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Índice de Scripta Nova

Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. X, núm. 223, 15 de octubre de 2006
[Nueva serie de Geo Crítica. Cuadernos Críticos de Geografía Humana]


FORMATOS Y ESTRATEGIAS PARA EL CONTROL
DEL ESPACIO COMERCIAL URBANO: EL CASO DE VALLADOLID Y SU ENTORNO

Basilio Calderón Calderón
Universidad de Valladolid
basilio@fyl.uva.es

José Luis García Cuesta
Universidad de Valladolid
josgar@fyl.uva.es

Recibido: 20 de abril de 2006. Devuelto para revisión: 13 de julio de 2006. Aceptado: 28 de septiembre de 2006.

Formatos y estrategias para el control del espacio comercial urbano: el caso de Valladolid y su entorno (Resumen)

Para hacer frente a las limitaciones impuestas por la legislación comercial  estatal y autonómica, así como a las coyunturas que afectan a la inversión inmobiliaria, las grandes  empresas promotoras de SBA –superficie bruta alquilable-  en  centros comerciales y las grandes locomotoras del sector comercial en general vienen desarrollando, desde final del siglo XX, diversas estrategias encaminadas a reforzar su presencia en todos los formatos y en todos los barrios de las ciudades, operando ya sea como centro comercial grande, como mediano o pequeño, como hard discount, o superficie especializada -category killer-, eliminando la diversidad tradicional y  cambiando profundamente los hábitos de compra y el perfil comercial-funcional  de  la ciudad de Valladolid

Palabras Clave: ordenación, espacio comercial urbano, centro comercial.

Strategies and formats to monitor the urban commercial space in the metropolitan area of Valladolid   (Abstract)

In order to face the restrictions imposed by the State Commercial law and the Autonomic Commercial law, similar to the situations that affect the real-estate investments, the large property developers, of the enterprises, of GRS “gross rented surface” in the shopping centers are the substantial “driving force” behind the commercial sector that in general the shopping centers are being developed.  Since the end of the 20th Century different strategies have been designed to strengthen the presence of every format and in every neighborhood of cities, the enterprises are operating as a large shopping center, medium or small, similar to a “hard discount” or specialized center “category killer” so that the enterprises are removing the traditional diversity and profoundly changing the shopping habits, and the overall profile of the commercial function in Valladolid  city -Spain-.

Key words: organization, urban commercial space, shopping centre.

Desde la última década del siglo XX se han venido implantando, en la práctica totalidad de las ciudades españolas, nuevas tipologías comerciales que van desde los Grandes Almacenes a la primera generación de Centros Comerciales apoyados en el hipermercado y desde los formatos que tienen el ocio como locomotora a los Parques  Comerciales, dominados por las medianas superficies especializadas o  los llamados category killers, o los parques de fabricantes -factory outlets-  últimas variantes, a comienzos del siglo XXI,  de  la  simbiosis entre urbanismo y comercio, y una muestra evidente de la alta capacidad de los grandes equipamientos comerciales para impulsar nuevos desarrollos urbanos[1].

La presencia de nuevos formatos  comerciales y el desarrollo urbanístico que impulsan, obedece a causas de génesis múltiple de entre las que, obviamente, destaca la búsqueda de nuevos nichos de negocio y la alta rentabilidad que proporcionan para el inversor-promotor de  inmuebles de carácter comercial. Baste recordar que, si bien la rentabilidad de este segmento ha ido descendiendo durante los últimos ejercicios, todavía sigue siendo de las más altas del mercado inmobiliario: entre el 7 y el 7,25 por ciento en los centros comerciales basados en hipermercados, y el 8 por cien en los centros de ocio  que inicialmente son los de mayor riesgo[2].

Y como consecuencia de esta pujanza y rentabilidad, el sector de los centros comerciales ha venido mejorando progresivamente los parámetros de integración en el tejido económico, social e incluso urbanístico de cada ciudad[3]; conviene recordar  que si a principios de los años noventa esta actividad sólo suponía el 5,5% del empleo y el 7,6% de las ventas, al comienzo del siglo XXI representaba ya  el 20% del empleo comercial minorista y el mismo porcentaje de sus ventas. Una muestra evidente de la rapidez con la que España ha compensado el diferencial que históricamente mantenía en esta materia con el resto de los países de la Unión Europea.

