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NUEVOS PRODUCTOS Y AGENTES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Profesora-Investigadora, Dpto. de Geografía y Turismo, Universidad Nacional del Sur.
E-mail: nformiga@uns.edu.ar
Nuevos productos y agentes en el mercado inmobiliario (Resumen)
La incidencia de nuevos valores y estilos de vida, vinculados al proceso de globalización, se observa en las acciones de los agentes en el mercado inmobiliario. Se establecen diferencias significativas en la forma de participar, los productos ofrecidos, la utilización de los diversos medios y publicidad, así como las facilidades para atraer-captar a un cliente potencial, frente a “las soluciones impuestas por la necesidad”. Bahía Blanca (Argentina), presenta rasgos diferenciales en la producción del espacio urbano de la última década, que responden a las estrategias de los agentes intervinientes, con nuevos productos inmobiliarios y funciones que se incorporan y transforman espacios tradicionales, siguiendo la lógica de las demandas actuales. En particular, ciertas áreas de la periferia han sido revalorizadas, incorporando nuevos componentes, en franca contraposición con las áreas ocupadas por los “otros agentes”, aquellos que al no poder participar en el mercado, producen su propia ciudad, la ciudad de los “otros”, de la marginalidad y la exclusión.
Palabras clave: expansión urbana,
segregación espacial, desarrollo vertical,
urbanizaciones cerradas.
New products and
agents in the real estate market (Abstract)
The incidence of new values and lifestyles
linked to the globalization process is observed in the actions of the agents in
the real estate market. These actions establish significant differences in the
form of participation, the offered products, the use of the diverse means and
publicity, as well as the facilities to attract-capture a potential client, in
front of “the solutions imposed by the necessity”.
Key words: urban growth, spatial segregation, vertical development,
gated communities.
En las acciones de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario se observa la incidencia de nuevos valores y estilos de vida, vinculados al proceso de globalización. Se establecen diferencias significativas en la forma en que se hacen presentes en el mercado, los productos ofrecidos, la utilización de diversos medios y publicidad, así como las facilidades para atraer-captar a un cliente potencial. Por otro lado, los requerimientos de vivienda por parte de aquellos que quedan fuera del mercado, por no tener los recursos para participar, conducen a “las soluciones impuestas por la necesidad” que tienen su expresión espacial en los asentamientos precarios.
Bahía Blanca es una ciudad
intermedia en el sudoeste de
Interesa destacar las recientes transformaciones referidas al mercado inmobiliario y que se enmarcan en un proceso de segregación/fragmentación, entendiendo este concepto en un sentido amplio que abarca procesos voluntarios, referidos tanto a las nuevas urbanizaciones exclusivas como a la revalorización y densificación de ciertas áreas de la trama urbana consolidada, ante expectativas rentistas generadas por la expansión de funciones urbanas especializadas.
A partir de estas consideraciones conceptuales, se trata en primer lugar el curso que ha seguido la actividad de la construcción en la ciudad, a partir de 1990, en particular en cuanto a áreas y productos objeto de este estudio. Con este marco se desarrolla la evolución que ha mostrado el incremento del desarrollo vertical y la implantación de las urbanizaciones periféricas exclusivas, tomando en cuenta la participación de los diferentes agentes.
La información requerida para el desarrollo de esta investigación[1] se obtuvo de trabajo de campo y entrevistas a promotores e inmobiliarias, vinculados a estos emprendimientos (en especial, entre los años 1999 y 2002, cuando se iniciaba este proceso), estudios particularizados y de mercado, información periodística y entrevistas a funcionarios municipales.
