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Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS
SOCIALES
Universidad de
Barcelona.
ISSN:
1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. IX, núm. 194 (11), 1 de agosto de
2005
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PRODUCCIÓN INMOBILIARIA Y
REESTRUCTURACIÓN URBANA EN EL SUR DE BRASIL
Paulo Roberto Rodrigues Soares
Doctor en
Geografía Humana. Profesor del Departamento de Geociencias da FURG y del
Programa de Postgrado en Geografía de la UFRGS. Investigador
del Grupo de Investigación Núcleo de Análisis Urbanas (NAU).
Producción inmobiliaria y reestructuración urbana en el
sur de Brasil (Resumen)
Las ciudades de Pelotas y Rio Grande, son los principales centros urbanos
del sur del estado de Rio Grande do Sul (Brasil). A lo largo de los siglos XIX
y XX presentaron períodos de desarrollo industrial, comercial y urbano, bien
como períodos de crisis y recesión, coincidentes. Inserida en un proyecto de
investigación más amplio sobre una territorialidad emergente, la comunicación
objetiva analizar la actuación de las diversas fracciones del capital
inmobiliario y sus relaciones con el proceso de reestructuración urbana en
curso en las ciudades de Pelotas y Río Grande. Planteamos que hasta el momento
el capital inmobiliario se configura como el principal agente de la
reestructuración intra-urbana y de la integración socio-espacial y funcional de
la aglomeración. Analizaremos las formas de actuación de los agentes
inmobiliarios en la producción social del espacio urbano en los dos centros,
examinando las principales promociones realizadas y la correspondencia de las
formas espaciales en este conjunto urbano en formación.
Palabras clave: morfología urbana, reestructuración
urbana, producción inmobiliaria, Río Grande do Sul
South Brazil housing construction
and urban reconfiguration (Abstract)
The
cities of Pelotas and Rio
Grande are the main urban centers of the south of the state of Rio Grande do Sul (Brazil). Throughout centuries XIX
and XX they presented periods of industrial, commercial and urban development,
as well like periods of crises and recession coincident. Situated in research
program on a emergent territoriality, the communication seeks to analyze the
performance of the different fractions of the capital in real property and its
relations with the process of urban restructuring in progress in the cities of Pelotas and Rio
Grande. We argue that nowadays the capital in real
property is the main agent of the intra-urban reconstruction and the
socio-spatial and functional integration of the agglomeration. We analyze the
performance of the real estate agents in the social production of the urban
space in this centers, studying the main promotions and the correspondence
of spatial forms in this urban
agglomeration in formation.
Keywords: urban morphology – urban
restructuring – real estate property – Rio
Grande do Sul
La urbanización del final del siglo XX ha cambiado radicalmente la
morfología urbana (Parenai, 1999: 7). El volumen de construcciones, su modelo
de implantación y las técnicas constructivas utilizadas constituyen una ruptura
con la lógica tradicional de las ciudades y, consecuentemente, con los métodos
de análisis utilizados para su comprensión. Es común la utilización del término
“reestructuración” para explicar estos cambios radicales que afectan la
organización interna, los patrones de localización de los grupos sociales y de
las actividades en el espacio interior de las ciudades, así como la propia
noción de morfología urbana concebida por los abordajes clásicos del urbanismo,
de la historia y de la geografía urbanas. Estas tienen como aspectos
fundamentales el estudio del plan, de la parcelación, de los usos del suelo, de
las edificaciones y del paisaje urbano como visión integrado de áreas concretas
de la ciudad (Capel, 2002:22).
En la presente comunicación, analizamos el proceso de reestructuración
urbana en las ciudades de Pelotas y Rio Grande, los principales centros urbanos
del extremo meridional de Brasil, y que hoy día constituyen oficialmente una “aglomeración
urbana”[1].
Consideramos que el capital inmobiliario configurase como uno de los
principales agentes de esta reestructuración, al definir nuevas estrategias de
actuación y lanzar nuevos productos al mercado inmobiliario local,
introduciendo nuevas formas espaciales en el espacio urbano de las dos
ciudades. Por este motivo, analizamos las actuales tendencias de la producción
inmobiliaria, investigando las formas de actuación de los agentes inmobiliarios
en la producción social del espacio urbano en las ciudades de Pelotas y Río
Grande.