La inserción de estos centros en el espacio urbano tiende a estar regulada en todas las Comunidades Autónomas con objeto de no alterar, en la medida de lo posible, el inestable equilibrio que su presencia genera en la estructura comercial tradicional de las ciudades así como de mitigar el impacto urbanístico que generan. Es cierto que, en no pocas ocasiones, el resultado es poco satisfactorio, ya sea porque se llega demasiado tarde, o bien porque, conscientes de las limitaciones que se han ido imponiendo a su presencia, han optado por estrategias para competir que hacen innecesaria la segunda licencia  -autonómica- al operar, de facto y bajo otra referencia comercial, como superficies medias para las que es tan solo precisa una licencia municipal. Esta circunstancia ha resultado especialmente interesante desde el punto de vista de la demanda al menos, ya que ha contribuido, como veremos en el caso de Valladolid, a tramar  todo su continuo edificado con una tupida red de centros medianos  -supermercados y hard discount- con una notable capacidad para dinamizar la vida de barrio y generar en su proximidad pequeños nodos de actividad comercial y servicios perfectamente adaptados a su escala; en cambio, se ha acentuado en cierto modo la situación de oligopolio y se han homogeneizado las pautas de consumo en el conjunto de la sociedad urbana, al ser estrechamente dependientes de las condiciones impuestas por un reducido pero creciente y  omnipresente número de enseñas en todas las ciudades, en todas las comunidades autónomas.

Crecimiento del parque de Centros Comerciales en España: estrategias urbanísticas y nuevas centralidades urbanas

Según la Asociación Española de Centros Comerciales, al comenzar el año  2006 estaban registrados un total de 473 Centros Comerciales, con una superficie comercial de 10.459.414 m2.  A esta situación se ha llegado de forma ciertamente acelerada; hasta los años ochenta  sólo se había construido un 5,1% de la superficie comercial, elevándose este porcentaje en los años ochenta hasta llegar a un  23,3% , en tanto que en los años noventa se incorpora el grueso de esa superficie, nada menos que el 46,5%, que equivale a una media anual cercana a los  473.000 m2. Esta progresión se acelera en los tres primeros años del siglo XX ya que la cifra media se ha multiplicado por 1,7 en relación a la década de los años noventa, llegando a superar una media anual de 817.000 m2 de  superficie bruta alquilable -SBA-.

 

Cuadro 1
Evolución de las aperturas de Centros Comerciales por año.

APERTURAS DE CENTROS COMERCIALES POR AÑOS

Año

CC Abiertos

%

SBA

%

Hasta 1980

24

5,1

340.586

3,2

1981-1990

86

18,2

1.365.338

13,1

1991-2000

220

46,5

4.664.553

44,5

2001

22

4,7

635.197

6,1

2002

26

5,5

822.769

7,9

2003

39

8,2

1.027.892

9,9

2004

29

6,1

799.183

7,6

2005

27

5,7

803.914

7,7

TOTAL

473

100

10.459.414

100

Fuente: AECC, 2005  [31/12/2005]

 

La situación obviamente no es homogénea en todas las comunidades autónomas. Como se puede apreciar en el cuadro nº 2, un total de siete Comunidades Autónomas cuentan con una superficie comercial superior a la media española -238 m2 SBA/1000 hab.- Madrid ocupa el primer lugar con una densidad de 394, seguida de Asturias, 371, País Vasco 329, La Rioja, 321, Canarias 285, Navarra, 275 y Comunidad Valenciana 262. En cambio, muy por debajo de la media se encuentran, entre otras,  las comunidades de Cataluña, 166, Castilla La mancha, 160, Andalucía  y Galicia, 160, Murcia, 113 y finalmente Extremadura  con 98. Pero lo más relevante es que, pese a los cambios normativos y las correspondientes moratorias, el proceso parece no haber concluido; y aunque algunas fórmulas, como los centros comerciales basados principalmente en complejos de cine, registran ya síntomas de saturación, todavía en el año 2003 se inauguraron 39 centros –seis de ellos con más de 40.000 m2- que aportan al conjunto del sector una superficie bruta alquilable (SBA) cercana al millón de m2;  en 2004 se inauguraron 29 centros y 27 en 2005, -ver cuadro 1-  lo que indica que la tendencia continúa siendo la de inaugurar centros comerciales, siendo parte de ellos de formato similar al Parque Comercial Madrid Xanadú que dispone de una SBA de 134.000 m2.

