Dinámica reciente de la vivienda en renta en la Ciudad de México

Dinámica reciente de la vivienda en renta en la Ciudad de México (Resumen)

A lo largo del siglo XX la vivienda de arrendamiento perdió importancia cuantitativa a favor de la vivienda propia, que ha pasado a ser la principal forma de ocupación habitacional en la Ciudad de México; esta tendencia fue favorecida por una legislación que desalentó la inversión en el sector y por la existencia de otra exitosa alternativa de acceso a la vivienda, la masiva ocupación irregular de suelo que desarrolló la población de bajos ingresos desde los años cuarenta, alentada por la tolerancia de las autoridades de la ciudad. En los años noventa, se endureció la política de control del crecimiento urbano, lo que dio como resultado la reducción de opciones habitacionales y la cancelación del surgimiento de grandes asentamientos irregulares. Esta situación hace revalorar la importancia de la vivienda en renta, que esta recuperando su papel como una opción habitacional. El trabajo señala la dinámica de la vivienda en renta, sus diferencias espaciales al interior de la ciudad, se especifican sus características predominantes y se relacionan con los distintos procesos de ocupación de suelo (formales e informales) y de acceso a la vivienda que se han desarrollado en la Ciudad de México.

In the last decades the housing at rent en Mexico City lost quantitative importance. In Mexico this tendency has been supporter by legislation that benefited to tenants and by the tolerant of the authorities to others massive residential options, mainly the processes of irregular occupation of the land. In the 1990’s this context change, now the control rent to finish in the city and the government is more efficient controlling the urban sprawl in expansion whereby to reduction of housing options for the low income sector in the city, and the housing at rent to became in the other residential option in Mexico City. Spatially speaking, is important indicate the differences in the city, the general features and the predominant characteristics in the 1990 and 2000, and to consider the housing structure of the Mexico City: the informal production (which includes those forms of production aside the formal housing market) and the formal production (defined by the activity in the housing market ant the public housing).

En la Ciudad de México la vivienda en renta fue la alternativa habitacional predominante durante gran parte del siglo XX, en 1950 siete de cada diez viviendas no eran propiedad de sus ocupantes y en 2000 sólo tres de cada diez viviendas compartían esta característica (figura 1). A pesar de esta notable reducción, en valores absolutos la vivienda en renta mantuvo un incremento constante hasta 1990, año en que por primera vez registró un decremento, que nuevamente se invirtió en el año 2000, al aumentar el número de viviendas en renta (figura 2).

Una las principales razones que explican la pérdida de importancia del arrendamiento en Ciudad de México fue la aparición y el rápido desarrollo de otra opción habitacional distinta y exitosa para la población de ingresos bajos: la vivienda propia autoconstruida en asentamientos irregulares en la periferia de la mancha urbana [1] .

En los años noventa la Ciudad de México modificó sus tendencias de crecimiento, tanto demográfica como espacialmente. Desde un punto de vista espacial, las autoridades han sido más eficientes en el control del crecimiento del área urbana de la ciudad, especialmente han limitado la aparición de nuevos asentamientos irregulares, con lo cual también han reducido las alternativas habitacionales que contaba la población de ingresos bajos. Uno de los posibles escenarios que estas modificaciones pueden generar es la revaloración del arrendamiento como una opción habitacional viable, o única, para estos sectores de la población. En este contexto es interesante conocer la dinámica de la vivienda en arrendamiento de la Ciudad de México en años recientes y las principales características de esta opción habitacional.

Para desarrollar el planteamiento anterior se realizó una comparación de la información estadística censal de la vivienda en renta del Área Urbana de la Ciudad de México (AUCM) en 1990 y 2000, partiendo de una clasificación general en seis regiones habitacionales (González y Kunz, 2005), que identifican áreas con diferentes características y formas de producción (formal, informal y estatal), esta correlación permitió conocer la dinámica del arrendamiento en los años noventa en Ciudad de México.