La producción
inmobiliaria y la reestructuración de las ciudades
En la actualidad nos situamos en un periodo de la producción social del
espacio urbano en el cual se manifiestan nuevas tendencias de la producción
inmobiliaria, con el advenimiento de nuevos estilos arquitectónicos, de un
nuevo paradigma urbanístico y de una nueva “cultura urbana”. El modelo de la
“ciudad fordista”, funcionalmente organizada, de la ciudad como “máquina de
crecimiento”, de la planificación normativa y disciplinadora, presentaría ya
señales de agotamiento, frente a una nueva fase de valorización de las
intervenciones intersticiales, del proyecto urbano localizado y estratégico,
adaptada a la fase de acumulación flexible del capitalismo globalizado.
Es posible también, como hizo Fredric Jameson (2001), relacionar los
modelos culturales a la arquitectura, a la producción y la especulación
inmobiliaria. Por esta hipótesis, la especulación inmobiliaria y el aumento de
la demanda de la construcción civil abren espacio para nuevos estilos
arquitectónicos, siendo la obsolescencia de las construcciones necesaria para
que se desencadene un nuevo ciclo de destrucción-construcción.
La renovación urbana ocurre en dos frentes: en los nuevos territorios
urbanizados y en el núcleo de la ciudad tradicional. La fuerza centrífuga de
las nuevas promociones periféricas (especialmente de los condominios cerrados)
es el combustible de la dispersión urbana, facilitada por las nuevas
tecnologías de la información y de comunicaciones y por la nueva cultura
urbana, que posibilitan tanto la fragmentación de la vida cotidiana, como un
nuevo estilo de vida alejado de los centros urbanos. Los procesos internos de
“revitalización” o “gentrificación” del núcleo histórico, rehabilitan
áreas y realizan un movimiento centrípeto de atracción de nuevas actividades
económicas - especialmente las vinculadas a la “economía simbólica” de la nueva
fase del capitalismo tardío - y de grupos sociales para el centro (Améndola,
2000).
El proceso de gentrificación, o la revalorización de las áreas
centrales de las grandes ciudades, representa, según Neil Smith (1996), una de
las facetas del desarrollo espacialmente desigual del capitalismo y no
propiamente un movimiento contrario a las tendencias de expansión periférica.
Participan de las políticas de renovación urbana diversos intereses, entre
ellos de los gobiernos locales y nacionales, las instituciones financieras, los
promotores inmobiliarios y constructores, en una versión intraurbana de las
“redes de crecimiento” las cuales reúnen intereses políticos y económicos
público-privados, incluyendo asimismo fracciones del trabajo organizado
interesadas igualmente en la expansión del ambiente construido (Gottdiener,
1993: 220-221).
De esta forma, la reestructuración urbana configurase como un amplio cambio
de la base espacial del capitalismo, estrictamente vinculada a los intereses de
los sectores del capital industrial, comercial y financiero y del mismo capital
inmobiliario articulado a los poderes públicos, a los mass media y a fracciones de las
clases medias y altas y de otros grupos sociales que adoptan una ideología
antiurbana de “huída de la ciudad” como vía de alejarse de los “problemas”
urbanos (violencia, congestión, contaminación) y de la misma “decadencia”
urbana causada por la desconcentración
de las actividades comerciales y de servicios y por el abandono del
centro histórico. Como estos procesos se desarrollan total o parcialmente en las
ciudades de Pelotas y Rio Grande, verificaremos a continuación.
El desarrollo de la moderna industria de la construcción
en la ciudad de Pelotas
En
Brasil, la organización de la moderna industria de la construcción tuvo lugar
tras 1964 y la institución del Sistema Financiero de la Habitación (SFH) y del
Banco Nacional da Habitação (BNH). Estas instituciones significaron la
constitución de un canal permanente de financiación de la promoción
inmobiliaria.
La
forma más adoptada en las operaciones tras 1967 fue la de construcción de
conjuntos de bloques de apartamentos. Dicha preferencia resultaba de la propia
dinámica del proceso de construcción ya que produciendo conjuntos de
apartamentos los promotores racionalizaban la utilización de los fondos de la
operación, amortizando el coste de adquisición de la parcela, con la
posibilidad de construir un número más grande de unidades de vivienda en menor
tiempo. Simultáneamente, satisfacían las aspiraciones de las nuevas clases
medias urbanas del país y sus deseos de propiedad (Ribeiro, 1997).
En
la ciudad de Pelotas, la primera operación de este tipo fue realizada por una
“cooperativa habitacional”: en 1967 la COHABIPEL (Cooperativa Habitacional
dos Operários de Pelotas) inició la construcción del primero grande
conjunto de apartamentos de la ciudad, con 109 bloques y 1.296 unidades de
vivienda. La promoción fue gestionada por la Imobiliária Real,
propietaria de los terrenos y de la promotora Citesul, responsable por
el proyecto. Las dos empresas con experiencia de actuación en el mercado
inmobiliario local.