Segregación y fragmentación
En un interesante trabajo sobre la globalización del lujo, Dachary (2005) hace referencia al cambio en los espacios de socialización de los grupos ligados al mayor consumo y que está relacionado a que “el lujo hoy es una nueva realidad que ha crecido y se ha socializado como un fenómeno de difícil explicación”. El consumo de bienes de lujo ha dejado de ser exclusivo de una elite para abarcar clases emergentes y consumidores que se sienten atraídos por participar en este “club de identidad global”, aunque sea en limitadas proporciones. Estos fenómenos tienen su expresión espacial y, por supuesto, en lo residencial ya que si “ayer fueron los cotos de caza, hoy los ‘nuevos nobles’ disfrutan de los cotos inmobiliarios”. “En este nuevo contexto, los antiguos countries acompañarían la oferta creciente de barrios privados y dejarían de ser considerados exclusivamente como un bien ´suntuario`, una ´estrategia de distinción`, para pasar a constituir la expresión de una nueva lógica de ocupación del espacio urbano por parte de grupos con ingresos medios-altos y altos”(Svampa, 2001: 53)
Como indica Bourdieu, el componente simbólico de las viviendas es muy importante porque, al ser un bien material expuesto a la percepción y duradero, manifiesta el ser social, los recursos y los gustos de sus propietarios, “el sistema de clasificación que pone en juego en sus actos de apropiación y que, al objetivarse en bienes visibles, da pábulo a la apropiación simbólica efectuada por los otros, que son así capaces de situarlo en el espacio social al situarlo en el espacio de los gustos”(Bourdieu, 2000: 35)
Estas condiciones constituyen una clara manifestación de segregación voluntaria, que tiene que ver con las nuevas acepciones del término segregación, concepto que se aplica tanto a una práctica voluntaria como impuesta, que supone algún tipo de discriminación, y que se hace extensivo de la misma manera al concepto gueto, voluntario o impuesto, en referencia a los guetos ricos y a los guetos pobres. Ana F. Carlos establece una clara diferenciación socio-espacial.“El gueto es producto directo de la relación entre morfología social – jerarquía espacial, que segrega grupos y lugares como consecuencia de la fragmentación del tejido urbano y de sus formas de apropiación lo que permite pensar la constitución de la identidad.” (Carlos, 1997: 5). El acceso a la tierra estará determinado por la pertenencia a un estrato social, lo que lleva a la conformación de guetos residenciales, que evidencian la estructura social jerarquizada. En particular, se destacan las nuevas áreas residenciales de los grupos de altos ingresos. Dos tipos de comportamientos se pueden distinguir en la conformación de estas áreas en los suburbios. En primer lugar se tiene a los que abogan por el verde y la naturaleza, constituyendo comunidades suburbanas con fuertes relaciones de vecindad. En contraposición se ubican los que centran su interés en la seguridad, ya sea construyendo viviendas tipo fortalezas o espacios fuertemente protegidos, privatizando sectores urbanos a través de los barrios cerrados o clubes de campo. La identidad y los estilos de vida vinculados a estos tipos de residencias, si bien se basan en el ingreso, difieren en que, en el primero, lo frecuente es que funcionen como comunidades más abiertas y solidarias, ligadas a estilos de vida más tradicionales; en el segundo se tiende a la individualidad en forma exacerbada, restringiendo sus relaciones y conteniendo su vida familiar intra-muros. Reproducen en la periferia lo que ocurre en la residencia del centro, "esto es la no-vecindad, están abiertos sólo a algunos amigos que disfrutan de su confianza "(Carlos, 1996: 71).
En cuanto a los guetos conformados por las viviendas de los grupos de menores recursos, donde predomina la precariedad y la pobreza, la identidad se fortalece en la carencia. Aquí se destaca la solidaridad y el uso va más allá del simple consumo de espacio para representar las relaciones de los habitantes entre sí y con el espacio. Además de la identidad, se produce la conciencia de la desigualdad y de las contradicciones en que se funda la vida humana (Carlos, 1996: 73).
La distancia espacial adquiere un carácter central en la diferenciación de áreas, que ha llevado a establecer que, cuando la distancia social tiene una fuerte expresión espacial, es que se consigna como segregación urbana. “En un primer sentido se entenderá por segregación urbana la tendencia a la organización del espacio en zonas de fuerte homogeneidad social interna y de fuerte disparidad social entre ellas, entendiéndose esta disparidad no sólo en términos de diferencia, sino de jerarquía.” (Castells, 1974:204). Se destaca aquí la conceptualización de la segregación como tendencia, pues el espacio urbano como construcción/producción social no se conforma con un mosaico de sectores estancos y homogéneos, sino que hay variaciones y contrastes más o menos marcados de acuerdo a particularidades o especificidades históricas, sociales, económicas, culturales. Muy bien lo expresa Cabrales (2002: 20) cuando señala que “la estructura especulativa y el mercado del suelo urbano son determinantes de la concentración selectiva de grupos sociales” e indica que las urbanizaciones cerradas, como formas particulares del hábitat segregacionista, “son toleradas por las autoridades locales, impulsados por los promotores inmobiliarios y por los técnicos de la concepción y de la construcción del espacio, y aceptados aparentemente con satisfacción por sus usuarios”.
Nuevos productos inmobiliarios
La espacialidad y la temporalidad de la expansión urbana se expresa en los procesos de verticalización e incorporación de nuevas áreas, así como en los rasgos morfológicos relacionados con nuevos estilos y prácticas, que introducen cambios en el paisaje de la ciudad.
En la densificación de ciertos sectores de la trama urbana consolidada, a partir de la incorporación de multifamiliares destinados a segmentos específicos del mercado inmobiliario, es ostensible la selectividad espacial e incorporación de nuevos diseños arquitectónicos, que resultan en la conformación de áreas atractivas, relacionadas con la localización de funciones especializadas y a una oferta recreativa y paisajística destacada y muy valorada. Estas condiciones diferenciales son notorias en los valores que alcanzan las propiedades y que determinan la formación de una calificada demanda.
