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Índice de Scripta Nova

 

Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona.
ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. IX, núm. 194 (58), 1 de agosto de 2005

 

EL PAPEL ORDENADOR DEL ESTADO Y LA EXPRESIÓN TERRITORIAL DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS (ARGENTINA)

 

María Rosa Batalla

Municipalidad de Pilar

Cristina Carballo
Universidad Nacional de Luján

 


El papel ordenador del estado y la expresión territorial de las urbanizaciones cerradas (Argentina) (Resumen)

Si bien las urbanizaciones cerradas existen en el mundo occidental desde principios del siglo XX, en la  Argentina aparece en escena el primer country club,  en el distrito de Pilar,   a partir de la década del treinta, como un hecho puntual, aislado, con propósitos sociales y deportivos específicos. Cuarenta años después surgen las primeras regulaciones públicas que intentan ordenar el territorio y la localización de los clubes de campo, el hecho está consumado. ¿Alcanza esta afirmación para detener el análisis del fenómeno? Muy por el contrario, hoy, encontramos que los efectos e impactos territoriales se comienzan a sentir;  y por otro lado, lejos de ser un fenómeno estático surgen nuevas tipologías que ofrece el mercado inmobiliario. No obstante, estas urbanizaciones no se efectuaron sin ningún tipo de norma sino que se adaptaron o asimilaron a normas vigentes, inadecuadas por no ser específicas para su desarrollo. La literatura científica sobre las UC es abundante, pero cabe destacar, que aún se identifica un vacío en el análisis del papel de la legislación, en pocas palabras ¿Cuál es el papel de regulación? El presente artículo propone desenmarañar la compleja trama de la normativa y el papel del Estado como ordenador del territorio. Sintetizar las relaciones y las competencias de la legislación -y los efectos directos o indirectos- que regularon y regulan a las urbanizaciones cerradas, en los tres niveles jurisdiccionales dentro de la República Argentina: la Nación, la provincia de Buenos Aires  y  el municipio, tomando como caso el partido de Pilar, paradigma en materia de urbanizaciones cerradas.

 

 Palabras claves: Urbanizaciones cerradas,  ordenamiento,  regulación, planificación.


The state “ordenador” role and the territorial expression of the gated communities (Abstract)

Though gated communities exist in the western world from the beginning of the XXth century, in Argentina appears the first country club,  in Pilar's district, from the decade of thirty, as a punctual, outlying fact, with social and sports intentions. Forty years later the first public regulations arise that try to arrange the territory and the location of the Country Clubs, the fact is concluded.  Is this affirmation enough to stop the analysis of the phenomenon? On the other hand, nowadays we can appreciate that the effects and territorial impacts are perceived. Otherwise, the phenomenon is not static, new types of GC that offers the real- estate market arise. Nevertheless, these GC were constructed following some norm, they have been adapted or assimilated to effective norms, which were inadequate for not being specific for its development. The scientific literature on the gated communities is abundant, but it is necessary to emphasise that still a gap exists in the analysis of the roll of the legislation, in other words: what is the roll of regulation? This article proposes to clarify the complex plot of the regulation and the roll of the State as organiser of the territory. To synthesise the relations and the competencies of the legislation - and the direct or indirect effects - that regulated and regulate to the closed urban developments, in three jurisdictional levels inside the Republic Argentina: the Nation, the province of Buenos Aires and the municipality, taking Pilar's party, paradigm as a case on the subject of closed urban developments.

 

Key words: Gated communities, ordering, regulation, planning




El country club: de la práctica deportiva a la urbanización cerrada

 

En la República Argentina la figura de las urbanizaciones cerradas aparece desde  hace más de treinta  años atrás.  Una diversidad de tipologías de urbanizaciones cerradas se fue abriendo en abanicos, atendiendo a las distintas demandas de la sociedad. Hablar de las urbanizaciones cerradas es,  a  la vez,  hablar de un mundo complejo. Lejos se está de aquella única figura  del country club de función recreativa o para actividades propias de los  fines de semana de la clase alta argentina de principio de los años ´30.

 

A finales de la década del ’70 surgen las primeras regulaciones para los clubes de campo. En el caso de los barrios cerrados, si bien también sus construcciones datan desde hace más treinta años, se encuentran reglamentados desde hace muy poco tiempo en el territorio de la provincia de Buenos Aires.

 

Lo expresado anteriormente,  no significa  que dichas urbanizaciones se efectuaran sin ningún tipo de norma, pero sí en cambio, que  se adaptaran o asimilaran  a normas vigentes de la época, que, en líneas generales, no eran las más adecuadas, por no ser las específicas, para el desarrollo de las mismas. Tampoco se fueron realizando los exhaustivos estudios de correlación urbanística e impacto ambiental que es necesario ahora, para obtener la autorización para la construcción de estos tipos de urbanizaciones.

 

Las primitivas urbanizaciones cerradas eran enclaves en las afueras de la ciudad. Las instalaciones de las que se disponían  eran para uso de aquellos que practicaban el o los deportes, que habían sido el motivo principal de su fundación, pero no tenían el carácter de públicos. Podríamos compararlos al concepto actual de un club social o deportivo. Se gestaron como clubes para la práctica de diversos deportes, entre ellos y como principal actividad el golf, implantándose sobre grandes extensiones de terreno. Con el transcurrir del tiempo se fueron poblando a su alrededor y estos grandes espacios quedaron enclavados en el centro de zonas ya urbanizadas, generalmente residenciales y de alto valor económico. Cuando el objetivo del emprendimiento era la práctica deportiva, algunos de sus socios decidían hacerse una vivienda dentro del mismo predio que ocupaba la cancha de golf, lo que generó la necesidad de la subdivisión de la tierra en  lotes. Fue así como se  comenzaron  a gestar los clubes de campo.

 

Sin dudas, comenzaron  a tener carácter de negocio inmobiliario, que se fue acrecentado en el tiempo. Cuando los clubes de campo se reglamentaron en la Provincia de Buenos Aires, en su aspecto edilicio, se les requirió tener un mínimo de espacio verde recreativo destinado a la práctica deportiva, poniendo especial énfasis en que se trataba de viviendas de uso transitorio.

 

Hace aproximadamente diez años era corriente que los propietarios de una parcela en un club de campo tuvieran una vivienda en la cuidad y utilizaran ese predio para su esparcimiento los fines de semana o en temporada de vacaciones. Pero hoy en día es más frecuente ver que cada vez fueron más los que destinan dicha vivienda del country  como vivienda permanente.

 

En este punto nos encontramos ya en el origen mismo de la figura de los barrios cerrados. La situación socioeconómica de la población fue generando un uso distinto a los clubes de campo y  se fue dando lugar a ciertos emprendimientos urbanísticos que fueron  utilizados como vivienda permanente.