Entre
1967 y 1986 los promotores privados promovieron la construcción de 36 conjunto
residenciales, hicieron disponibles casi 3.000 unidades de vivienda al mercado
local. Estas operaciones financiadas con recursos del BNH, han sido las más
importantes en el desarrollo del capital inmobiliario pelotense.
Analizando los números de las promociones realizadas por los promotores
privados (cuadro 1), observamos que a partir de 1978 estos han sustituyendo las
“cooperativas” en el mercado habitacional de la ciudad. En este período, las
constructoras más actuante han sido la Cinco Construção (cinco
operaciones) la Status (cuatro operaciones) y la Santa Tecla
(tres operaciones).
Cuadro Nº 1
Pelotas: conjuntos de bloques de apartamentos
de promoción privada (1971-1986)
|
Año
|
Promociones
|
Unidades construidas
|
|
1971
|
1
|
18
|
|
1975
|
1
|
24
|
|
1976
|
1
|
32
|
|
1978
|
5
|
624
|
|
1979
|
2
|
208
|
|
1980
|
7
|
448
|
|
1981
|
7
|
405
|
|
1982
|
7
|
838
|
|
1983
|
2
|
28
|
|
1984
|
2
|
156
|
|
1986
|
1
|
32
|
|
Total
|
36
|
2.813
|
Fuente: Elaboración propia.
Datos: Chiarelli (2000) y Secretaria Municipal de Planejamento Urbano.
Estos conjuntos de bloques han sido importantes para la definición de las
nuevas áreas de expansión de las promociones privadas y, especialmente, en la
delimitación del los territorios de las clases medias en la ciudad. Por otra
parte, en la área central predominaba la construcción de edificios de uso
comercial (oficinas, consultas) y de edificios de apartamentos para los
sectores de altos ingresos. Analizando conjuntamente los dos tipos de datos
podemos verificar los períodos de mayor actuación de las promotoras y
constructoras en la ciudad (Figura Nº 1).
Figura Nº 1
Pelotas: edificios en altura construidos
(1967-1986)
Fuente: Elaboración propia. Datos: Secretaria
Municipal de Planejamento Urbano
El
análisis de los datos nos permite dividir el período de la construcción
financiada por el SFH/BNH en dos fases: “estructuración del capital promotor”
(1967-1978) y “madurez de la promoción
inmobiliaria (1979-1986). En la segunda fase se observó el ápice de la
producción anual de unidades habitacionales en la ciudad (1980-1982) y también
la crisis (1983) y la pequeña recuperación (1984) que precedió la débâcle
nacional del SFH en 1986.
La promoción inmobiliaria en la ciudad de Rio Grande (1967-1986)
En Rio Grande, la producción capitalista de viviendas apunta dos momentos
importantes (cuadro Nº 2). Entre 1967 y 1975, observamos especialmente la
actuación de la Cooperativa Habitacional HABICOOP, responsable por la mayoría
de las promociones en la ciudad. La HABICOOP era estrechamente relacionada con
las Empresas de Petróleo Ipiranga, el principal grupo económico de la
ciudad y promovió la construcción de diversos conjuntos de viviendas destinadas
a la población obrera de la ciudad.
De 1976 a 1985, período de mayor producción habitacional en la ciudad,
actuó la Cooperativa Habitacional dos Estivadores (Esticoop), que
promovió la construcción de 1.776 unidades de vivienda. En Rio Grande,
diferente de Pelotas, la presencia de promotores privados en la producción de
conjuntos residenciales de apartamentos fue menos importante. Tal hecho sucedió por la propia debilidad del sector
inmobiliario local, el cual no fue capaz de desarrollar grandes empresas
constructoras o promotoras.
Cuadro
Nº 2
Río Grande: unidades de
promoción estatal y de cooperativas habitacionales
|
Período
|
Unidades
construidas
|
|
1967 – 1970
|
625
|
|
1971 – 1975
|
597
|
|
1976 – 1980
|
1125
|
|
1981 – 1985
|
7469
|
|
Total
|
9.816
|
Fuente: Elaboración propia. Datos: Prefeitura
Municipal de Rio Grande
Con relación a las promociones
realizadas en el área central, a lo largo del período 1967-1985 han sido
construidos veintidós edificios con más de cinco plantas, destinados a los usos
comercial y residencial. El período 1975-1977 fue el de mayor número de
promociones, con nueve operaciones. Las constructoras más actuantes han sido la
Organizações Z, la Xavier Pavão Engenharia y la Construtora
Zanin, de la ciudad de Pelotas (Pinheiro, 2003).