Al desarrollo vertical se agrega la demanda de espacio periférico, relacionado con áreas residenciales que reivindican la calidad ambiental y el paisaje. Como proceso particularizado, la existencia de externalidades positivas (accesibilidad, paisaje, prestigio social) es condición necesaria para la formación de las llamadas periferias suburbiales, vinculadas a grupos de ingresos medios y medio-altos, con viviendas unifamiliares que presentan una amplia disponibilidad de áreas verdes, en cuya proximidad se ubican centros comerciales. En el caso de las nuevas urbanizaciones (country, barrio privado, etc.) se encuentran rasgos diferenciadores en la morfología que define una fuerte ruptura con el ámbito circundante, reforzados por la materialidad del cercado, y al establecer condiciones respecto a construcciones y actividades que se orientan a lograr una comunidad organizada e integrada, bajo condiciones de seguridad estrictamente controlada.
Trivelli (2000) señala que el principal mecanismo de asignación de recursos en el espacio urbano es el mercado de suelo, que es el mercado de las localizaciones. De allí que el valor de un terreno queda condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, el barrio en que se ubica, su inserción en el contexto urbano más amplio; es decir, depende en lo fundamental de todo lo que sucede fuera del terreno y en términos marginales de lo que sucede dentro del terreno (salvo problemas topológicos o geológicos, de grandes dimensiones, que un proyecto pudiera afectar la estructura urbana y de precios).
Los
agentes y sus estrategias
Son múltiples los agentes privados y públicos que intervienen en el mercado inmobiliario y el resultado de la interacción, o de las acciones derivadas de la imposibilidad de participar en el mercado formal, es la producción de la ciudad, con efectos que quedan impresos en la morfología, en la diferenciación de áreas.
Un nuevo tipo de agente inmobiliario, como indica Clichevsky (2001: 8), corresponde a los promotores o desarrolladores, que caracteriza como “buscadores de oportunidades”, en cuanto descubren y valorizan inmuebles, armando una oferta atractiva. Las actividades abarcan desde la elección de los terrenos y la elaboración del proyecto, a definir las estrategias de comercialización y financiación, que se completa con la ejecución de la obra.
Según el tipo de emprendimiento, se puede establecer una diferenciación entre promotores urbanizadores y promotores verticalizadores. (Marenco – Formiga, 2002).
Promotores
urbanizadores se consideran aquellos que realizan la expansión de la ciudad a
partir de la construcción de suelo urbano, mediante la transformación del suelo
rústico. Corresponde al crecimiento en el sentido horizontal de la ciudad, a
medida que va extendiendo su tejido por los bordes periurbanos.
En
tanto, que promotores verticalizadores son aquellos que extienden la ciudad en altura, multiplicando el suelo
urbano en sentido vertical, para un uso más intensivo del suelo en áreas de
mayor valor. En este proceso de construir y reconstruir la ciudad, los agentes que intervienen en la dinámica
urbana van modelando y remodelando el paisaje.
Como indica Ducci para el caso de Santiago de Chile, al analizar la realidad actual, un grupo domina las cuestiones inmobiliarias (la elite de Molotch) y para sus integrantes el suelo y su desarrollo son los generadores de riqueza. “Para ellos la ciudad funciona como una máquina de crecimiento: necesita crecer y en lo posible en extensión, ya que por lo general son los propietarios de toda la periferia urbana desde décadas antes que el crecimiento de la ciudad llegue a ella.” (2004: 3)
Un aspecto importante para el éxito de la empresa es la publicidad, la comunicación. Se destacan los componente estéticos de la oferta en el diseño y el mensaje publicitario que se orienta a captar ciertos sectores de la demanda, en tanto que responde a sus preferencias y las distingue, para que los potenciales clientes se sientan identificados y, al mismo tiempo, a generar e incentivar nuevas adhesiones, especialmente en el caso de las urbanizaciones privadas. “Pero el ´estilo de vida verde` que encarnan pardigmáticamente las nuevas urbanizaciones privadas no aparecen exclusivamente como un puro ´producto` fabricado por desarrolladores y agentes inmobiliarios, afanosos por aumentar la rentabilidad de sus negocios. En realidad, un ´estilo de vida` nunca es el puro producto del mercado, carente de correlato con las orientaciones valorativas de los actores.” ”.(Svampa, 2001: 84)
Los
cambios en el ámbito bahiense
Como parte del proceso de crecimiento de Bahía Blanca, se seleccionan como estudio particularizado la densificación vinculada con la demanda estudiantil y las nuevas urbanizaciones cerradas, por considerar que son los que presentan mayor dinamismo e impacto en la estructura urbana a partir de los años noventa.