 

Podemos afirmar entonces que la regulación fue tardía: el proceso ya estaba desencadenado cuando las urbanizaciones cerradas fueron prosperando en las periferias de la metrópolis, sin el marco legal adecuado que regulara la actividad privada. Sólo unas normas de carácter provincial reglamentaron la existencia de los clubes de campo. Esta norma contempla algunos aspectos importantes, pero sin dudas, deja librado al azar cuestiones fundamentales que hacen al ordenamiento y la planificación urbana. Fueron apareciendo más tarde otras tipologías, que se apoyaron en la insuficiente reglamentación existente. Entonces,  cabe  preguntarse: ¿Cuáles son esos aspectos y cómo se regulan? Intentar aclarar este punto es el objetivo principal  que se plantea el artículo. Es un rastreo en la legislación, en materia de urbanizaciones cerradas,  en los tres niveles jurisdiccionales: la Nación, la provincia de Buenos Aires  y el municipio de Pilar.

Antecedentes  en la  legislación nacional  para las  urbanizaciones cerradas

 

Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 y otras normas

 

En la Argentina no hay legislación específica para este tipo de emprendimientos de alcance nacional. Se cuenta tan sólo con  el régimen de subdivisión  fijado por  la Ley de   Propiedad Horizontal, Ley 13.512, sancionada en 1948. Fue creada  para resolver el problema de la indivisión físicamente forzosa de la tierra donde se encontraban construidas más de una unidad de viviendas. La subdivisión de la tierra, originando parcelas de características urbanas residenciales en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires,  se realizaba en un principio mediante la creación de manzanas que contenían los lotes. Las manzanas (fracciones de cien metros por cien, aproximadamente) estaban rodeadas por calles que pertenecían al dominio público del Estado y normalmente estaban libradas al uso público.

 

De esta forma se subdividían las grandes fracciones originando barrios a los cuales a medida que transcurría el tiempo se les adicionaban servicios tales como pavimento, agua corriente, cloacas, iluminación pública y se fueron transformando en lo que en la actualidad podrían ser, por ejemplo las localidades de  Martínez, Munro, Wilde, Villa Ballester, entre otras dentro del Conurbano Bonaerense.

 

Esta subdivisión de la tierra (por la cual se originaron urbanizaciones), ya fuesen  públicas o privadas, se regían por la Ley n° 3487 (Ley de Creación de Nuevos Centros de Población y Ampliación de Ejidos) del año 1913, donde se establecía en líneas generales que se debería asegurar la existencia de agua potable, que el predio no fuese inundable y que a su vez, debía tener la aceptación municipal.

 

Anteriormente al dictado de la Ley n° 8912, la aplicación de la Disposición 195/64 de la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires era el instrumento que se utilizaba  para subdividir los clubes de campo, de tal forma que las calles de circulación interna no solamente no fueron libradas al uso público, sino que tampoco se transfieren al dominio público, circunstancia esta que sí ocurría en la subdivisión bajo el régimen de tierras.

 

De esta forma se dio origen a unidades funcionales, cada una de las cuales una vez construida, conformará una unidad de vivienda y tanto los espacios circulatorios interiores del complejo como los comunes de esparcimiento, pasan a ser patios dentro del régimen de la Ley n° 13.512.

 

En los casos de división bajo el régimen de la Ley n° 13.512, donde las unidades funcionales se encontraban a construir, se podían constituir o bien transmitir derechos reales en función del art. 6º del Decreto 2489/63, que especificaba que podrían ser inscriptos en el Registro de la Propiedad instrumentos que formalicen los actos referidos en el art. 1º de  Decreto si las partes exclusivas y comunes de edificios en construcción y a construir reunían según los casos, las siguientes condiciones:

 

a) Las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos independientes de edificación.

 

b) Las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el edificio en construcción tuviera concluidos los servicios y partes comunes necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del mismo, pudiendo carecer de los revoques finos, pinturas, solados, cielorrasos, revestimientos y otros detalles complementarios y estéticos que no perturben la seguridad, solidez y funcionamiento del edificio.

 

Las unidades de dominio exclusivo de un edificio a construir o en construcción que no reunieran las condiciones citadas anteriormente, no gozarían de los beneficios de este instrumento legal.

 

El concepto fundamental a tener en cuenta para asegurar el cumplimiento de este artículo  del Decreto 2489/63, es que deben estar construidas todas las partes comunes del edificio de tal forma que el adquiriente de una unidad en estas condiciones pueda construir la unidad funcional por sí, sin tener que realizar ninguna obra de infraestructura común. Por ejemplo y en forma exagerada, sería imposible transmitir el derecho real de propiedad de una unidad funcional ubicada en la planta cuarto piso cuando no se encuentra construido aún el tercero.

 

En lo referente a urbanizaciones cerradas tipo club de campo o barrios cerrados, normalmente se encuentran encuadradas en el inc. a) del art. 6º, donde simplemente deben estar concluidas las obras comunes comprometidas por el emprendedor de la urbanización, por cuanto las unidades funcionales proyectadas gozan de independencia constructiva.

 

Bajo este régimen de subdivisión se originaron diversas urbanizaciones cerradas,  algunas de las cuales eran clubes de campo y posteriormente se realizaron otros emprendimientos de pequeñas extensiones, por ejemplo cuatro a diez hectáreas que se denominaron barrios cerrados y que se ubicaban generalmente  en zonas urbanizadas o bien periféricas a éstas.


Las urbanizaciones cerradas, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires

 

Regulación para los clubes de campo. Decreto Ley 8912: Ley de Ordenamiento territorial y Uso del Suelo

 

Tal lo expuesto, las urbanizaciones cerradas se dividían bajo el régimen de la Ley n° 13.512  y no tenían reglamentaciones específicas para su emprendimiento y desarrollo hasta el 24 de octubre del año 1977, cuando se dicta el Decreto- Ley de Uso del Suelo  8912, para la Provincia de Buenos Aires, donde se reglamenta, entre otros aspectos de ordenamiento urbano, las bases para ejecución de urbanizaciones denominadas clubes de campo.

 

En lo que refiere a la categoría de los clubes de campo, los artículos 64 y 65 de dicha ley establecen que se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:

 

a)-Esté localizada en área no urbana;

 

b) Una parte de la misma se encuentra equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza;

 

c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio;

 

d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo indescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán emplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.

 

En cuanto a la  creación de Clubes de Campo, estaría  supeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1) Contar con la previa aprobación Municipal y posterior convalidación técnica de los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los municipios designarán y delimitarán zonas del área rural para la localización de clubes de campo, indicando la densidad máxima bruta para cada zona. 2) El patrocinador del proyecto debe asumir la responsabilidad de realizar las obras de infraestructura de los servicios esenciales y de asegurar la prestación de los mismos, de efectuar el tratamiento de las vías de circulación y accesos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión y de materializar las obras correspondientes al equipamiento deportivo, social y cultural.

