el propietario) autoriza a otra persona (o enfiteuta) a usar, gozar y disponer de la cosa, con ciertas restricciones, mediante el pago de una retribución anual, llamada pensión" (Monteiro, 1988, p.272). La enfiteuse está regulada por el Código Civil brasileño en el Capítulo II del Titulo III - Dos direitos reais sobre coisas alheias - artículos del 678 al 694. Una gran superficie de la ciudad de Natal, delimitada en el tiempo colonial forma parte del patrimonio forero del Ayuntamiento y los procedimientos de concesión y transferencia de los terrenos allí ubicados están reglamentados por un decreto ley. Con el aforamiento se hace la transferencia del "dominio útil" y el usuario paga el tributo inicial de concesión y un foro anual (GEPAFO/IPLANAT). Por lo que respecta a la transferencia del dominio útil, el artículo 686 del Código Civil establece el valor del laudemio en 2,5 % sobre el precio de alienación del inmueble pagado al señor, en el caso de Natal al Ayuntamiento. Esto se puede encontrar también en otras ciudades brasileñas.}

^{8 Se consideró el año de 1946 como la línea limítrofe para dividir dos momentos en la adquisición del suelo por haber sido registrado en él la primera parcelación en la forma aquí estudiada. Se presupone que a partir de este momento habían sido creadas las condiciones para que este mecanismo de producción de suelo se desarrollase y mostrase los beneficios que tal empresa traía o podría traer. El suelo se transformaba definitivamente en una mercancía como otra cualquiera, con sus especificidades, principalmente, en lo que dice respecto de su objeto de transformación - el suelo.}

^{9 "A cidade doada", revista RN Econômico, nº 246, 1993.}

^{10 La Légua do Conselho era la denominación dada a los limites de la jurisdicción del Senado da Câmaray que demarcaba las fronteras del municipio de Natal.}

^{11 Información proporcionada por el Sector del Catastro Inmobiliario de la Secretaria Municipal de Finanças.}

^{12 La identificación y caracterización de estos agentes se presentan más adelante.}

^{13 La donación es la transferencia del dominio legal sin cargos para el adquirente. Si el terreno se localiza en el área referente a suelo patrimonio forero del ayuntamiento esta transferencia es restrictiva, conforme determina la legislación. En las otras áreas la transferencia es integral. Información recogida en la GEPAFO (Gerência do Patrimonio Foreiro), sector del IPLANAT.}

^{14 Fernando Mineiro citado en el artículo "A cidade doada", revista RN Econômico, nº 246, 1993.}

^{15 Así se refería Julio César de Andrade (1989, p.83) a los Palatinik - industriales y comerciantes.}

^{16 Economista Maria do Livramento Miranda Clementino en entrevista el 12/04/94.}

^{17 Imóveis Territoriais es como la Secretaria Municipal de Finanças denomina los inmuebles vacantes, sin utilización ni construcción, y que fueron objeto de otro estudio, en el cual se presenta a los propietarios de las 100 mayores propiedades a las que este trabajo se refiere.}

^{18 Economista Maria do Livramento Miranda Clementino en entrevista el 12/04/94.}

^{19 En la década de los 60 dos parcelaciones superan de forma desmesurada la media de las realizadas en relación al número de solares y superficie. Una está registrada a nombre de la persona física, Fernando Gomes Pedroza, que se ubica parte en el municipio de Natal y parte en el municipio vecino de Parnamirim, con una superficie total de 1.417,00ha y 1.248 solares. La otra, a nombre de la empresa GERNA S.A. con 1.400,00 ha y 8.782 solares, constituye hoy los barrios de Felipe Camarão y Guarapes al sudoeste de la ciudad.}

^{20 Para acotar el número de agentes parceladores se utilizaron criterios tales como: cuando un grupo realizó una parcelación, se contabilizó un solo agente, procediendo de la misma manera cuando este agente participó en una o más operación solo o con otras personas.}