La producción
inmobiliaria tras el BNH: crisis y superación
La extinción del BNH (1986) y la reestructuración del SFH representó el
estancamiento de los canales de financiación para promotores y constructores,
provocando la reestructuración de las empresas, con el desaparecimiento de
muchas y el surgimiento de nuevos emprendedores. Estos fueron obligados a
desarrollar nuevas formas de financiación y a planificar la promoción de nuevos
productos inmobiliarios. Podríamos afirmar que el sector inmobiliario ingresó
en una nueva fase, en la cual los promotores deberían actuar en un mercado
teóricamente flexible y desregulado y con casi indisponibilidad de fondos
públicos. En la ciudad de Pelotas estas nuevas fuentes hicieron disponibles
mucho menos recursos que el anterior sistema de financiación (Chiarelli, 2000).
Así, los promotores y constructores dedicaron sus actuaciones a la demanda
solvente de la población. Entre 1988 y 1998 fueron construidos veinte conjuntos
de bloques de apartamentos en la ciudad, totalizando 4.549 unidades de vivienda
(cuadro Nº 3).
Cuadro Nº 3
Pelotas: conjuntos de bloques de apartamentos
(1988-1998)
Año
|
Promociones
|
Apartamentos
|
|
1988
|
4
|
318
|
|
1989
|
1
|
160
|
|
1991
|
2
|
379
|
|
1992
|
1
|
39
|
|
1983
|
2
|
186
|
|
1995
|
4
|
1.944
|
|
1996
|
3
|
896
|
|
1997
|
2
|
563
|
|
1998
|
1
|
64
|
|
Total
|
20
|
4.549
|
Fuente: Elaboración propia. Datos: Secretaria Municipal
de Planejamento Urbano
Seccionando este
período en dos fases, identificamos la primera (1987-1994), como un momento de
recesión y crisis de financiación. En esta fase el movimiento general de la
industria inmobiliaria acusó el golpe del estancamiento de su principal caudal
de fondos. Han ralentizado las operaciones de producción masiva de viviendas y
se observó un menor número de promotores operando en el mercado inmobiliario de
la ciudad. La segunda fase (post-1995) es la de los nuevos productos
inmobiliarios. Después de la crisis hubo una pequeña fase de recuperación,
favorecida por la relativa estabilidad económica tras “Plano Real” (1994). Los
nuevos promotores adentraron en el escenario, experimentando nuevos productos y
nuevas formas de financiación. Estos nuevos promotores concentraron sus inversiones
en sectores periféricos al centro, alterando las áreas de valorización de la
ciudad.
En el caso de la ciudad de Río Grande, fue observada una drástica
disminución de los lanzamientos al mercado inmobiliario, especialmente con
relación a los conjuntos residenciales de apartamentos (cuadro Nº 4). Con
relación a el área central de la ciudad, los datos disponibles presentaron el
mismo número de operaciones del período BNH (22), se diferenciando por la
discreta presencia de las construcciones de uso comercial, con solamente tres
promociones (Pinheiro, 2003: 36).
Cuadro
Nº 4
Rio Grande: unidades en
bloques de apartamentos (1986-1998)
|
Período
|
Unidades
construidas
|
|
1986 - 1990
|
343
|
|
1991 - 1995
|
487
|
|
1996 - 1998
|
475
|
|
Total
|
1.305
|
Fuente: Elaboración propia. Datos: Prefeitura Municipal de Rio Grande
Tras esta breve
síntesis histórica, debemos analizar el período más reciente de la producción
inmobiliaria en las ciudades de Pelotas y Rio Grande. Trataremos de las
tendencias actuales del desarrollo urbano e inmobiliario en las dos ciudades.
El crecimiento urbano periférico
En el actual proceso de desarrollo socioespacial de las ciudades de Pelotas
y Roí Grande se observa la tendencia a la adopción de un modelo urbano disperso,
a partir de un crecimiento urbano fuertemente influenciado por las
implantaciones periféricas. En el caso de la ciudad de Pelotas (figura 1),
demarcamos tres vectores principales de crecimiento urbano:
- Eje Leste: que demanda a los balnearios de la Lagoa dos Patos
(Laranjal), ubicados a 12 km del centro y hoy día verdaderos barrios integrados
al tejido urbano de la ciudad. Está relacionado especialmente con los sectores
de mayores ingresos de los cuales se ubican las principales promociones inmobiliarias
de alto status, especialmente los barrios exclusivos y condominios
cerrados;
- Eje Norte: se desarrolla con tres segmentaciones. El sector más
cercano al centro de la ciudad, la llamada “Zona Norte”, constituyese en una
segunda zona de valorización en la cual se realiza especialmente la
construcción de apartamentos de alto status. El segundo sector constituyese de
diversos asentamientos populares (conjuntos habitacionales de promoción
estatal, “loteamentos” populares, asentamientos formados por políticas
de donación de “parcelas urbanizadas”). El tercero sector es el eje principal
donde se ubican diversas actividades económicas, como industrias, comercio
mayorista y empresas transportadoras.