 

Decreto Nº 9404/86: Decr. Reglamentario del Decreto Ley Nº  8912 / 77

 

El régimen de subdivisión para estas urbanizaciones cerradas fue la  ya mencionada Ley  de Propiedad Horizontal, Ley nº 13.512, hasta mediados de la década del ´80, más precisamente en el año 1986, cuando se dicta el Decreto Provincial nº 9404, Reglamentario del Decreto- Ley 8912, el cual, al margen de establecer una exhaustiva reglamentación para el emplazamiento de clubes de campo, crea una nueva figura dentro del régimen de subdivisión, el que permite mediante el Derecho Real de Servidumbre, originar parcelas que tienen salida, por medio de vías de circulación que son de uso exclusivo para los titulares de las parcelas que integran el club de campo o quien ellos autoricen. En el artículo n° 1 el Decreto 9404/86, se  expresa que los clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del Decreto Ley nº 8912/77 y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, se sujetarán a ciertas disposiciones como el establecimiento de  una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial, que será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la presentación de los servicios generales. 

 

Los estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela; representación, derechos y deberes de los miembros; administración del Club; determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir, modos de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y todas otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea una asociación civil preexistente, podrá la misma asumir la titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigirá la modificación o adecuación de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el párrafo precedente.

 

El área de viviendas, deberá constituirse el derecho real de servidumbre de uso sobre las áreas de esparcimiento, el que deberá constar como restricción en el plano de subdivisión pertinente.

 

Se Podrá optar por mantenerse en el dominio privado las áreas que configuren la red de circulación interna. En este supuesto, dicha superficies quedan sujetas a la afectación especial que resulte de su destino (espacios circulatorios) y acordes con el uso, trazado y características contenidas en la memoria técnica, proyecto de planta y plano de mensura y subdivisión aprobada.


Regulación para barrios cerrados

 

Hasta este punto del análisis del marco legal, se puede observar que existía una reglamentación específica para el emplazamiento de clubes de campo, pero no así para barrios cerrados, los que se originaban mediante la aprobación por parte del Municipio de un plano de obra donde se proyectaban viviendas mínimas, de proyecto repetitivo, que el único objeto que cumplían era poder obtener la subdivisión bajo el régimen de la Ley n° 13.512, en carácter de proyecto, una vez terminadas las obras comunes comprometidas con el  municipio se procedía a solicitar el cumplimiento del Art. 6º del Decreto 2489/63. La única forma de subdividir dichos emprendimientos era mediante el régimen de la Ley n° 13.512.

 

Mientras estos emprendimientos se ubicaran en zona extra urbanas y no tuvieran grandes dimensiones,  no ofrecían mayores dificultades para su aprobación, pero no contaban con una reglamentación básica provincial general que impidiera, aunque fueran en casos excepcionales un uso indiscriminado del suelo con fines especulativos en su aprovechamiento, en detrimento de la calidad de vida de los adquirientes de predios dentro del emprendimiento.

 

 

Decreto Provincial 2568/97

 

Esta laguna en la legislación de fondo finalizó  cuando, en cumplimiento de lo establecido en los artículos n° 26 y 27 del Decreto 2815/96, la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires, dicta la Resolución Provincial nº 74 del 26 de marzo de 1997.

 

Dicha resolución tuvo vigencia muy poco tiempo, hasta el dictado del Decreto Provincial 2568 de fecha 7 de agosto de 1997, que establece la competencia en el tema del Ministerio de Gobierno y Justicia a través la Subsecretaria de Asuntos Municipales e Institucionales.

 

Este Decreto Provincial, a su vez determina que los municipios no otorgarán aprobación de planos de obra referidos a barrios cerrados, sin contar con la previa intervención de la Subsecretaria mencionada.

 

Evidentemente, estamos  ante  la primera norma de fondo que tiende a regular el emplazamiento y desarrollo de barrios cerrados.

 

Decreto Provincial 27/98

 

Posteriormente, y como consecuencia del Decreto n° 2568, se dicta el Decreto Provincial n° 27, con fecha 7 de enero de 1998 que reglamenta en sus aspectos normativos de fondo el emprendimiento de barrios cerrados.

 

Indudablemente,  estas dos normas: La Resolución n° 74 y el Decreto Provincial n°27 son las primeras normas que en la Provincia de Buenos Aires regulan los barrios cerrados, que conforme al estado actual se subdividen siguiendo las normas de la Ley 8912, dejando las reservas de espacios verdes y para uso comunitario, como así también respetando las dimensiones mínimas de las parcelas y las obras de infraestructura mínimas obligatorias, con la única diferencia respecto a las urbanizaciones abiertas en que los espacios circulatorios internos del Barrio pertenecen al dominio privado de los titulares de las parcelas del mismo y el régimen de subdivisión a adoptarse puede ser el de Propiedad Horizontal o bien el de Tierras mediante la aplicación de los requisitos legales establecidos en el artículo primero del Decreto 9404/86.

 

En líneas generales, se puede  observar, como pautas fundamentales del Decreto 27 que en primera instancia:

 

-  Define al barrio cerrado.

 

-  Establece los lugares donde podrá localizarse (según zonificaciones municipales conforme a la adaptación que tengan según la Ley n° 8912.

 

-  Da a los municipios preponderancia respecto del tratamiento de los mismos, especialmente en el impacto urbanístico, reservando a Autoridad de Aplicación Provincial la convalidación final del proyecto.

 

-  En cuanto a la prefactibilidad y factibilidad se remite a lo exigido en el Decreto 9404/86. En cuanto a la subdivisión da la posibilidad de adaptarse al Decreto 9404/86 o bien al régimen de la Ley n° 13.512 de PH.

 

-  Para las reservas destinadas a espacios verdes y comunitarios, que se deberán ceder, se remite a lo pautado en la Ley n° 8.912.

 

-  Presta especial atención a las vías de circulación tanto externas para el ingreso de la urbanización, como así también a las posibles afectaciones futuras en cuanto a la trama circulatoria de vías troncales.

 

-  Permite la ejecución del emprendimiento urbanístico por etapas.

 

-  Habilita la aprobación de los planos de subdivisión al obtenerse la convalidación técnica final (factibilidad) del emprendimiento.

 

-         Deja bajo responsabilidad exclusiva y solidaria, del adquiriente y del proponente del emprendimiento, respecto de cualquier obra que pueda ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la Factibilidad.

 

 

Ley provincial Nº 11.723: “De protección, conservación, mejoramiento y restauración de los recursos naturales y del ambiente en general en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires”.