^{21 Ingeniero Enilson Medeiros dos Santos en entrevista realizada el 25/04/94.}

^{22 Las denominadas "Páginas Amarillas".}

^{23 Como Stª Cruz de Tenerife (García y Pulido, 1982; García, 1989), Gijon (Llorden, 1978), León (Cortizo, 1984), Barcelona (Busquets y Parcerisa, 1983; Solá-Morales et al., 1985; Tatjer, 1993), Lérida (Vilagrasa, 1990), Buenos Aires (Clichevsky et al., 1990), Rio de Janeiro (Abreu, 1987; Ribeiro, 1985 y 1988) y São Paulo (Bonduki, 1979; Campos y Villaça, 1986, Sampaio, 1994; Carlos, 1994) entre otros.}

^{24 Esto pasó, por ejemplo, cuando fue ejecutado el denominado "Plano Collor" en 1989 que, entre otras acciones como congelamiento de los salarios, permitía al gobierno el uso de los ahorros particulares depositados en la red bancaria.}
 
 

Bibliografía

ABREU, Maurício de Almeida. A perifería de ontem: o processo de construção do espaço suburbano do Rio de Janeiro (1870-1930). Espaço e Debates, 1987, nº 21, p. 13-38.

ANDRADE, Ilza A. (Coord.), BORGES, Amadja H., FERREIRA, Angela L. de Araujo y SOUZA, M. Célia G. Conflitos urbanos em Natal: 1976-1986. Natal: UFRN, 1987.

BONDUKI, Nabil y ROLNIK, Raquel. Periferia da grande São Paulo. Reprodução do espaço como expediente de reprodução da força de trabalho. In MARICATO, Erminia (Org.) A produção capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial. São Paulo: Alfa-Omega, 1979, p. 117-54.

BUSQUETS GRAU, Joan y PARCERISA, Josep. Instruments de projectació de la Barcelona suburbana. Annals., Barcelona: ETSAB, 1983, nº 2, p. 50-83.

BUSQUETS GRAU, Joan. Barcelona. Evolución urbanística de una capital compacta. Madrid: Editorial MAPFRE, 1992.425 p.

CAMPOS FILHO, Candido M., VILLAÇA, F. J. M., COSTA, L. C. y JORGE, W. E. Roteiro básico para análise da problemática intra-urbana das cidades no Brasil. São Paulo: preprint, FAU/USP, 1986.

CAPEL, Horacio. Capitalismo y morfología urbana en España. Barcelona: Círculo de Lectores, 1990. 156 p.

CARLOS, Ana Fani Alessandri. A (re)produção do espaço urbano. São Paulo: EDUSP, 1994. 270 p.

CASCUDO, Luís da Câmara. História da cidade de Natal. 2 ed. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira, 1980. 470 p.

CLEMENTINO, Maria do Livramento M. Complexidade de uma urbanização periférica. Tesis doctoral. Natal: UFRN, 1990. 307p.

CLICHEVSKY, Nora, SCHAPIRA, Marie F. Prévôt y SCHNEIER, Graciela. Loteos populares, sector inmobiliario y gestión local en Buenos Aires. El caso del Municipio de Moreno. Buenos Aires: CEUR/CREDAL, 1990. 181 p.

CORTIZO ALVAREZ, Tomás. Leon - Propiedad y producción de suelo. Oviedo: Universidad de Oviedo, 1984. 116 p.

DE ANDRADE, Julio César. Comerciantes e Firmas da Ribeira (1924-1989) - Reminiscências. Natal: Fundação José Augusto, 1989. 87 p.

FARIA, Osvaldo Lamartine de. Juvenal Lamartine, o meu pai. Província, 1974, nº 3, p.  9-18.

FERREIRA, Angela L. de Araujo. A produção do espaço urbano em Natal: Loteamentos. In IV Encontro de ciências sociais do Nordeste. Salvador, 1989. 32 p.

FERREIRA, Angela L. de Araújo. De la producción del espacio urbano a la creación de territorios en la ciudad - un estudio sobre la constitución de lo urbano en Natal, Brasil. Tesis doctoral dirigida por la Doctora Mercedes Tatjer. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1996. 599 p.