El decreto de 1942 continuó vigente hasta finales de los años noventa, por lo que su influencia sobre el desarrollo habitacional de la capital ha sido considerable. Gran parte del estado físico ruinoso de amplias zonas del centro de la ciudad eran inmuebles en arrendamiento bajo el régimen de rentas congeladas (a lo largo de los años, al modificarse el costo de la vida, el ingreso que obtenían los propietarios por concepto de arrendamiento no permitía invertir en el mantenimiento de los inmuebles, tampoco podían desalojar a los inquilinos, ni vender o cambiar su uso). Gran parte de los inmuebles destruidos durante los temblores que afectaron a la Ciudad de México en 1985 eran esas vecindades y edificios muy deteriorados, lo que explica el descenso en números absolutos que registro la vivienda en renta entre 1980 y 1990 (figura 2).

Otro de los efectos de la aplicación de esos decretos fue el alejamiento de la inversión privada en vivienda en arrendamiento destinada a sectores de ingresos bajos y medios, incluso se ha sugerido que los decretos eliminaron cualquier proyecto habitacional popular del gran capital y desestimularon a inversionistas menores; esta situación fue resultado de un mayor control público de las rentas y de la existencia de alternativas de inversión más rentables (Perló. 1981, p.48).

Al mismo tiempo que esto ocurría, a principios de los años cuarenta, en un contexto de acelerado crecimiento demográfico, favorecido por la llegada masiva de inmigrantes a la ciudad, surgió una nueva opción habitacional para la población de bajos ingresos, las “colonias populares”, que agrupan viviendas propias autoconstruidas en fraccionamientos irregulares, las cuales se extendieron en toda la periferia y transformaron la estructura habitacional de la Ciudad de México

Para conocer los cambios ocurridos en la vivienda en arrendamiento durante los años noventa se comparó la variación de la vivienda en renta del Área Urbana de la Ciudad de México (AUCM) en 1990 y 2000, tomando como base la información estadística censal y considerando una clasificación habitacional compuesta por seis grandes regiones que reconocen las formas predominantes de producción de vivienda en Ciudad de México (formales e informales) y destacan la acción de los principales agentes que han intervenido en la estructuración de los espacios residenciales; en un segundo nivel más detallado, se presentan 16 subregiones, que permiten destacar las diferencias más notables al interior de esas seis regiones (González y Kunz. 1995); esto permitió identificar de manera más específica las áreas de mayor dinamismo de la vivienda en renta en el AUCM.

Al desglosar las variaciones de la vivienda en renta en las grandes regiones y subregiones habitacionales, se puede distinguir mayor diferenciación al interior de la Ciudad. De manera general se puede afirmar que en los años noventa el arrendamiento reforzó su tendencia a concentrarse en los espacios definidos por la producción informal de la vivienda, en 1990 estas áreas concentraron el 51.5 % de la oferta total de la vivienda en renta de la ciudad y en 2000 se incrementó al 57.8 %, además registraron un notable incremento absoluto en el número de viviendas destinadas al sector.

En cambio las regiones que se caracterizaron por el predominio de producción formal de vivienda no sólo redujeron la proporción de oferta de alquiler en la ciudad, pasó de concentrar el 48.4 % del total al 42.1 % en 2000, sino también presentaron una dinámica que señala una pérdida de viviendas destinadas al arrendamiento. Aunque se debe aclarar que no todas las regiones habitacionales que se definieron como producción formal presentaron la misma tendencia, de hecho sólo las áreas centrales de la ciudad, que se distinguen por presentar un predominio de vivienda en renta, fueron las únicas que registraron un importante decremento, en está región habitacional se perdieron 53 mil viviendas en renta en los años noventa (figura 6).

Las principales características de esta región, además del tipo de propiedad, es su localización central, engloba buena parte de la vivienda antigua y concentra la mayor parte de la oferta formal de arrendamiento en la ciudad (figura 7); estos rasgos son los que pueden explicar el descenso en valores absolutos que se registró en estas unidades; se trata de áreas que cuentan con las mejores ventajas de localización, debido a la ubicación central, por lo que son espacios atractivos para otras actividades, por lo que se encuentran en un activo proceso de cambios de usos del suelo, donde las viviendas están siendo reemplazadas por actividades de servicios o comerciales, seguramente el hecho de que predominan viviendas en alquiler facilita la rápida adaptación de los inmuebles a las exigencias del mercado.