 

La Ley Integral del Medio Ambiental y de los Recursos Naturales, fue sancionada en 1995 para dar conformidad al artículo 28 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires. Esta ley tiene por objeto la protección, conservación, mejoramiento y restauración de los recursos naturales y del ambiente en general en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, a fin de preservar la vida en su sentido más amplio; asegurando a las generaciones presentes y futuras la conservación de la calidad ambiental y la diversidad biológica. En el capítulo III, la ley prevé que serán tenidas en cuenta la naturaleza y las características de cada bioma. También las alteraciones existentes en éstos  por efecto de los asentamientos humanos, entre otras actividades. Esta norma aclara en el artículo. 10 que todos los proyectos consistentes en la realización de obras o actividades que produzcan o sean susceptibles de producir algún efecto negativo al ambiente de la Provincia de Buenos Aires y/o sus recursos naturales, deberán obtener una Declaración  de Impacto  Ambiental expedida por la autoridad ambiental provincial o municipal según las categorías que establezca la reglamentación de acuerdo con la enumeración enunciativa incorporada en el anexo II de dicha Ley.

 

Al recurrir al anexo II, se puede apreciar que la Provincia de Buenos Aires delega en el gobierno municipal, la atribución de someter a  Evaluación de Impacto Ambiental el emplazamiento de nuevos barrios o ampliación de los existentes. De esta forma, las nuevas urbanizaciones se ven afectadas por la ley ambiental por excelencia en el distrito bonaerense.

 

Decreto Provincial 1727/02: “Desregulación de Gestión de Urbanizaciones Cerradas”

 

En el año 2002, se sanciona el Decreto Provincial nº 1727/02.  Se trata de la  puesta en funcionamiento del Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, dentro de  la órbita de la Subsecretaría de Asuntos Municipales. El organismo a cargo será la Dirección Provincial de Programación y Gestión Municipal.  Es un instrumento legal de carácter declarativo. En él se establece que son los municipios y los emprendedores los responsables de llevar adelante el cumplimiento de la norma.

 

Algunas consideraciones generales de la normativa bonaerense

 

En lo referente a los distintos sistemas legales para la subdivisión de las urbanizaciones cerradas, ya sean barrios cerrados o clubes de campo, el Decreto 9404 reglamentario de la Ley Provincial n° 8912 o bien el Decreto n° 2489/63 reglamentario de la Ley Nacional n° 13.512, se puede  efectuar, en carácter de primaria, la siguiente comparación:

 


Cuadro N° 1
Comparación entre la  Ley Nacional N°13.512 y  el Decreto – Ley N° 8912/77

 

Ley n° 13.512 - Propiedad Horizontal Decreto n° 2489/63

Decreto Ley 8912 /77  y su decreto  reglamentario n° 9404/86

Se originan unidades funcionales.

Se originan parcelas.

Las vías de circulación internas y los espacios destinados al esparcimiento son superficies comunes.

Las vías de circulación internas de urbanización conforman parcelas independientes al igual que las superficies destinadas a esparcimiento.

Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia como edilicias se rigen por el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.

Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia dentro del complejo se encuentran dentro de los estatutos de una sociedad.

Cuando se construyen unidades funcionales se debe modificar el plano de subdivisión y el reglamento de copropiedad a los efectos de ratificar el régimen de la Ley n° 13.512.

Cuando se construyen las viviendas en las parcelas resultantes de la subdivisión no afectan el régimen de subdivisión.

 

Para la administración se rige el consorcio conforme a lo establecido en la Ley n° 13.512.

Para poder transmitir el derecho real de propiedad cada unidad funcional que surge de la subdivisión, es necesario haber cumplimentado que surge de la inspección, conforme a lo establecido en el Artículo n° 6 del Decreto 2489/63.

Para la administración se rigen conforme a las normas establecidas en los estatutos de la sociedad administradora.

Para poder transmitir el derecho real de propiedad de cada parcela que surge de la subdivisión, es necesario se registre la adquisición del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica creada según se consigna en el artículo n° 1 del Decreto 9404/86.

Fuente.  Agr. Pedro Marino

 

 

Cualquiera fuese el régimen de subdivisión que se adopte para las urbanizaciones cerradas, se deben cumplimentar requisitos establecidos por normas. En líneas generales, consisten en obtener autorizaciones para su emplazamiento (tanto ante la Municipalidad local como así también ante las autoridades provinciales).

 

Las referidas autorizaciones se denominan convalidación técnica preliminar y convalidación técnica definitiva (o bien prefactibilidad y factibilidad respectivamente).

Se deben observar en primera instancia y en forma general, los siguientes puntos:

 

-  Que el predio sea urbanísticamente apto para el aplazamiento de un barrio cerrado (entiéndase por esto que cumpla con las reglamentaciones municipales al respecto, conforme a lo establecido en el Artículo n° 2 y los inc. a) y j) del Artículo 3º del Decreto 27/98) o de un club de campo (lo que  implica cumplir con las reglamentaciones municipales de zonificación conforme a los términos de la Ley n° 8912 y su Decreto reglamentario 9404/86).

 

-   En el caso de  que fuese  necesario cambiar la zonificación del predio o consignarle los indicadores urbanísticos, es necesario el dictado de una ordenanza Municipal y su posterior convalidación mediante el dictado de un Decreto Provincial.

 

-  Que no se encuentre afectado por calles o prolongaciones futuras, y supuesto el caso que así fuera, se deberán tomar los recaudos correspondientes.

 

-  Que el predio sea apto hidráulicamente.

 

-  Que exista la posibilidad de abastecer al complejo urbanístico con agua potable.

 

-  Que cumpla con las exigencias que establece el Decreto 27/98 como así las reglamentaciones municipales al respecto.

 

-  Tener en cuenta las reservas que se deberán ceder para "Espacios Verdes y Libres Públicos y Reservas Para Equipamiento Comunitario".

 

-  Que el proyecto admita la posibilidad de ser sometido al régimen de la Ley n° 13.512 o  bien el régimen del Decreto- Ley 8912 y su Decreto Reglamentario 9404/86.

 

Los requisitos necesarios para obtener la convalidación técnica, de una urbanización cerrada, ya sea un club de campo o bien un barrio cerrado bajo el régimen del Decreto 9404 reglamentario del Decreto Ley n° 8912 (Uso del Suelo) o bien del Decreto 2489/63, reglamentario de la Ley n° 13.512 (Propiedad Horizontal) se dará en dos etapas:

 

a- Convalidación técnica preliminar (prefactibilidad)

 

b- Convalidación técnica definitiva (factibilidad)

 

Para obtener la convalidación técnica preliminar se deberá presentar ante las autoridades Provinciales, previa aprobación de la Municipalidad, y en las distintas dependencias según corresponda, Secretaría de Tierras de la Provincia de Buenos Aires (para los clubes de campo) y ante la Secretaría de Asuntos Municipales e Institucionales (en el caso de  los barrios cerrados) la documentación técnica que observe los siguientes aspectos de la urbanización:

 

1.    Aprobación de la localización y factibilidad otorgada por el municipio local.

 

2.    Certificado de aptitud hidráulica del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica.

 

3.    Certificado de pre-factibilidad de provisión de agua (cualitativa y cuantitativa) con relación a la cantidad de usuarios previstos, otorgado por la Administración de Obras Sanitarias de la Provincia de Buenos Aires.