La verticalización se presenta
con características peculiares, respecto a la construcción en altura de
períodos anteriores. Dado el tamaño de la ciudad de Bahía Blanca, no se
desarrollan aquí las elevadas torres vidriadas, edificios emblemáticos típicos
del espacio globalizado. Sino que el cambio se observa en la tipología edilicia
residencial, que deja atrás los edificios funcionalistas de líneas monótonas
y sin atractivos, en un "estilo carente de ornamentación,
geométrico y uniforme", de baja legibilidad y escasa capacidad, para
estimular los sentidos y la imaginación. (Estébanez,1991:133) En los últimos
años, comienzan a proliferar edificios de tamaño mediano (
La verticalización está vinculada a
promotores inmobiliarios, interesados en un producto rentable, e inversores que
buscan incrementar sus rentas, especialmente por medio de la locación, aunque
también tiene interés la venta por el incremento en el valor final cuando
corresponde a proyectos desarrollados en consorcios al costo, o por
revalorización del área. El interés en edificios de 3 y 4 plantas se debe a los
menores costos, por no requerir ascensor y
generar expensas mínimas.
En cambio, el sector norte ha tenido una
fuerte valorización en los últimos años, por las acciones de promotores o
desarrolladores vinculados a los nuevos
estilos residenciales (barrio cerrado y club de campo). La actividad
constructiva se desarrolla a partir de
las iniciativas individuales y la demanda está representada, especialmente, por
profesionales y parejas jóvenes con niños pequeños que la destinan a residencia
permanente.
Por la significación de sus intervenciones, interesa destacar la participación de la gestión local en cuanto a las actividades relacionadas con la práctica urbanística. Si bien se cuenta con un marco normativo para el ordenamiento de la ciudad, no se trata del territorio exclusivo del poder local sino que el espacio urbano es un espacio de conflictos, alianzas y acuerdos entre los distintos niveles de gobierno que se superponen (nacional, provincial y municipal) y la comunidad, mediante la participación de sus representantes. Aunque existe una normativa urbanística, que rige tanto para los cambios en la trama consolidada como para las posibilidades y los condicionantes de la expansión, en la práctica cotidiana la dinámica urbana conduce a situaciones que deben resolverse por negociaciones y acuerdos entre los diversos agentes, como se puede constatar en la práctica.
Para constatar la importancia del proceso inmobiliario, se hizo una
revisión de datos acerca de las características del sector construcción, a
partir de 1990. La información está referida a la construcción de
departamentos, en particular, porque es posible identificar el caso del Barrio
Universitario. No ocurre lo mismo respecto a la construcción de casas en
country o barrio cerrado, pues está agregada a la información general.
En un análisis de mercado entre 1989 y 1998, basado en la información de
permisos de construcción, se observa un dinamismo destacado en la construcción
de viviendas en los últimos años del período, que también alcanzó a los
departamentos. En éstos, predominan las unidades de tres y dos ambientes, en
tanto los funcionales representan el 17 %
y se relaciona con los requerimientos de estudiantes universitarios de
la región; se señala el avance de construcción de edificios horizontales en la
zona macrocentro-norte, especialmente en
proximidades de
El panorama en el año 2000 se vincula con la recesión que afecta a la
estructura económica local y nacional, haciendo que la incertidumbre frene la
generación de nuevos emprendimientos (IAE 52). Sin embargo, estas condiciones
llevan a que los departamentos, particularmente los más chicos, se conviertan
en un segmento atractivo (IAE 53: 28).
En el año 2002, persiste la situación económica adversa, que se profundizó con la devaluación, la desaparición del crédito y la inestabilidad de los precios(IAE 65: 25). En este contexto, el segmento de los departamentos, que se tenía como “negocio líder del sector” registra un fuerte decrecimiento. En un estudio reciente del mercado inmobiliario local (IAE 76, 2004) se indica que, con un panorama más alentador para las operaciones inmobiliarias, se recobran las condiciones favorables para el segmento de construcción de departamentos (funcionales, 1 y 2 dormitorios), de modo que diversos proyectos de inversión comenzaron a tomar fuerza, en función de la creciente demanda.
Las conclusiones respecto a la
ciudad indican que el mayor interés por propiedades y operaciones se concentra
en los sectores céntricos y de influencia universitaria (Universitario, Centro
y Norte). En cuanto a la dinámica de la construcción, que es un aspecto
fundamental de la ocupación de nuevas áreas, el estudio aborda los cambios
ocurridos por sectores de la ciudad, en el período 1990-2004. De acuerdo a la
información utilizada, las solicitudes para construcciones de mayor tamaño
promedio se localizan en el Noreste (
Densificación
de la trama consolidada: los departamentos
La densificación en la trama
urbana consolidada, a partir de la incorporación de multifamiliares destinados a segmentos
específicos del mercado inmobiliario, presenta condiciones muy particulares
dado que se concentra en el sector
norte-este, prolongando en cierta medida las características del centro. Los
factores de localización que inciden en
este proceso son: las funciones universitarias;
El proceso de crecimiento vertical, en el
área central, tiene su mayor manifestación y evidencia en el área de influencia
del edificio de
Esta masiva incorporación de edificios de
3 y 4 plantas, preferentemente en el Barrio Universitario, provocó la reacción
de los vecinos que plantearon, a
El conflicto entre constructores y
vecinos, que motivan la intervención de los responsables de la gestión
local, se pone de manifiesto en las
notas periodísticas de mediados del año 2004.