- Eje Oeste: presenta características peculiares. Se constituye en
el eje de conurbación del tejido urbano de la ciudad de Pelotas con el
municipio de Capão do Leão. En los años 1970, esta área todavía pertenencia al
municipio de Pelotas y ahí se realizaron promociones de parcelaciones
populares, como las barriadas Jardín América y Parque Fragata, con más de 1.000
parcelas cada una. En 1982, estas barriadas integraron-se al municipio de Capão
do Leão. El continuo crecimiento de este vector está ocasionando el
“transborde” de la mancha de aceite del tejido urbano de la ciudad de
Pelotas.
Figura Nº 1
Área Urbana de la ciudad
de Pelotas
Fuente:
Governo do Estado do Rio Grande do Sul, 2000.
En el caso de Río Grande (figura Nº 2), la ciudad crece sobre dos vectores
diferenciados cuanto a las formas espaciales del crecimiento urbano, a los
agentes sociales dominantes y a su contenido socioeconómico:
- Eje de la carretera Pelotas-Rio Grande: en el cual se desarrollan
las barriadas populares y los proyectos de asentamiento de capas de bajos
ingresos. Es el llamado “eje de la pobreza”. Es el vector que conecta el centro
de Rio Grande, con el grande barrio popular Carreiros y la Vila da Quinta, ya
fuera del perímetro urbano de la sede municipal, pero que recibe grande
cantidad de parcelaciones.
- Eje de la carretera Rio Grande-Cassino: es el llamado “eje de la
riqueza”, en el cual se ubican las principales promociones inmobiliarias de la
ciudad, desde conjuntos residenciales de apartamentos hasta barrios exclusivos
y condominios cerrados. Su formación remonta a los principios de la década de
1980, cuando tres grandes promociones inauguraron la expansión periférica de la
ciudad: el Parque São Pedro (1.200 unidades unifamiliares de promoción
privada), el Parque Marinha do Brasil (3.200 viviendas baratas de
promoción oficial) y el barrio exclusivo Jardim do Sol, con 400 parcelas
de alto status, promoción de la Inmobiliaria Real, de la ciudad de
Pelotas.
Figura Nº 2
Área urbana de la ciudad
de Río Grande
Fuente:
Governo do Estado do Rio Grande do Sul, 2000.
Tanto en Rio Grande, como en la ciudad de Pelotas, observamos un
significativo proceso de “periferización” de los asentamientos y una notable
extensión del tejido urbano. En la actualidad, se difunde un nuevo estilo y una
nueva forma de morar y estar en la ciudad que pasa, en muchos casos, por la
individualización del hábitat de las capas de medios y altos ingresos y el
abandono de las áreas centrales por estos grupos. Dicho modelo, conduce a
formas periféricas de implantación del hábitat, favoreciendo la dispersión
urbana y la extensión del tejido urbano en niveles todavía no experimentados en
las ciudades brasileñas, especialmente en las ciudades medias e
intermedias.
Tendencias actuales de la promoción inmobiliaria: Río Grande
En el caso riograndino, el área más dinámico en términos de
promoción inmobiliaria es el Balneario Cassino, el cual observa en los últimos
años un intenso movimiento de construcción de viviendas unifamiliares,
edificios de apartamentos y nuevas áreas comerciales. El área que ya está
incorporada al perímetro urbano de la ciudad de Rio Grande, presenta atractivas
amenidades naturales (balneario marítimo) y está conquistando poblaciones de
clase media y de altos ingresos (especialmente jubilados)[2].
Dos agentes inmobiliarios se destacan en el Balneario Cassino:
- Imobiliária e Incorporadora Otero: responsable por las promociones
de viviendas unifamiliares para las clases medias. Actualmente, además de
parcelaciones con infraestructura urbana,
está promoviendo la construcción del Green Village, un condominio
cerrado “concebido dentro de las más modernas especificaciones de
condominios horizontales, teniendo como factor predominante la seguridad y la
calidad de vida de sus vecinos”[3].