 

4.    Plano de anteproyecto urbanístico sobre la base de medidas según título y/o catastro, en el que consten todas las características del proyecto.

 

5.    Régimen de subdivisión y de domino a adoptar. De optarse por el régimen establecido en el Decreto 9404, deberá presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurídica a formar.

 

Para obtener la convalidación técnica final de un proyecto de club de campo o bien de un barrio cerrado, deberá presentarse la documentación que se enumera:

 

6.    Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles afectados por el proyecto.

 

7.    Proyectos aprobados por los organismos correspondientes de todas las obras comprometidas a realizar.

 

8.    Reglamento urbanístico y de edificación a los  que  deberán ajustarse los edificios a construir, en el que se establezcan: Indicadores urbanísticos, tipos de viviendas, materiales, altura máxima de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.

 

9.    Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: Balance de superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, firmados por los profesionales actuantes. De optarse por el régimen específico establecido en el artículo 1º del Decreto 9404, deberá indicarse el derecho real de servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.

 

10.     Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales actuantes, según sus incumbencias.

 

11.     De optarse por el régimen del Decreto 9404/86, deberá acreditarse la constitución o adecuación de la entidad de administración y titularidad de los bienes comunes y el inicio del trámite para la obtención de la personería jurídica o aprobación de la reforma de los estatutos, según correspondiere.

 

12.     Certificado de cumplimiento de normas profesionales otorgadas por las entidades competentes.


Territorio y Municipio: análisis de la legislación vigente para el caso de Pilar

 

Expuestos  los niveles nacionales y provinciales, se tratará de analizar, a continuación, el   papel que le cabe al nivel administrativo municipal. La fisonomía que presenta en  el año 2003 el Partido de Pilar lo tornan particular: un crecimiento acelerado1 de su población y  falta de planificación y control del Estado municipal.

 

Ordenanza 10 /85: El Código de Zonificación

 

El Código de Zonificación vigente en el distrito de Pilar data del año 1985; a partir de allí, se ha usado el recurso de las excepciones de zonificación para las actividades inmobiliarias, industriales, comerciales.

 

Una de las consecuencias más notorias es que los emprendimientos inmobiliarios explotan territorios rurales que se fueron convirtiendo en residenciales. En otras palabras, la dinámica del mercado generó figuras que se convirtieron en un fenómeno    urbanístico de gran significación para el caso local en términos de inversión económica, con distintas repercusiones en el  medio social y en el medio físico.

 

Se iniciaron gestiones con la facultad de Arquitectura de una universidad privada para el  diseño de un nuevo Código de Ordenamiento Urbano, durante el año 1997.  Al convenio entre el Municipio y la Universidad de Morón se lo dio a conocer no sólo en los medios locales sino también fue publicado en  los medios nacionales2. Sin embargo, al día de la fecha el resultado de este proyecto no se concretó en un nuevo Código de Ordenamiento Urbano. La creación de una  nueva norma de carácter general y abstracto que ofrezca protección a la población y al ambiente, se ha convertido en una de las principales materias pendientes de las últimas gestiones municipales.

 

La convalidación de los proyectos de radicación de countries y barrios privados en Pilar, como en el resto del territorio bonaerense, correspondió hasta agosto de 1997 a la Secretaría de Tierras y Urbanismo provincial, para luego pasar a la órbita de la Secretaría de Asuntos Municipales e Institucionales con asiento en La Plata, tal como se detallara anteriormente.

 

Según estas dos instituciones provinciales, en el caso específico de Pilar, las convalidaciones iban en muchos casos retrasadas con  respecto a la realidad. Es decir, que es mayor la cantidad de radicaciones que se hacían efectivas y se empezaban  a comercializarse antes de estar autorizadas por la Provincia.

 

En octubre de 1998, la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires, le envía un informe al Municipio de Pilar, donde manifiesta “El municipio deberá modificar la Ordenanza municipal vigente (10/85) sobre la base de criterios objetivos aplicables a todo el distrito”. El documento asimismo señalaba que se debían evitar “las excepciones a las normas generales”. El motivo del informe citado, fue la impugnación de una ordenanza que permitía la construcción de unas torres frente a un  club de campo de prestigio en la zona. En Pilar se percibe de manera evidente, la falta  de un Código Urbano.

 

Ese mismo año,  la Provincia de Buenos Aires,  declaraba que cerca de un 80% de los emprendimientos no está convalidado por la Provincia. A su vez,  el Decreto-Ley de la Provincia de Buenos Aires 8912/77, deja en manos del Municipio la aplicación de multas o sanciones a quienes no lo cumplieran.

 

Ordenanza Municipal Nº 95/00: “Reglamentación para la instalación de barrios cerrados en el Partido del Pilar”

 

Ante la promulgación del Decreto-Provincial 27/98, se presentó un proyecto de Ordenanza que cumpliría con la reglamentación en el Partido de Pilar de la instalación de barrios cerrados, en función del art. 70 del Decreto -Ley 8912/77, que establece que la responsabilidad primaria de ordenamiento territorial, recae en el nivel municipal.

 

La Ordenanza considera que la dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de gran significación en términos de inversión económica y en materia de empleo, pero que no obstante es imprescindible la preservación de las distintas características urbanísticas.

 

En el cuerpo de la Ordenanza, se define a barrio cerrado como a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento cuyo  perímetro  podrá materializarse mediante cerramiento.

 

Por otra parte, señala que las superficies mínimas de las unidades parcelarias o funcionales no deberán ser menores de  800 m2. Estos emprendimientos garantizarán los siguientes servicios esenciales: red de agua potable, servicios sanitarios3, un sitio destinado al depósito transitorio de residuos (convenientemente forestado y libre al acceso municipal). El cableado y los conductos serán  subterráneos.

 

Los cercos perimetrales deberán ser transparentes, quedando expresamente prohibida la construcción de muros. Presentarán Estudio de Impacto Ambiental. El emprendimiento no deberá ocasionar perjuicio a terceros respecto de la trama urbana, ni afectará ejes de crecimiento.