Es interesante aquí observar los intereses puestos en juego de los
distintos agentes, como se evidencia en estos textos extraídos de las notas,
que son elocuentes de las consideraciones apuntadas y que muestran la pugna
entre los habitantes y los empresarios,
con la intervención de funcionarios que aplican las normas y los
políticos que negocian y tratan de conciliar.
Frenaría el CD nuevas obras en el barrio
Universitario El compromiso formal de concejales de tener listo, para la sesión
del jueves venidero, un proyecto de ordenanza que impida la construcción de
nuevas obras en el barrio Universitario, fue el saldo de una reunión realizada,
ayer, entre vecinos de ese sector de la ciudad, ediles y directivos de ABSA.
A casi un año de un encuentro de
similares características, un grupo de vecinos hizo oír nuevamente sus reclamos
ante el incesante crecimiento edilicio y que ha hecho, virtualmente, colapsar
el funcionamiento de los servicios de agua, electricidad y cloacas.
"El barrio está en pie de guerra; la
situación es intolerable y hay que encontrar una solución a la crisis que
generan los "palomares o conventillos modernos" que se levantan cada
día". (
Los constructores fijaron su postura Un duro
comunicado emitieron anoche los integrantes de la filial local de
·
Que no se conoce un informe técnico que permita
evaluar con objetividad la situación.
- Que se estarían transfiriendo los presuntos problemas de saturación de los servicios públicos, al sector aledaño al barrio Universitario, donde se realizarían los nuevos proyectos.
- Que existe una demanda en el mercado inmobiliario cada vez mayor, que requiere departamentos y/o unidades funcionales como las construidas en ese sector de la ciudad.
- Que la obras de edificios destinados a viviendas multifamiliares están precedidos de un proyecto de inversión que insume mucho tiempo, por lo que una decisión intempestiva afectaría a la construcción en su conjunto y a un gran número de trabajadores que dependen de ella.
Por lo expuesto, solicitaron al Concejo Deliberante que resuelva la no suspensión, ni temporal ni permanente, de la recepción, aprobación y ejecución de los proyectos de obra presentados y a presentarse, que cumplan con la normativa vigente.
Se ofrecieron para constituir, en el plazo de 90 días, una comisión integrada por todas las partes y sectores idóneos (colegios de profesionales, integrantes del Poder Ejecutivo comunal, asesores del gobierno, ABSA, EDES, etc.), a fin de procurar una solución mediadora y equilibrada. (LNP 27-7-04)
El HCD no estudia paralizar obras en el barrio Universitario El presidente del Concejo Deliberante,
aseguró a empresarios de la construcción que no existe proyecto de ordenanza alguno
que plantee paralizar las obras en el barrio Universitario, más allá de haber
sido una alternativa considerada. Agregó que el interés del cuerpo que preside
es tratar de satisfacer los intereses de todas las partes
involucradas. "Las empresas constructoras generaron en la
ciudad casi un milagro, en un país sin crédito, planes o proyecciones. Este
"invento" de realizar obras buscando inversores es notable y no se
debe perder", expresó J. Sánchez, presidente de
El Concejo transfirió el problema al Ejecutivo Los ediles solicitan, a las áreas especializadas del Departamento Ejecutivo, la realización, en un plazo de 90 días, de "un estudio particularizado del barrio Universitario y su área de influencia", a fin de proponer "los nuevos parámetros de las tipologías constructivas, las características de la trama urbana del sector y las medidas complementarias o de emergencia que se estimen necesarias". El estudio deberá evaluar, además, la capacidad de la infraestructura de servicios y las obras necesarias para que la misma sea compatible con el crecimiento urbano. Este análisis también serviría, además, para una reformulación del Código de Zonificación. Por último, se pide al Ejecutivo, "disponer medidas de emergencia en todos los sectores donde su crecimiento poblacional genere un exceso en la capacidad de sus servicios, molestias o riesgos sanitarios".(LNP 30-7-04)
A partir de esta solicitud, el
Departamento de Planeamiento Urbano del Municipio realizó un estudio
particularizado del barrio Universitario, que fue entregado en noviembre de
2004, con el objetivo de elaborar un diagnóstico de la situación, que se basó
en relevamientos de campo, documentos aerofotoFiguras e informes
institucionales. Se destaca en el informe
que el barrio universitario se distingue por la buena calidad de
residencial del sector próximo a
De los resultados del relevamiento de uso
por parcela (2471 parcelas en uso unifamiliar, 328 multifamiliar, 148 bifamiliar, 452 en otros
usos y 55 baldíos), se determina
que, en la morfología, es predominante
el uso unifamiliar.