También hay que considerar que en la segunda mitad de los años noventa el decreto de “Congelación de Rentas” dejó de ser valido en la ciudad, ésta política afectaban a la vivienda antigua de estas áreas, particularmente las áreas con población de ingresos bajos, por lo que se presentaron desplazamientos forzados de población hacia otras zonas de la ciudad. Además, existen otros sectores de la población que cuentan con posibilidades de acceder a una vivienda propia en otras zonas de la mancha urbana, principalmente en áreas donde predomina la producción informal, por lo que también se presentaron movimientos voluntarios hacia la periferia.

En cuanto a las subregiones en que se divide esta región habitacional, la que registró mayor pérdida de inmuebles en renta fue donde se agrupa la población con ingresos medios, seguida por la de ingresos bajos y en menor medida donde los ingresos de la población son altos. Estas variaciones señalan la actuación diferencial de los factores de cambio en las áreas centrales de la Ciudad de México (figura 8).

Las regiones de vivienda para población con ingresos altos y muy altos registraron ligeros incrementos de vivienda en renta entre 1990 y 2000, de 7.7 mil y 2.8 mil viviendas más en 2000, respectivamente; lo cual permite afirmar que su dinámica en los noventa fue a la estabilidad y su crecimiento en valores absolutos permitió atender la demanda de este submercado de arrendamiento.

En cambio, llama la atención que la región de vivienda pública también haya registrado un incremento de la presencia de vivienda en renta, debido a que en teoría son viviendas otorgadas a los beneficiarios de programas estatales, la mayoría es población con ingresos medios y bajos, en régimen de propiedad y con severas restricciones para cambiar de beneficiarios o de uso; a pesar de estas limitaciones, en los últimos años se ha incrementado la oferta de arrendamiento en los espacios habitacionales producidos por las distintas dependencias gubernamentales (figura 7).

Al considerar las subregiones que componen esta región habitacional se distinguen variaciones importantes, la subregión de vivienda pública en propiedad, las áreas que incluyen las típicas unidades habitacionales, grandes conjuntos de vivienda homogénea plurifamiliar o unifamiliar, que identifican las distintas modalidades de vivienda pública, fueron las que registraron incrementos de vivienda en alquiler (figura 8).

En cambio, la subregión de vivienda pública con presencia de vivienda en renta, que incluyen las áreas donde se aplicaron los programas habitacionales que se desarrollaron en Ciudad de México después de los temblores de 1985 y otros espacios públicos localizados en áreas centrales, presentaron una dinámica opuesta, es decir en éstos espacios se ha reducido la presencia de la vivienda en renta; una primera aproximación a esta dinámica es que se son áreas sujetas a presiones de cambio por su ubicación central en la ciudad.

A lo largo de los años noventa las áreas de producción informal de vivienda se han consolidado como los espacios que concentran la mayor proporción de la oferta de arrendamiento en Ciudad de México.

Las dos regiones que identifican este tipo de producción habitacional mostraron dinámicas distintas pero complementarias (figura 7); las áreas de vivienda autoconstruida consolidada registraron un comportamiento estable, tanto en 1990 como en 2000 agruparon al 40 % de la vivienda de alquiler de la ciudad y en valores absolutos, registraron un leve incremento.

Sin embargo al considerar las subregiones habitacionales que componen a esta región, destaca que no presentan la misma dinámica; mientras las áreas de vivienda informal con consolidación media y baja registraron incrementos moderados, la vivienda en renta en las áreas con alto grado de consolidación tuvieron una reducción moderada. Algunas características que identifican a esta subregión son que presentan buenas y muy buenas condiciones habitacionales (en materiales, servicios y tamaño de la vivienda) y engloban las áreas de origen informal con más tiempo de haberse incorporado a la mancha urbana, por lo que muchas de estas zonas han transformado su inicial ubicación periférica y marginal en una mejor localización, intermedia entre el centro y la periferia, que les otorga algunas ventajas comparativas dentro de la ciudad (figura 9); por lo tanto, algunos de estos espacios también están sujetos a procesos de cambio de uso del suelo y de construcción de vivienda nueva en propiedad (entre 1990 y 2000 esta subregión registró el mayor aumento en el número de viviendas propias en el AUCM). Se debe hacer notar que esta subregión concentra la mayor proporción de oferta de vivienda en alquiler en la ciudad de México (figura 10).