 

El artículo n° 6 del proyecto de ordenanza fue vetado por el Ejecutivo. El mismo establecía que se debía cumplir con lo establecido en el artículo 56º del Decreto 8912/77, en lo referido a la cesión de espacios verdes y libres públicos y reservas para equipamiento comunitario. En cambio fue aprobado el artículo siguiente que establecía el cumplimiento del artículo n° 65, inciso 2.2 del Decreto antes mencionado

 

Finalmente, indica que los barrios cerrados deberán gestionarse a través de la Ley Nacional nº 13.512, de Propiedad Horizontal, pero aclara que no deberán ser vulnerados los indicadores del artículo n° 52 del Decreto 8912/77 u optar en lo pertinente por el régimen jurídico establecido por el Decreto 9404/96.

 

Ordenanza Municipal Nº 135/01: Registro Municipal de Prestadores de Servicios de Higiene Urbana para Urbanizaciones Privadas

 

La Ordenanza  Municipal nº 135/ 01, y su respectivo Decreto nº 1594/01, establece el Registro Municipal de Servicios de Higiene Urbana para Urbanizaciones Privadas. La normativa aclara que la totalidad de los establecimientos y predios descriptos como barrios cerrados, clubes de campo y establecimientos similares deberán declarar quién es el prestador de servicios de recolección  de residuos sólidos urbanos domiciliarios y poda, barrido y limpieza de las calles dentro de los noventa días a partir de la entrada en vigencia de la ordenanza.

 

Los requisitos que se exigen a las empresas contratadas no difieren de los que normalmente se suelen ver en este tipo de actividad. La Autoridad de Aplicación es la Secretaría de Calidad de Vida y Medio Ambiente4.

 

Decreto Municipal 290/03: “Regulación de viviendas multifamiliares”

 

De  las vistas del Decreto Municipal 290/03 (Regularización de emprendimientos urbanos), se pueden extraer los conceptos esenciales tales como el reconocimiento del vacío normativo que plantea el Código de  Zonificación de Pilar en cuanto a la figura de viviendas multifamiliares  en su definición,  los alcances y otras disposiciones que son específicas en el ámbito del partido.

 

También reconoce que tanto el decreto-ley 8912/77 de Uso de Suelo en la Provincia de Buenos Aires, y sus respectivos decretos reglamentarios, no plantean en forma concreta disposiciones y /o requisitos específicos para este uso en particular, salvo el caso de algunas disposiciones o decretos especiales que alcanzan a la vivienda de interés social (planes que en Pilar no se han aplicado a la fecha.

 

A la vez reconoce que ante el desconocimiento del encuadre normativo por parte de los municipios y/o aprovechamiento de los huecos normativos vigentes, hicieron que en un principio (hasta la aparición del decreto 27/98) se aprobaron en el nivel municipal como vivienda multifamiliar, con todo lo que ello significaba. Aparecieron así, emprendimientos afectados al régimen de la Ley n° 13.512, de 200 y hasta 300 unidades funcionales, ubicadas en zonas de ocupación baja, sin que mediaran los estudios técnicos necesarios que avalaran dichas propuestas e  incluso al día de la promulgación de la norma, ante la inacción municipal, muchos de estos emprendimientos aún no han efectuado la Rectificación del plano de PH,  y por ende también del Reglamento de Copropiedad.

 

Que muchos de esos emprendimientos que se aprobaron en el ámbito municipal  como viviendas multifamiliares, se comercializaron y se venden aún hoy como “Barrios Cerrados”, o “Barrios Privados”, algunos de ellos incluso cuentan con convalidaciones técnicas finales otorgadas por la provincia reconociéndolos como tales, sin que el expediente de Prefactibilidad y Factibilidad hubiera tenido intervención municipal fehaciente.

 

Como puede apreciarse, el mismo gobierno municipal acepta el vacío normativo y las irregularidades que se produjeron como consecuencia del mismo. La aparición de productos comerciales (emprendimientos urbanísticos, barrios cerrados, clubes de campo, chacras, etc.) ha generado un  gran movimiento del uso del suelo considerado Uso Residencial. La figura de viviendas multifamiliares en el  nivel provincial, se haya regulada por la Ley n°11723/95  y el Decreto Ley 8912/77.  Éste establece que son los municipios los  responsables primarios del ordenamiento territorial. En el ámbito de la Municipalidad de Pilar, se dicta en 2003 el Decreto Municipal  290/03 que se propone diferenciar a las viviendas multifamiliares de los barrios cerrados.

 

El artículo n°1 de esta norma establece la definición y alcance de las viviendas multifamiliares.

 

Cuadro N° 2
Clasificación de viviendas multifamiliares, según el uso (Decreto  Mun. 290/03)

 

 

Vivienda permanente

Vivienda comunitaria

Vivienda temporaria

Para los usos  permanentes de los grupos familiares.

Destinadas a usos no permanentes pero estables (residencias de niños, jóvenes, comunidades religiosas, etc) que planteen unidades funcionales autosufucientes para uso residencial.

Afectadas a casas de retiro de comunidades religiosas, con servicios separados, que no constituyen parte del rubro hotelería.

 

 

 

En tanto, el Artículo  2º define las tipologías constructivas. Ellas son:

 

-  Viviendas unifamiliares, aisladas de perímetro libre.

 

-  Viviendas unifamiliares agrupadas en planta o altura.

 

-  Viviendas agrupadas entre medianeras.

 

-  Viviendas en torre de perímetro libre.

 

 

Finalmente, el Decreto describe que todas las urbanizaciones conocidas como “multifamiliares”,  deberán garantizar la libre accesibilidad a las unidades individuales de funcionarios municipales, bomberos, judiciales, de seguridad, de defensa civil, etc. sea a nivel vehicular como peatonal. Su incumplimiento será considerado falta grave a la seguridad pública, motivando la revocación automática  del cerramiento perimetral y de la factibilidad otorgada. También prohíbe el cierre de calles libradas al uso público.

 

Decreto Municipal  738/03: Registro Municipal de Urbanizaciones Cerrada5

 

Sancionado el Decreto Provincial n° 1727/02, en el caso específico de Pilar, una vez vencido el plazo para registrar las urbanizaciones, el Municipio reconoció que sólo 50 de las 154 urbanizaciones, encuadradas en la norma, han presentado la intención de inscribirse en el registro dispuesto por el Decreto Municipal 738/03 (que crea el registro con el fin de regularizar la situación de cada una de las urbanizaciones para lograr la efectiva y total seguridad jurídica que permita resguardar los intereses legítimos de los vecinos).

 

Inclusive,  el director de Planeamiento de la Municipalidad de Pilar, declaró a la prensa local  que por observación sobre el terreno, existirían 30 urbanizaciones más. Con lo que el total se elevaría a 184. En declaraciones vertidas a un medio periodístico local, el Arquitecto Marcelo Loyola decía que al momento de la promulgación del Código de Zonificación, en el año 1980, no existían   en el distrito barrios cerrados, sólo algunos clubes de campo o countries por lo que el emplazamiento de estas urbanizaciones se permitieron a través de excepciones (Al Código de Zonificación)  que fueron las que permitieron que en Pilar tanto  los inversores, desarrolladores, inmobiliarias como los  políticos  no tuvieran en cuenta el planeamiento urbano-estratégico.