 

Cuadro 2
Número de centros por Comunidades Autónomas y densidad (SBA/ hab.)  

Comunidad

Nº de Centros

%

SBA m2

%

Densidad: SBA

x 1000 hab.

Madrid

93

19,7%

2.334.555

22,3%

394

Asturias

14

3,0%

398.411

3,8%

371

País Vasco

28

5,9%

697.981

6,7%

329

Rioja, La

4

0,8%

96.470

0,9%

321

Canarias

26

5,5%

559.852

5,4%

285

Navarra

7

1,5%

163.169

1,6%

275

Com. Valenciana

50

10,6%

1.222.667

11,7%

262

Andalucía

82

17,3%

1.750.640

16,7%

224

Aragón

11

2,3%

282.359

2,7%

223

Cantabria

5

1,1%

119.412

1,1%

213

Castilla y León

26

5,5%

487.900

4,7%

195

Baleares

8

1,7%

173.848

1,7%

177

Ceuta

1

0,2%

12.684

0,1%

170

Cataluña

45

9,5%

1.158.546

11,1%

166

Castilla - La Mancha

19

4,0%

302.773

2,9%

160

Galicia

31

6,6%

441.885

4,2%

160

Murcia

12

2,5%

150.185

1,4%

113

Extremadura

11

2,3%

106.086

1,0%

98

Total España

473

100 %

10.459.423

100 %

238

Fuente: AECC.  [31/12/2005]

 

Por lo que respecta a la tipología de los centros, aunque para algunos analistas parece advertirse un cierto agotamiento de la tradicional fórmula de centro con hiper, galería comercial y, habitualmente cine, todavía no se ha dado con un nuevo modelo de locomotora que pueda reemplazar al omnipresente hipermercado.[4] Es cierto que se pueden esperar variantes relacionadas con esta fórmula que afectan tanto a las locomotoras, ya que las de mayor tamaño como Carrefour, Hipercor, Eroski, etc... se sustituyen por otras de menor dimensión –Leclerc, Sabeco, Mercadona, Gadis, Árbol, etc...-, tanto en el tamaño del establecimiento como en la SBA; y también cabe esperar un mayor desarrollo de las tiendas Hard Discount, -Dia Lydl, Aldi, Plus...- de los Parques de Comerciantes y de Medianas Superficies, adaptados, obviamente, a la escala de la población en la que se implanten y de los centros basados en el ocio en los que se instala al menos una mediana superficie, no sólo como método para fidelizar la oferta, sino porque en muchos municipios resulta más sencillo obtener una licencia de apertura en el caso de que las superficies ofrezcan productos alimenticios[5].Y como resultado, prácticamente todos los Centros Comerciales grandes operan bajo una rúbrica diferente en el sector de los centros medios y supermercados: Carrefour -CarrefourExpress-Día, Hipercor Supercor- etc... Con ello se demuestra que cualquier limitación, obstáculo o barrera a la implantación de nuevos centros no sólo resulta inadecuada para la actividad y dinamismo de la economía regional, sino que además es un ejercicio estéril, ya que de todos modos se va a producir la penetración por el simple procedimiento de cambio en el formato.

Cuadro 3
Distribución de centros comerciales por tipo de centro según la nueva tipología

Tipo de Centro

n º de Centros

%

SBA m2

%

GR

Grande. SBA superior a 40.000 m2

57

12,1

3.555.937

34,0

ME

Mediano. SBA desde 20.001 hasta 40.000 m2

83

17,5

2.447.864

23,4

PE

Pequeño. SBA desde 5.001 hasta 20.000 m2

151

31,9

1.757.442

16,8

GC

Galería Comercial Urbana. SBA hasta 5.000 m2

20

4,2

69.016

0,7

HI

Hipermercado. Galería Com. fundamentada en un Hipermercado

108

22,8

1.298.723

12,4

PC

Parque Comercial. Parque de Actividades Comerciales

20

4,2

693.854

6,6

CE

Centro Especializado. Centro de Tiendas de Fabricantes y/o de Ocio

34

7,2

636.587

6,1

 