Las estimaciones de densidad muestran que
si bien algunas manzanas superan la densidad prevista según Código (más de 250
hab./ha), al considerar el conjunto del barrio se alcanza una densidad mucho
menor de la prevista (menor al 50%).
Al observar el barrio en el plano, se
destaca el trazado irregular de un
número importante de manzanas, que tienen un parcelamiento atípico, generado
con anterioridad a
-
Un 54% corresponde a lotes menores a 300m2 , que el Código de
Planeamiento Urbano de 1991 permite una mayor ocupación del suelo y exceptuadas
de obligatoriedad de prever estacionamiento. El Departamento de Planeamiento
Urbano ya elevó, anteriormente, una
propuesta restringiendo esta disposición al uso uni o bifamiliar.
-
Un 27% de las parcelas tiene menos de
Al hacer referencia a las tipologías
edilicias, se menciona que la
incorporación de la edificación multifamiliar de cuatro pisos tiene como consecuencia; a) pérdida de
privacidad en los patios de viviendas unifamiliares, b) departamentos mínimos,
c) transitoriedad del alojamiento, y d) alta densidad.
Como resultado del estudio, el
Departamento de Planeamiento Urbano establece las siguientes propuestas: 1)
Restringir los premios establecidos para las parcelas de dimensiones menores de
En el estudio realizado por ABSA[4] se
determina que la capacidad de la red cloacal del barrio Universitario no sólo
está lejos de colapsar, sino que tiene capacidad suficiente para absorber el
doble de la población actual del barrio. Los prestatarios del servicio indican
que el problema de colapso la tienen otros barrios, donde esta rebasada la capacidad de la red.
Los informes fueron entregados y pero
todavía no hay resolución del Consejo Deliberante. Es
por ello que el expediente no pudo ser
consultado, porque falta su
consideración en plenario. Las tramitaciones de permisos de construcción y las
obras han seguido su curso, sin interrupción.
La
preferencia por el verde
La materialización de las vías de penetración ha tenido distintos efectos sobre el área circundante. En el caso del acceso por Sarmiento, se ha convertido en un importante eje para el crecimiento periurbano y para la localización de la actividad comercial (shopping centers).
El sector norte es un espacio de y en transición con diversidad de usos (urbanos, rurales y típicos periurbanos), donde predominan la baja ocupación y las tierras vacantes. Un cambio sustancial se está registrando al comenzar a desarrollarse aquí dos emprendimientos de urbanizaciones cerradas que, aunque se encuentran en etapa de construcción y comprenden un número limitado de viviendas, ponen en evidencia la adopción de las nuevas tendencias en áreas residenciales, donde se prioriza la seguridad :
· Solares Norte, barrio privado con acceso sobre la avenida de circunvalación.
· Bosque Alto, country club ubicado sobre la ruta 33, muy cerca de la rotonda de la avenida de circunvalación.
La promoción fue intensa durante los años
2000 y 2001, con folletos muy atractivos donde se hace descollar la condición
de verde y los beneficios de variados servicios, así como la forestación y la
seguridad.
Barrio Privado Solares Norte se
identifica como “un lugar para vivir”, “cerca de todo”. Los rasgos que se destacan son: “Un nuevo
concepto de urbanización que nace en una ubicación privilegiada. Una zona de
pleno crecimiento, para vivir en contacto con la naturaleza, con total
seguridad y a un paso de supermercados, cines, shoppings y los clubes Sportiva
y Universitario.”
Bosque Alto se presenta así: “Adquiera su terreno en un paraíso de
belleza natural, confort y seguridad”. “Bosque Alto Country Club...la realidad
es hoy”. “Adquiera su parcela con amplios planes de financiación”.
En el área se gestó otro
emprendimiento a finales de los 90,
Village del Prado, muy próximo a Solares Norte. El complejo de
Los nuevos emprendimientos exclusivos
Solares del Norte inició la venta
de parcelas en 1999 y la construcción estaba limitada hasta que se completara la dotación de
servicios, aunque se iniciaron algunas obras (Figura nº 1). Es por ello que, a
mediados de 2001, contaba únicamente con 2 viviendas en fase de construcción,
aunque había una buena cantidad de lotes
vendidos. Este proyecto abarca 164 lotes con superficies entre 600 y
El Country Club Bosque Alto que
se compone de 300 parcelas (superficies
entre 600 y
Figura Nº 1
Localización de urbanizaciones cerradas
La promoción domiciliaria en los inicios, enviada a personas identificadas como potenciales clientes, además de las características y servicios provistos por el country, hace énfasis en los rasgos que definen un estilo de vida:
“Un lugar diferente, en permanente contacto con la naturaleza, con áreas verdes, tranquilidad, seguridad, etc. decididamente un lugar placentero”...