Urbanizaciones cerradas, territorios y ordenación: ideas finales

 

En líneas generales, si se analiza la legislación aplicable a las urbanizaciones cerradas desde el momento de su aparición en la República Argentina, se observa que éstas debieron adecuarse a la Ley de Propiedad Horizontal nº 13.512 (surgida de la necesidad de reglar la subdivisión de los edificios de departamento en un mismo terreno) sancionada en 1948.

 

Vale decir que para  este entonces, el Tortugas Country Club (el más antiguo del país) llevaba prácticamente veinte años desde su creación, y era el año de fundación de   Highland Park. Debieron transcurrir otros treinta años más para que apareciera la figura del club de campo en el Decreto Ley n° 8912/77. Esta norma reglamentó la separación entre distintos clubes de campo, la densidad residencial y el tamaño de los lotes.

 

En 1986, se reglamenta la Ley n° 8912, a través del Decreto n° 9404, el que considera al régimen de propiedad horizontal inadecuado para regular a estas urbanizaciones, y establece una nueva opción de parcelamiento y subdivisión de tierras, acorde al régimen de Geodesia y considera a las calles internas de los emprendimientos, el carácter de privadas.

 

Mientras tanto, veinte años más tarde de que apareciera el concepto de “clubes de campo” aparece el de “barrio cerrado”. Ocurre en el contexto de la Resolución provincial 74/97 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo. Además de establecerse la diferencia entre ambas tipologías, autoriza el cerramiento perimetral.

 

Acordamos con Sonia Vidal Koppmann  en el sentido de  que la promulgación del Decreto Provincial 27/98, no deroga a la Resolución anterior, y  que por el contrario, aumenta la confusión.

 

De tal forma que, por un lado, la Resolución 74/97 habilita a los barrios cerrados a instalarse en zonas urbanas cumpliendo con los requisitos urbanísticos, sin obligarlos a respetar la legislación de los clubes de campo: mientras que, por otro lado, el Decreto 27/98 les permite acogerse al marco legal de los clubes campo (Ley n° 8912).

 

En tanto que para finalizar el análisis en el nivel provincial, cabe mencionar el Decreto Provincial n° 1727/02 que deja en manos de los municipios las convalidaciones técnicas preliminares y definitivas de los emprendimientos cerrados.

 

En el distrito de Pilar, en tanto, el Código de Zonificación data de 1985. A través del mismo se han aprobado las habilitaciones de   las urbanizaciones mediante excepciones a dicho Código, que no considera dentro de los usos de suelo el destinado a las urbanizaciones cerradas.

 

Pilar también cuenta con un registro de servidores de higiene urbana. Pero en cambio, ha derogado la norma que daba cumplimiento a la Descentralización Administrativa a favor de los municipios de la Provincia de Buenos Aires, mediante el Registro Municipal de Urbanizaciones Cerradas.

 

La Ordenanza  95/00 reglamenta los barrios cerrados pero sin resolver la ambigüedad que quedara planteada anteriormente. Debemos reconocer, no obstante, que establece las pautas y condiciones que deberán reunir los barrios privados de modo de preservar las características urbanísticas ante el avance del mercado como regulador del territorio.

 

 El Decreto Municipal 290/03: “Regulación de viviendas multifamiliar” viene a cubrir un  vacío normativo en materia de una de las tipologías especiales de urbanizaciones cerradas, estableciendo tres categorías a las viviendas multifamiliares: permanente, temporaria y comunitaria. También los requisitos técnicos para su habilitación, el área máxima para ser considerada vivienda multifamiliar, como la distancia mínima con respecto a otras urbanizaciones.

 

Es de destacar el hecho de que esta normativa presenta una particularidad: ser la única que se dedica especialmente a esta tipología: viviendas multifamiliares. Ninguna norma lo hace en el nivel provincial. Como se mencionara anteriormente, sólo la Ley de Propiedad Horizontal, de alcance nacional, afecta a este tipo de urbanizaciones.

Cuadro N° 3
Antecedentes y reglamentaciones vigentes según las distintas tipologías de urbanizaciones cerradas.

 

 

Legislación nacional

Legislación provincial

Legislación municipal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Clubes de campo

 

-         (1913)Ley Nacional 3487

“Ley de Creación de Nuevos

Centros de Población y Ampliación de Ejidos”

 

- (1948)Ley Nacional 13.512

”Ley de Propiedad Horizontal”

 

-  (1963)Decreto 2489

Reglamentario de la Ley 13.512

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- (1964) Disposición 195 de

la Dirección de Geodesia

de la Pcia. de Bs. As.

 

- (1977) Decreto- Ley 8912 

“Ley de Uso de Suelo”.

 

-(1996) Decreto-9404  Regl.

 de la   Ley 8912/77

 

- (1996 ) Decreto 2815 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Pcia de Bs. As.

 

- (1995) Ley Nº 11.723 “Ley Integral del  Medio Ambien-

te “

 

- (2002) Decreto 1727/02 “Regularización Pcial de Urbanizaciones Cerradas”.

 

- (1985) Ordenanza Mun. 10/85 “Código de Zonificación”

 

-(2001) Ordenanza Mun.

135 y el Decreto 1594/01: “Registro Municipal de Prestadores de Servicios de Higiene Urbana para Urbanizaciones Privadas”

 

- (2003) Decreto Municipal 738/03“Registro Municipal de Urbanizaciones Cerra-

das”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Barrios cerrados

 

- (1948)Ley Nacional 13.512

”Ley de Propiedad Horizontal”

-  (1963)Decreto 2489

Reglamentario de la Ley 13.512

 

 

 

 

 

- (1977) Decreto- Ley 8912 

“Ley de Uso de Suelo”.

 

- (1996 )Decreto- 9404 Reglamentario de la Ley 8912/77.

 

-  (1995) Ley nº 11.723 “Ley Integral del Medio Ambiente”.

 

- (1997)Resolución 74/97

 

- (1998) Decreto Provincial 2568 deroga la Res. 74/97.

 

- (1998) Decreto 27 “Reglamentación para barrios cerrados”.

 

- (2002) Decreto 1727/02 “Regularización Provicnial de Urbanizaciones Cerradas”.