TOTAL

473

100

10.459.423

100

Fuente A.E.C.C. [31/12/2005]

 

Pero, además de los cambios en el formato de los centros y en el tipo de actividad “locomotora”, parece que  el reto en el futuro, como en otros sectores de actividad, pasa por asegurar la fidelidad de los clientes mediante fórmulas de pago propias, descuentos por acumulación de volumen de compra, ofertas especiales que afectan a los productos de mayor consumo en cada localidad y, sobre todo, ocupar espacio en formatos más pequeños  como los supermercados o los establecimientos de hard discount. Obviamente esta estrategia es resultado de la adaptación a la legislación comercial, que exige una segunda licencia autonómica a los grandes centros –y en su caso a las tiendas de hard discount-, mientras que los medianos  y pequeños sólo necesitan licencia municipal; y como consecuencia, entre los años 2000 y 2002 el formato de supermercado de barrio ha crecido un 18% anual de media, mientras que, en el mismo periodo, el hipermercado ha tenido un crecimiento prácticamente vegetativo -un 3,3%-[6]. La presencia de estas nuevas fórmulas de distribución está estrechamente asociada no sólo a un cambio en los modos de consumo, sino también a un cambio es la estructura territorial en la que es relevante una mayor competencia por el control de los mercados, y también a un cambio en la estructura de la ciudad española.[7] En efecto, a lo largo de las últimas décadas del siglo XX el sistema inmobiliario ha venido expulsando de forma sistemática a amplias capas de población del centro y bordes del mismo,  en unos casos por la obsolescencia de los edificios y en otros por el alto precio de las  nuevas viviendas renovadas o rehabilitadas[8].  Esta población desplazada forma un grupo social que, perdida la referencia vecinal y siendo muy dependiente del transporte para realizar sus compras,  tiende a reducir y optimizar sus desplazamientos, por lo que es materialmente imposible que “vuelva” al centro, del que fue en cierto modo expulsada, para realizar todas sus compras,  optando por otras fórmulas que, ya sea por diversidad de oferta o amplitud de horario,  permiten atender la demanda de esta población periférica. 

Y no es cierto, como reiteradamente se indica, que la causa de la despoblación del centro sea la pérdida del comercio de proximidad, ni que la solución para los problemas de despoblación del centro sea  el mantenimiento o la reimplantación de esta tipología, ya que el elevado precio de los alquileres de los locales comerciales hace inviable la presencia de una actividad de rentabilidad muy reducida, en competencia con los nuevos y agresivos servicios –banca, salud, gestión inmobiliaria, restauración, etc...- y con el comercio especializado y franquiciado –textil, hogar, complementos etc...-  que es el dominante en los centros comerciales del  Centro  de las ciudades[9].  En este contexto de cambio, han sido otras formulas comerciales las que han satisfecho el grueso de la demanda de consumo estrechamente asociada a las nuevas formas de vida de la población periférica;  ahora son dominantes, como señala Giorgio Piccinato, las nuevas áreas comerciales y de ocio periféricas donde “siempre nuevas instalaciones y eventos, sólo aparentemente casuales, tratan de recrear el antiguo estupor del visitante ante las maravillas de la ciudad”[10].

El resultado de esta estrategia urbanística  ha sido la creciente desertificación del los centros de las ciudades con el consiguiente incremento de la inseguridad y despilfarro inmobiliario, pero la responsabilidad no es de la población que no retorna a ellos para comprar, ni de los Centros Comerciales periféricos, sino de aquellos que, de forma deliberada y sistemática, contribuyeron a romper la estructura y dinamismo de la ciudad tradicional en España, es decir, de un planeamiento subordinado y cómplice del negocio inmobiliario y un sector comercial apegado a formulas de promoción y venta manifiestamente obsoletas, entre otros muchas causas concurrentes. 