La promoción se constituye de 165 parcelas de 300 m2, siendo que las
viviendas deberán ser construidas por los compradores a partir de modelos
propuestos por la promotora.
- Signorini Engenharia: responsable por la construcción de edificios
residenciales y comerciales en el área central del balneario. Su estrategia
consiste en sustituir el estilo arquitectónico de las antiguas villas de
familias pudientes de Rio Grande, Pelotas y Bagé, aprovechando los solares más
valorizados para nuevas promociones comerciales y de apartamentos (Salati de
Souza, 2003).
Con relación al área
central de la ciudad de Rio Grande, observamos pocas promociones inmobiliarias
que constituyan un nuevo patrón de construcción, con algunas promociones de
edificios de apartamentos para sectores de altos ingresos, especialmente en las
calles Dr. Nascimento y Duque de Caxias. Sin embargo, debemos destacar aún, los
proyectos que cuentan con financiación de la Caixa Econômica Federal (CEF)
actual responsable por la financiación de la vivienda en Brasil. Estas
promociones se realizan en periferia de la ciudad y en este caso actúan
especialmente el capital constructor con origen en la ciudad de Pelotas (cuadro
Nº 5).
El retorno de la financiación estatal para el sector de la promoción
inmobiliaria es un punto de análisis, pues hace posible la perennidad de las
empresas en el mercado. La destacada actuación de empresas constructoras con
origen en la ciudad de Pelotas, está vinculada a su mayor capacidad tecnológica
y empresarial para la realización de promociones simultáneas. Su presencia en
la ciudad de Rio Grande representa, además, la inserción de nuevos
emprendedores y nuevos agentes en la industria de la construcción de la ciudad.
Cuadro
Nº 5
Promociones
financiadas por la CEF en Río Grande
|
Promoción
|
Programa
|
Unidades
|
Constructora
|
Localización
|
Conclusión
|
|
1. Cidade de Águeda
|
PSH
|
210
|
Serial
|
Bairro
Cidade de Águeda
|
2004
|
|
2. Solar dos Carvalhal
|
PAR
|
160
|
Conkretus
|
Avenida Itália
|
2004
|
|
3. Dom Bosco
|
PAR
|
320
|
Labore
|
Rua Dom Bosco
|
2005
|
|
4. Residencial Itália
|
PAR
|
160
|
Conkretus
|
Avenida Itália
|
2005
|
|
5. Residencial Rio Grande
|
PAR
|
160
|
?
|
Avenida Itália
|
200?
|
Fuente: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento. Prefeitura do
Rio Grande.
Dicha situación ya fue registrada anteriormente con la presencia de
empresas como Inmobiliaria Real, Constructora Tiarajú, Constructora
Lorenzet, Constructora Zanin y Constructora Carvalho[4].
En esta dirección es posible aventar la hipótesis de una “división del trabajo”
entre los promotores locales y externos, que se diferencian cuanto al tipo y a
la escala de las operaciones.
Tendencias actuales de la promoción inmobiliaria: la ciudad de Pelotas
En la ciudad de Pelotas, destacamos dos tipos de operaciones inmobiliarias
con fuertes impactos en la estructura urbana: los condominios cerrados y los
conjuntos residenciales de apartamentos. Un tercero tipo importante sería la
construcción de edificios de alto status, construidos especialmente en los
sectores más valorizados del tejido urbano.
Las
principales promociones: condominios cerrados y conjuntos de bloques
En la ciudad de Pelotas se reproduce una tendencia de las grandes
metrópolis brasileñas y ya observada en las principales ciudades medias: la
construcción de condominios cerrados, operaciones de dimensiones y
características diversas dedicados a “vender” a las capas de mayores ingresos
las nuevas “raridades urbanas”: seguridad, tranquilidad y “proximidad” de la
naturaleza[5].
Sin embargo, la tendencia de segregación de las capas de mayores ingresos
es observada desde la década de 1980, cuando la Inmobiliaria Real promovió la
construcción del “barrio” Colina do Sol, con 600 parcelas de alto
status. Posteriormente fueron realizadas las promociones Marina Ilha Verde,
Las Acácias y Villa Assumpção I e II. Otra promoción importante
fue el “barrio exclusivo” Chácara da Baronesa. Estas promociones,
destinadas a la población de altos ingresos, iniciaron la “marcha” de
segregación de estas capas en el tejido urbano da cidade. A partir del final de
los años 1990 otras operaciones fueron realizadas, como el caso de los
condominios cerrados Moradas da Baronesa, Jardim das Anacauítas, Aldo
Locatelli, Residencial Treptow, Residencial Felicità y el
“barrio planificado” Bougainville.