 

 - (1985) Ord. Municipal 10/85

“Código de Zonificación”

 

-(2001) Orden. Municipal 135 y el Decreto 1594/01: “Registro Municipal de Prestadores de Servicios de Higiene Urbana para Urbanizaciones Privadas”

 

-(2003) Decreto Municipal 738/03“Registro Municipal de Urbanizaciones Cerradas”

 

 

A esta altura del análisis, quedan planteados algunos interrogantes, sin respuestas efectivas: ¿Qué papel le cabe al Estado en el ordenamiento territorial? ¿Seguirá el mercado inmobiliario adecuando las normas a sus intereses?

 

El crecimiento de la población y la ampliación del espacio urbano se da con la aparición de nuevas funciones urbanas en Pilar,  que responde a una práctica urbanística dentro de un contexto dinámico y cambiante, con características tales como la agudización de la segregación urbana, conflictos ambientales, privatización de la ciudad, pérdida de los espacios públicos, y el empobrecimiento del casco histórico de la ciudad.

 

El territorio expresa las diferentes políticas sobre el crecimiento de la población y además,
es la respuesta material de la insuficiencia en la ordenación y planificación urbana.

El Municipio bonaerense de Pilar, intenta cubrir el  vacío normativo, con la posibilidad de promulgar un nuevo Código de Zonificación y con varias normas ambientales que ordenen el actual estado de la cuestión.

 

El verdadero trabajo está por comenzar: la tendencia actual muestra el aumento de conflictos pero el camino, para afrontarlos no es protegerse ni encerrarse, sino fortalecer al Estado y su capacidad de hacer política justa, implementando soluciones adecuadas a los valores adquiridos, y de orientar los procesos en términos del bien público.

 



 Notas

 

1 En el caso particular de la República Argentina, para el año 2002, se calculaba que en las 300 urbanizaciones cerradas radicadas en la RMBA, residen tan sólo 30.000 habitantes, no obstante, para 1999 ocupaban una superficie aproximada de 315 km2. De estas 300 urbanizaciones, en el municipio bonaerense de Pilar se han radicado más de 120 unidades. Esta densidad, entre otros factores, llevó a Pilar a constituirse en el epicentro del fenómeno durante la década pasada. Al fenómeno se lo conoció como el “boom inmobiliario” y fue considerado como  un modelo de desarrollo urbanístico a seguir. Habida cuenta de que durante el período 1993-1999, el número de urbanizaciones cerradas pasó de 24 a 78 en el distrito de Pilar. El Censo Nacional de  Población de 1991  arrojó la cifra de 133.154 habitantes para el partido de Pilar, mientras que en el del año 2001  la población  se elevó a 232.000 habitantes permanentes.

 

2 Artículo publicado el 10 de octubre de 1998 en el  diario La Nación, Suplemento “Pilar”, año I, número I: “Nuestro ordenamiento comunal es obsoleto. La falta de un código de

ordenamiento urbano”. En el mismo se registraban las opiniones del entonces intendente municipal, Alberto Alberini, y distintas partes interesadas. El suplemento “Pilar” se entregaba junto con la edición nacional del diario en los partidos de San Miguel, José C. Paz, Malvinas Argentinas, Exaltación de la Cruz, Escobar y Pilar.

 

3 En caso de que el emprendimiento supere las 50 unidades, deberá contar con planta depuradora. Si concesionara  el servicio deberá contar previamente con el contrato con la empresa concesionaria. Al momento de la finalización de este artículo, la Secretaría de Calidad de vida y Medio Ambiente  de la Municipalidad de Pilar,  intentaba reformar la Ordenanza 135/01. Dicha reforma consiste en exigir a las empresas recolectoras, registradas en esa Secretaría, a presentar el certificado del CEAMSE (Coordinación Ecológica del Area Metropolitana Sociedad del Estado) donde se acepte la disposición final de residuos.

 

 

 Bibliografía

 

BATALLA, M.  Definiciones de las urbanizaciones cerradas en el Partido de Pilar: propuesta de una  base de dato. Estudios sobre los territorios urbanos. Avances de Investigación, 2004, n° 2. Departamento de Ciencias Sociales, División Geografía, Universidad Nacional de Luján, p. 36-47.

 

BATALLA, M. Caracterización de las urbanizaciones cerradas en el partido de Pilar: propuesta de una base de datos para su clasificación. Serie de Cuadernos de Estudios Geoambientales, 2004, nº 1, p. 19-36

 

BATALLA, M. Los Sistemas de Información ambiental como propuesta metodológica para la ordenación ambiental del territorio de las urbanizaciones cerradas de Pilar. Luján: Tesis de licenciatura, Universidad Nacional de Luján, 2004.

 

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CARBALLO, C. Buenos Aires y urbanización cerrada: nuevas formas de apropiación y fragmentación del espacio urbano. En CABRALES, L. (coord.) Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas. Guadalajara: Universidad de Guadalajara–UNESCO, 2002, p. 237-259.


CARBALLO, C. Etiqueta verde y urbanizaciones cerradas. Revista Ciudades, 2003, nº 59, p. 21-26.

 

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MUNICIPALIDAD DEL PILAR. Ordenanza Municipal  10/85. Código de Zonificación Urbana .

 

 

MUNICIPALIDAD DEL PILAR. Decreto Municipal 1971/00

 

 

MUNICIPALIDAD DEL PILAR. Ordenanza Municipal  135/01

 

 

MUNICIPALIDAD DEL PILAR. Decreto  Municipal  Reglamentario 290/03 para las Viviendas Multifamiliares.

 

 

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PODER EJECUTIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Decreto  nº 9.404/86: Clubes de campo. Régimen Legal.

 

 

PODER EJECUTIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Decreto nº 2568/97

 

 

PODER EJECUTIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Decreto nº 2815/98

 

 

PODER EJECUTIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Decreto Nº 1727/02. Desregulación de Gestión de Urbanizaciones Cerradas.

 

 

PODER EJECUTIVO NACIONAL. Ley nº 13.512: Ley de Propiedad Horizontal.

 

 

PODER EJECUTIVO NACIONAL. Decreto 2489/63

 

PODER LEGISLATIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Ley nº 11.723/95: Ley Integral del Medio Ambiente y los Recursos Naturales.

 

 

PODER LEGISLATIVO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Decreto nº 738/03

 

 

SECRETARIA DE POLITICA AMBIENTAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Resolución nº 74/97

 

 

VIDAL, S. Countries y barrios cerrados:  Nuevas formas de segregación urbana. Una aproximación al tema del crecimiento en el Área Metropolitana de Buenos Aires (Argentina). Revista  Geodemos, 2003, nº6.

 

 

© Copyright María Rosa Batalla y Cristina Carballo, 2005

© Copyright Scripta Nova, 2005

 

Ficha bibliográfica:

BATALLA, M.; CARBALLO, C. El papel ordenador del estado y la expresión territorial de las urbanizaciones cerradas (Argentina). Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2005, vol. IX, núm. 194 (58). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-58.htm> [ISSN: 1138-9788]

 

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