Consciente de esta contradicción, las grandes enseñas del sector de la distribución han venido ocupando lugares estratégicos en las periferias urbanas, reforzando las estrategias inmobiliarias de los grupos que controlan las mayores bolsas de suelo urbanizable en la ciudad, es decir, las grandes promotoras inmobiliarias locales, regionales y nacionales y los grupos promotores de centros comerciales –Manilex SA, ING Real State Development, Riofisa, Gelco, CCC Sonae, entre otros.[11] No por casualidad, los grandes centros comerciales y de ocio se han venido ubicando, desde principios de los años noventa, en las ciudades más dinámicas de comunidades como Andalucía,  Cataluña, Madrid y Valencia, y no por casualidad también sus estrategias de implantación están estrechamente asociadas al boom inmobiliario iniciado en 1987 y a las políticas de desarrollo-ciudad, impulsadas por el sector de la promoción inmobiliaria,  que han ido impregnando los instrumentos de planeamiento de última generación vinculados a la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 y a la legislación urbanística autonómica aprobada entre el citado año y el 2005. La fortaleza y capacidad  para condicionar el desarrollo urbanístico y económico del sector es de tal naturaleza que, según un estudio de la consultora CB Richard Ellis, en el primer semestre de 2006 y con una inversión de 1.249 millones de euros,  “...los centros comerciales concentran el 37 % de la inversión inmobliaria en España”[12].

Parece deducirse, en todos los casos, que  así como los hipermercados o el ocio son las locomotoras de los grandes centros, estos son a su vez las locomotoras  para los grandes proyectos urbanísticos, que unas veces surgen al calor de su implantación en tanto que otras veces se desarrollan tras la misma, después de algunos años de demora por razones administrativas o simplemente especulativas. La construcción del Corte Inglés en León es un magnífico ejemplo de esta  relación, como lo es el centro comercial El Tormes, en Santamarta de Tormes,  el parque comercial Equinoccio en Valladolid, Espacio León en la ciudad de León, o el parque Comercial Vista Alegre en Zamora, situado en el Plan Parcial Benedictinas, cuyas primeras promociones de vivienda empezaban a edificarse a finales del año  2003, coincidiendo con la apertura parcial del parque[13]. Y es que, con las excepciones de rigor, los centros comerciales han sido un soporte esencial en el proceso de ocupación de los bordes urbanos en las ciudades –tendencia a la que no escapa la Comunidad de Castilla y León-, y como consecuencia de su adaptación a las exigencias formales de la legislación de comercio, es decir, tras reducir su tamaño,  han contribuido a transformar radicalmente las estructuras de la distribución comercial en el interior de las ciudades; unas estructuras dominadas ahora por tres elementos: las grandes franquicias y multinacionales del sector de alimentación y confección que ocupan los centros de las ciudades, los supermercados y tiendas de hard discount, que son el paisaje dominante en los grandes barrios de los años sesenta y setenta,  los Grandes Centros Comerciales, Centros de Ocio y Parques Comerciales que vertebran ahora las nuevas periferias de la ciudad dispersa[14].

Y aunque no es infrecuente la vinculación entre los grandes equipamientos comerciales y la regeneración de áreas urbanas obsoletas –viejas áreas industriales, ferroviarias, militares, etc..-en términos urbanísticos parece evidente que las grandes superficies comerciales  se hallan estrechamente asociadas a las nuevas áreas de desarrollo de las ciudades, dada su capacidad para generar nuevas centralidades urbanas[15]; no hay que olvidar que las bajas densidades residenciales de las nuevas urbanizaciones las hacen muy poco atractivas para el desarrollo de pequeñas iniciativas comerciales, por lo que la concentración  de  todo su aprovechamiento comercial  en una sola parcela que más tarde ocupa una gran o mediana superficie comercial  parece ser la única solución para  dotar de este equipamiento a los nuevos sectores de desarrollo en las ciudades. En todo caso, parece fuera de toda duda que el debate y conflicto entre gran centro comercial y pequeño comercio ha dejado de tener el sentido que tenía en los años noventa,  ya que  no es necesario adoptar la forma y tamaño de una gran superficie para desarrollar estrategias comerciales a ella inherente.