Consideramos importante observar como las tendencias más generales se
difunden en la ciudad de Pelotas, con los promotores y constructores adoptando
un nuevo modelo urbano que combina motivaciones de tipo “filosófico” como el
retorno a la naturaleza, la ciudad a la escala humana, hasta otros apelativos
menos nobles, como la búsqueda de seguridad y de homogeneidad social y cultural
de los vecinos.
Los
principales productos inmobiliarios: la producción de conjuntos de bloques
continua
Con relación a las operaciones para las capas medias, destacamos la
presencia del Programa de Arrendamento Residencial (PAR) de la Caixa
Económica Federal, el cual, segundo referencias en la prensa local, Pelotas es
considerada la segunda ciudad brasileña en número de operaciones y unidades de
vivienda construidas. El PAR es una unión de intereses público-privada (bien al
gusto del “nuevo urbanismo”): el poder público local indica las áreas a ser
construidas (siempre con infraestructura urbana completa) y selecciona los
habitantes de los apartamentos. Los conjuntos de bloques del PAR no se asemejan
a los típicos conjuntos de bloques construidos en los años 1970 en las
periferias de las ciudades brasileñas, latinoamericanas y europeas: el número
limitado de unidades por conjunto busca mantener las relaciones de vecindad,
están ubicados en los intersticios del tejido urbano, sin necesidad de
extensión de las redes de infraestructura urbana para su construcción. A
finales de 2004, al totalizar doce operaciones financiadas, la CEF anunció la
conclusión de un ciclo de construcciones en la ciudad de Pelotas (cuadro 6).
Cuadro Nº 6
Pelotas:
promociones del Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
|
Promoción
|
Barrio
|
Unidades
|
Constructora
|
Conclusión
|
|
|
Tablada
|
160
|
Ricardo Ramos
|
2002
|
|
2. Marcilio Dias
|
Três Vendas
|
160
|
Ricardo Ramos
|
2003
|
|
3. Solar do Sul
|
Fragata
|
160
|
Ricardo Ramos
|
2003
|
|
4. Alta Vista
|
Três Vendas
|
132
|
Labore
|
2004
|
|
5. Laçador
|
Três Vendas
|
120
|
Roberto Ferreira
|
2004
|
|
6. Bairro Cidade
|
Fragata
|
136
|
Conkretus
|
2004
|
|
7. Duque de Caxias
|
Fragata
|
112
|
Ricardo Ramos
|
2004
|
|
8. Cruzeiro
|
Areal
|
111
|
Labore
|
2004
|
|
9. Porto
|
Porto
|
140
|
Roberto Ferreira
|
2004
|
|
10. Princesa do Sul
|
Areal
|
260
|
Roberto Ferreira
|
2005
|
|
11. Regente
|
Areal
|
124
|
Conkretus
|
2005
|
|
12. Baronesa
|
Areal
|
96
|
Labore
|
2005
|
|
Total
|
|
1711
|
|
|
Fuente: Prefeitura Municipal de Pelotas. Elaboración
propia.
Los nuevos
emprendedores
Las nuevas promociones son realizadas por nuevos emprendedores, empresas que
en este nuevos período de la promoción inmobiliaria y de la construcción se
destacan por la cantidad de promociones y por la innovación en los métodos de
construcción. Aquí en este trabajo destacamos las principales constructoras que
actúan en el mercado inmobiliario pelotense en los últimos años:
- Construtora e Incorporadora Ricardo Ramos: actúa regularmente en
el mercado inmobiliario de la ciudad desde 1989, construyendo edificios de alto
status y para las clases medias. Es una empresa que busca innovar en los
estilos arquitectónicos de sus construcciones, además de actuar para nichos de
mercado específicos (jóvenes parejas, estudiantes universitarios). Con esta
estrategia ya realizó diecinueve operaciones en la ciudad, produciendo 432
unidades habitacionales. Estas promociones se concentran en los sectores
valorizados de la ciudad. Con relación a su actuación en el PAR, la
Constructora Ricardo Ramos actuó en cuatro promociones en la ciudad de Pelotas
y actúa también en las ciudades de Cachoeirinha y Bagé, totalizando 1.112
unidades de vivienda producidas[6].
- Construtora Theo Bonow, está presente en el mercado inmobiliario
desde 1984, actuando en construcciones residenciales para capas de alto y
medios ingresos, como también comerciales e industriales. En sus operaciones en
el PAR, la empresa utiliza la marca Labore, una estrategia de
segmentación de su imagen público en función del mercado y del tipo de
operación. En este programa la empresa ya realizó tres promociones, actuando
también en la ciudad de Santa Maria.