En contraste, la región de vivienda informal en proceso de consolidación registró el mayor incremento de vivienda en renta en la ciudad, pasó de 70 a 124 mil viviendas en alquiler en el periodo (figura 6), lo cual permitió que concentrara el 18 % de la oferta de alquiler en la Ciudad de México. Esta región se caracteriza por presentar una localización totalmente periférica y marginal, en la parte más externa de la mancha urbana (figura 11) y por registrar las peores condiciones habitacionales de la ciudad: mala calidad de los materiales de la vivienda, precaria dotación de los servicios básicos (agua y drenaje) y un predominio de viviendas de tamaño muy reducido. En espacios con estas características esta aumentando con mayor rapidez la vivienda en renta y constituye la mayor parte de la nueva oferta de arrendamiento en la ciudad.

En este caso, las cuatro subregiones que componen esta región registraron similares incrementos de vivienda en renta, los espacios definidos como vivienda en proceso de consolidación alto, los que cuentan con mejores características habitacionales en esta región, fueron los que presentaron el mayor aumento de este tipo de vivienda (figura 10).

Como complemento a lo que varios autores identificaron a principios de los noventa, cuando aseguraron que el arrendamiento se había extendido en las áreas más consolidadas de las colonias populares, con la información que se ha manejado en este trabajo es posible afirmar que en los años noventa el mayor dinamismo del arrendamiento se concentró en las áreas más marginadas de la ciudad, donde el arrendamiento esta convirtiéndose en una alternativa habitacional para amplios sectores de población de ingresos bajos, sobre todo en el actual contexto de poca tolerancia hacia nuevos asentamiento de origen irregular en Ciudad de México.

Uno de los cambios más significativo respecto a la vivienda de producción informal se asocia al rápido aumento del arrendamiento en áreas con vivienda en proceso de consolidación; si a principios de los años noventa la vivienda en renta se caracterizaba por localizarse en las áreas de vivienda informal más consolidada, que presentan buenas condiciones habitacionales (en dotación servicios, calidad de los materiales y tamaño de la vivienda), recientemente el arrendamiento se ha extendido en áreas en proceso de consolidación y comparte las condiciones de marginalidad habitacional que caracterizan a esos espacios.

De esta forma, a principios del siglo XXI, en la Ciudad de México este tipo de arrendamiento se está convirtieron en una alternativas de acceso a la vivienda para aquellos grupos que no pueden convertirse en propietarios periféricos.

[1] Otras razones que explican este cambio fueron: el incremento de la participación del Estado en el sector, a través de un mayor control de rentas y mayor regulación para los inmuebles destinados al alquiler (para aumentar los servicios y mejorar las condiciones sanitarias), generó un alejamiento de la inversión privada en el sector, también favorecida por la existencia de mejores opciones de inversión.

[3] Unidades (delegaciones y municipios) de expansión a la ZMCM (Negrete, Graizbord y Ruíz, 1993):

Ciudad Central: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza.

Expansión 1940: Azcapotzalco, Coyoacán, Gustavo A Madero, Iztacalco, Magdalena Contreras y Álvaro Obregón.

Expansión 1950: Iztapalapa y Tlalnepantla.

Expansión 1960: Cuajimalpa, Tlalpan, Xochimilco, Chimalhuacán, Ecatepec y Naucalpan.

Expansión 1970: Tláhuac, Atizapán de Zaragoza, Coacalco, Cuautitlán, Huixquilucán, Nezahualcóyotl, La Paz y Tultitlán.

Expansión 1980: Milpa Alta, Atenco, Cuautitlán Izcalli, Chalco, Chicoloapan, Ixtapaluca, Nicolás Romero, Tecámac y Texcoco.

Expansión 1990: Acolman, Jaltenco. Melchor Ocampo, Nextlalpan, Teoloyucan, Tepotzotlán, Valle de Chalco Solidaridad y Zumpango.

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Ficha bibliográfica:

GONZÁLEZ SÁNCHEZ, J. Dinámica reciente de la vivienda en renta en la Ciudad de México. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2006, vol. X, núm. 218 (49). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-218-49.htm> [ISSN: 1138-9788]

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