GARCÍA HERRERA, Luz Marina y PULIDO MAÑES, Teresa. Los procesos de crecimiento urbano en la periferia de Sta. Cruz de Tenerife. Ciudad y Territorio, 1982, nº 53, p. 25-44.

GARCÍA HERRERA, Luz Marina. Propiedad del suelo en Santa Cruz de Tenerife. Sta. Cruz de Tenerife: Universidad de La Laguna, Sec. de Publicaciones, 1989. 221 p.

LUB. Teoría y experiencia de la urbanización marginal. In ALEXANDER, Cristopher et alii: El crecimiento de las ciudades. Barcelona: Gustavo Gili, 1972, p 85-107.

LUB. La urbanización marginal en Barcelona. Barcelona: ETSAB, 1976. 3 vols.

LLORDEN MIÑAMBRES, Moisés. Un mecanismo de producción de suelo urbano. ‘Las parcelaciones particulares’, su aplicación al caso concreto de Gijon. Ciudad y Territorio, 1978, nº 4/78, p. 93-100.

MACHADO, Maria Salete. Estado e Movimentos Sociais em Natal: Ponta Negra. Tesis doctoral. São Paulo: USP, 1989. 257 p.

MONTEIRO, W. de Barros. Curso de direito civil. 26 ed. São Paulo: Editora Saraiva, 1988, 3º Vol.

REIS FILHO, Nestor Goulart. Quadro da arquitetura no Brasil. São Paulo: Ed. Perspectiva, 1970. 214 p.

RIBEIRO, Luiz C. de Queiroz. Formação do capital imobiliário e a produção do espaço construído no Rio de Janeiro - 1870/1930. Espaço & Debates, 1985, vol. 05, nº 15, p. 5-31.

RIBEIRO, Luiz C. de Queiroz. Produção imobiliária e uso do solo: capital e propriedade na urbanização do Rio de Janeiro. XII Encontro Anual da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Ciências Sociais. Águas de S. Pedro, 1988, 35 p.

RODRIGUES, Arlete Moysés. Moradia nas cidades brasileiras. São Paulo: Contexto, 1988. 72 p.

SAMPAIO, Maria R. Amaral de. O papel da iniciativa privada na formação da periferia paulistana. Espaço & Debates, 1994, nº 37, p. 19-33.

SERRA RIERA, Enric. Geometria i projecte del sòl als orígens de la Barcelona moderna. La vila de Gràcia. Barcelona: U.P.C., 1995. 206 p.

SOLA-MORALES I RUBIÓ, Manuel, BRU, Eduard y SERRA, Enric. Gracia - Diseño del suelo y forma urbana en los orígenes de la Barcelona moderna. Arquitectura Bis, 1976, nº 15, p. 26-32.

SOLA-MORALES I RUBIÓ, Manuel. Les formes de creixement urbà. Barcelona: UPC, 1993. 237 p.

TATJER MIR, Mercedes. Propiedad inmobiliaria y espacio urbano. Aproximación a su estudio. Revista de la Universidad Complutense, 1979, nº 115, p. 49-82.

TATJER MIR, Mercedes. De lo rural a lo urbano: parcelaciones, urbanizaciones y ciudades jardín en la Barcelona contemporánea (1830 1930). CT - Catastro, 1993, nº 15, p. 53-60.

VILAGRASA IBARZ, Joan. Creixement urbà i agents de la producció de l’espai: el cas de la ciutat de LLeida, 1940-1980. Tesis doctoral. Barcelona: Institut Cartogràfic de Catalunya, 1990. 697 p.

VILLAÇA, Flavio. A biografia de um loteamento. In CAMPOS FILHO, Candido M., VILLAÇA, F. J. M., COSTA, L. C. y JORGE, W. E. Roteiro básico para análise da problemática intra-urbana das cidades no Brasil. São Paulo: Preprint, FAU/USP, 1986, p. 29-40.
 

Agradecimiento
A Rosa Lia Pujato por la simpática ayuda, leyendo y revisando el texto.

© Copyright Angela Lúcia Araújo Ferreira 2000
© Copyright Scripta Nova 2000

Menú principal