“Allí podría vivir rodeado de una
frondosa y añosa forestación,
En 2001, el mensaje pone de relieve los logros del proyecto y la posibilidad de financiamiento.
“En la actualidad se han comercializado más de 30% de las parcelas, existen 35 casas en construcción y se proyectan 25 más para antes de fin de año, además 15 familias ya viven en sus flamantes casas disfrutando del placer que otorga Bosque Alto y también Ud. y su familia se olvidarán de la problemática de la inseguridad que se presenta hoy como un flagelo casi inexpugnable.”
“En caso de adquirir una parcela Ud. recibirá inmediatamente la escritura de dominio y poder acceder si lo decidiera a la financiación tanto del lote como de la construcción del proyecto por medio del Banco Credicoop con una línea especial para “Bosque Alto” o de la entidad bancaria que usted prefiera.” (23-3)
Para 2001 Bosque Alto se encontraba en una fase mucho más avanzada que Solares Norte, con varias familias residiendo y muchos de los servicios comunes estaban ya en funcionamiento. Con la infraestructura completa, habían 40 casas construidas, todas de carácter permanente, y 102 lotes vendidos.
La reglamentación del country establece que no es obligatorio comenzar la construcción inmediatamente después de la compra del lote y no se permite comenzar la construcción por la piscina ni por otros equipamientos secundarios, debido a que se orienta a constituir residencia permanente y a conformar un grupo social integrado. Las construcciones destinadas a fines de semana o períodos vacacionales, implican mayor movilidad, menor compromiso y pertenencia, así como pueden estar sujetas a mayor tránsito de personas.
La preferencia por el verde es objeto de una fuerte mercantilización, que se pone de manifiesto en la publicidad. Svampa menciona que, como parte de los suplementos periodísticos especializados en esta temática, “una sección consagrada a personajes ´famosos`, la mayoría pertenecientes al mundo de la farándula o del deporte, se encarga de refrendar el éxito que representa esta nueva opción”. (Svampa, 2001: 86). En el caso de Bahía Blanca, dado el número limitado de los que forman parte de esta experiencia, no se encuentra una referencia frecuente de este tipo. Sin embargo, en la sección “Ingeniería y arquitectura” del periódico local, se publicó una amplia nota titulada viviendas con marca personal[5], en la cual se describen con todo detalle los proyectos de dos viviendas en construcción, propiedad de dos basquetbolistas locales que juegan en el extranjero (España y Estados Unidos). La presentación es muy significativa: “Distanciadas apenas setenta metros entre sí se ubican estas dos viviendas unifamiliares. De similares características, se ubican en un club de campo situado a ocho kilómetros del centro de la ciudad. Sus propietarios, dos exitosos basquetbolistas bahienses, aceptaron una arquitectura que se adapta al lenguaje adoptado para el barrio.”
A fines de 2004[6], se
presenta un interesante artículo sobre
este nuevo tipo de urbanizaciones en Bahía Blanca, que identifican como
barrios privados, sobre la base de
entrevistas a los responsables de los emprendimientos. El título es
significativo, “Los barrios privados retornan tras el parate de
La salida de fondos del “corralito” financiero, limitadas oportunidades de inversión y el incremento en la inseguridad constituyen factores que han contribuido a la multiplicación de la demanda en 2004. Estos cambios son patentes en la perspectiva del representante de Solares Norte, “Este es un país cambiante...hace tres años estábamos pensando seriamente en abrir el barrio(reducirlo) y hoy, pensamos en hacer otro con las mismas características”. Considera que el éxito de estos proyectos se debe al constante aumento de la delincuencia. Este barrio cerrado cuenta con 6 casas habitadas y 8 en construcción, ya que su puesta en marcha fue más lenta, esperando completar la infraestructura de servicios. Cuenta con el tendido de electricidad y agua; está pendiente la red de gas natural. Falta la aprobación definitiva de los planos para proceder a la escrituración de los lotes. Además ya están funcionando instalaciones deportivas y sociales, similares a un club de campo. Se estima el costo de las expensas mensuales en $120. En marzo de 2005, representantes de la empresa informan que se han agregado nuevas unidades (habitadas y en construcción) y que hay unos 10 proyectos en trámite de iniciar obras. Este barrio ya está vendido y tienen otro proyecto similar contiguo, que comprende 149 lotes, donde se están realizando las labores de forestación y acondicionamiento del terreno, aunque todavía no se ha puesto a la venta. La empresa también puso en marcha otro emprendimiento próximo, un barrio abierto de amplias parcelas y servicios mínimos, que ya está todo vendido. Con buenas perspectivas para el futuro, dispone de amplias reservas de tierra en el sector, traspasando la avenida de circunvalación.