Estas dos empresas presentan estrategias de acción semejantes, ya que
actúan en el mercado habitacional de clase media y alta de la ciudad de Pelotas
y asimismo innovaron tecnológicamente para habilitarse al PAR. Son
constructoras que “venden” los nombres de sus propietarios o accionistas
mayoritarios y actúan en otras ciudades del estado, evidenciando su capacidad
de innovación y su avance tecnológico. Las dos constructoras ya se destacaron como
empresas que fueron capaces de crecer en una coyuntura de pocos fondos
estatales disponibles, sin embargo, en la actualidad se convirtieron en
importantes captadoras de recursos públicos para financiar sus operaciones.
- Construtora Carvalho, realiza un tipo de actuación “popular”,
teóricamente autofinanciada (sin financiamiento estatal), con grande presencia
en el mercado inmobiliario de la ciudad. Los conjuntos residenciales Village
Center han sido construidos en terrenos propios de la constructora y
autofinanciados por los compradores La constructora tiene origen en la década
de 1940, con la empresa Pelotas Urbanizadora fundada por el inmigrante
portugués Francisco Nunes Carvalho. En la década de 1980, la Constructora F. N.
Carvalho promovió la construcción de bloques de apartamentos, manteniéndose
actuante en el mercado inmobiliario de la ciudad.
Así que estamos delante de una empresa con notable capacidad de adaptación
a los ciclos de la producción inmobiliaria, además e profundamente imbricada
con los periodos de crecimiento de la ciudad. En 2000 la Constructora Carvalho
empezó la construcción de un conjunto de bloques de apartamentos (64 unidades
de vivienda) Village Center en la ciudad de Rio Grande.
Cuadro
Nº 7
Promociones de la Constructora
Carvalho en la ciudad de Pelotas
|
Ano
|
Promoción
|
Barrio
|
Bloques
|
Unidades
|
|
1995
|
Village Center I
|
Nossa Sra.
de Fátima
|
40
|
1.000
|
|
1995
|
Village Center II
|
Nossa Sra.
|
25
|
500
|
|
1996
|
Village
Center III
|
Fragata
|
15
|
456
|
|
1996
|
Village Center IV
|
Nossa Sra.
de Fátima
|
13
|
312
|
|
Total
|
-
|
-
|
|
2.268
|
Fuente: Elaboración propia. Datos: Prefeitura Municipal de Pelotas.
Las tendencias
actuales: los “nuevos productos” o un nuevo ciclo constructivo?
Estas son las principales
tendencias de la industria de la construcción en las ciudades de Pelotas y Rio
Grande. Hemos observado en este trabajo que en los últimos años las empresas
constructoras y los promotores inmobiliarios buscan adaptarse tanto a la
coyuntura económica y política, en términos de financiación de sus operaciones,
como –especialmente– a los nuevos patrones tecnológicos y constructivos
adoptados en los grandes centros urbanos.
De esta manera, observamos
la adopción de nuevos productos inmobiliarios, adaptados a los dictámenes de la
sociedad contemporánea (como en el caso de los condominios cerrados), lo cuales
levantan dudas de su real necesidad en ciudades medias e intermedias o si
solamente representan una simple importación de modelos y estilos de otras
realidades urbanas.
Sin embargo, es evidente el
proceso de cambio y reestructuración espacial en las ciudades de Pelotas y Río
Grande, las cuales asumen un nuevo patrón morfológico urbano, que se acerca a
los modelos de baja densidad de la ciudad dispersa. Podríamos también señalar
la presencia de las nuevas periferias, de los condominios cerrados, de las
clases medias y de altos ingresos distantes del área central.
Los principales promotores
y constructores son los innovadores que crean las nuevas formas espaciales,
además de buscaren fuentes alternativas para la financiación en alianza con el
poder local de las dos ciudades. Entendemos que el capital inmobiliario, o
mejor, la industria de la construcción, es el principal agente de la
reestructuración intra y periurbana de las ciudades de Pelotas y Río Grande,
así como constituyese en importante actor en la integración socioespacial y
funcional de los dos núcleos de la aglomeración urbana. .
El
devenir de este conjunto urbano en formación dependerá largamente de la
actuación del capital inmobiliario y de la industria de la construcción, así
como de los procesos más amplios de desarrollo económico y social que están
fuera del control de los actores políticos y económicos y sociales locales. La
principal tarea de los geógrafos y científicos sociales interesados en
desvendar la multifacética realidad urbana será la de acompañar de cerca y
analizar la dinámica de estos procesos.