Una situación similar se observa en Bosque Alto, que comenzó a mostrar una importante reactivación según la responsable de la administración de este complejo. Este country se encuentra ocupado por aproximadamente 90 familias y se estima que en el corto plazo, por las obras en marcha y lotes vendidos, alcanzarán las 120. Las expensas mensuales rondan los $250.
Este emprendimiento urbanístico cuenta con los servicios de vigilancia las 24 horas del día, red de energía eléctrica, agua con una planta potabilizadora propia, gas natural, quincho y fogón, espacios verdes y recreativos, calles pavimentadas, surgente de aguas cálidas, senda aeróbica perimetral, red de televisión por cable y telefonía subterránea, el Club House componente distintivo, confitería y restaurante solarium, piscina para mayores y niños, canchas de fútbol, de básquet, de voley, de tenis y un servicio de combis para el traslado al centro. En marzo de 2005, representantes de la empresa informan que ya se han concretado varias de las obras en marcha y se ha incrementado el número de familias viviendo en ese complejo.
La
continuidad de las acciones ante el dinamismo del mercado
La situación actual se presenta favorable para las inversiones inmobiliarias y las propiedades en los sectores en estudio, tanto para locación como para venta, con un panorama que despierta expectativas e incógnitas, pues se encuentran muy valorizadas y comienzan a aparecer nuevas oportunidades.
En la periferia, la apuesta por
el verde en ámbitos exclusivos se amplia con la generación de nuevas
iniciativas. Como se ha mencionado, Solares Norte tiene un proyecto similar al
actual, próximo al que está desarrollando y, aunque no corresponden a
urbanizaciones cerradas, se encuentran 2 nuevas propuestas. Las Calandrias, del
grupo de Solares Norte, es un barrio residencial con amplias parcelas. El otro emprendimiento es
identificado como chacritas por
Nuevamente se ponen de manifiesto los intereses de los agentes privados, la acción controladora de los funcionarios a distintas escalas y la gestión conciliadora de los ediles. Por lo tanto, el Estado va legitimando el proceso espontáneo mediante las normas vigentes, como en el caso del Código de Planificación Urbana, que establece sectores con condiciones residenciales preferenciales, a partir de los indicadores urbanísticos de los denominados barrio- parque, que se concentran en las áreas privilegiadas de la ciudad y que implican la revalorización del suelo, o bien modificando las existentes para adecuarlas a los nuevos requerimientos. También, en cuanto a la construcción de departamentos, se continuó otorgando permisos para nuevas obras, ante los informes recibidos y esperando la resolución del Concejo Deliberante.
En un trabajo de campo de marzo
de 2005, en el sector de Barrio Universitario y aledaños, se constató la gran
cantidad de edificios de departamentos de tres y cuatro pisos en construcción
que se levantan, en algunos casos, en lotes pero, en muchos otros, sustituyen
viviendas de variadas dimensiones. También se tuvo conocimiento de empresas que
tienen algún otro emprendimiento de mayor volumen, como es el caso de un
edificio de 10 pisos, de departamentos de 1 dormitorio. Es evidente que no se
ha llegado a la saturación del mercado sino que hay expectativas importantes
para los inversores, a pesar del aumento de los costos. En una consulta a una
inmobiliaria que trabaja en la zona, el sector de Barrio Universitario y su
entorno hacia Alem se sigue manteniendo como área atractiva para alquiler,
preferentemente por parte de estudiantes y con valores en alza. Sin embargo, la
construcción de aulas en la propiedad que tiene
Es preciso señalar que si bien el dinamismo en la construcción y mercado inmobiliario genera un importante efecto positivo en la estructura económica urbana, con la materialización de nuevos proyectos, la segregación y la fragmentación son evidentes, especialmente hacia el borde de la ciudad donde se presentan condiciones muy diferentes y fuertemente contrastadas.
Por un lado, las tierras ubicadas en la parte más alta de la ciudad, norte y este, donde predominan las características propias de los espacios periurbanos y se localizan las áreas residenciales de mayor prestigio y valor, calidad arquitectónica, mejores condiciones recreativas, paisajísticas y ambientales, dotadas de muy buena infraestructura.
Por el otro, en el sur y oeste, se acumulan las carencias de todo tipo. Allí se encuentran los terrenos de menor altitud y orientados hacia el estuario, donde predomina el hábitat popular y los asentamientos precarios, déficit de infraestructura y con tierras vacantes de extensión variable. Las condiciones del hábitat son deficientes debido a escasez de espacios verdes y recreativos, calles de tierra y problemas de residuos, a lo que se agregan los efectos contaminantes provenientes del área portuario-industrial, que determinan importantes problemas ambientales. Estos sectores requieren la atención prioritaria de los responsables de la gestión de la ciudad, que deben llevar a cabo las intervenciones que proporcionen las condiciones de un hábitat adecuado a estos grupos de escasos recursos, reivindicando su derecho a la ciudad.