Grandes enseñas en todos los formatos: una estrategia para acentuar el oligopolio en la distribución comercial  en España

A la vista de lo anterior queda fuera de toda duda que, entre 1990 y  2005,  el comercio en las ciudades ha experimentado una profunda transformación. En cierta medida puede afirmarse que se encuentran en vías de renovación-sustitución una buena parte de los pequeños establecimientos tradicionales, especialmente los relacionados con algunas ramas de actividad –alimentación, textil-menaje-hogar etc...-, al tiempo que surgen otros,  vinculados a la distribución de nuevos productos o de los productos  tradicionales, pero en nuevos formatos. También pierde peso específico el establecimiento aislado y a cambio se advierte una tendencia a la concentración en áreas de compra que en unos casos se ubican en los bordes de la ciudad, como sucede en los Centros Comerciales y de Ocio, o en los parques comerciales, y en otros resulta de la promoción –más o menos incentivada institucionalmente- de fórmulas de asociacionismo espacial, que en torno a algunas  calles, plazas  o galerías comerciales forman en la práctica auténticos enclaves comerciales a “cielo abierto” (Molinillo Jiménez, 2002). Y es que, tradicionalmente, el comercio minorista necesita la complementariedad con otros comercios no sólo para optimizar  el proceso de adquisición de bienes por parte del consumidor, -asociacionismo contractual- sino para beneficiarse de la mayor capacidad de atracción que ofrece la concentración espacial de un conjunto de establecimientos, aun operando en el mismo mercado –asociacionismo espacial-.

Las actitudes hiperprotectoras del comercio tradicional y las barreras impuestas para evitar que progrese la cuota de mercado de los Centros Comerciales y Grandes Almacenes han tenido una eficacia relativa;  la primera respuesta de los grandes centros ha consistido en aumentar su participación en el sector de las medianas y pequeñas superficies de distribución, así como en los establecimientos de hard discount, ya que, al no necesitar estos segunda licencia o “licencia comercial específica” concedida por la Comunidad Autónoma como la que se exige para la implantación o ampliación de  las Grandes Superficies, resulta más operativo, al menos hasta que se defina definitivamente el panorama en el sector, operar como centro mediano o pequeño que sólo precisa para su apertura la concesión de una licencia municipal.[16] Idéntica situación caracteriza a los establecimientos comerciales de hard discount ya que, aunque precisan de licencia comercial específica concedida por la Comunidad Autónoma, su implantación no está sometida a criterios de planificación territorial,  sino al cumplimiento de determinadas normas inherentes al formato comercial[17].

De este modo, las grandes enseñas comerciales han empezado en los últimos años, bien a operar como establecimientos medianos, pequeños o como hard discount  en los municipios de mayor tamaño, o bien como centros grandes en los núcleos de población más pequeños donde no existe problema de competencia o “saturación”, por el procedimiento de mantenerse ligeramente por debajo de los umbrales de superficie de venta  que formalmente reconoce para cada categoría, por ejemplo,  la Ley 16/2002 de 19 de Diciembre de Comercio de Castilla y León. Con ello se han ido asegurando su presencia en toda la jerarquía de poblamiento, extendiendo una red que crece conforme  merma la nómina de enseñas que operan en el sector de la distribución comercial, al no poder competir con las grandes cadenas presentes en todos los formatos, ya sean grandes superficies, supermercados, establecimientos especializados o tiendas hard discount[18].

Como consecuencia, prácticamente todos los operadores disponen de formatos alternativos al “grande” para ampliar su cuota de mercado y acentuar el oligopolio dominante en el sector: Y no menos relevante es el hecho de que la mayor penetración en los últimos años corresponde a operadores –cadenas- que operan en sector de la distribución de alimentos/equipamiento básico de hogar; la creciente presencia de superficies de Mercadona, Caprabo, DIA, Supercor, Plus Super Descuento, Lidl, Maxcoop, Lupa, Carrefour Express, entre otros, así parece corroborarlo.

Pero no han sido estas las únicas respuestas a tales limitaciones; para no ver mermada su clientela, los Centros Comerciales han ganado tamaño, extendiendo el área de influencia hasta la llamada escala regional, han mejorado la oferta de servicios –agencia de viajes, ópticas, telefonía, inmobiliarias, financieras, venta de vehículos etc...-, convirtiendo en más  atractiva la visita a un centro comercial y han penetrado en las pautas de consumo de ocio como pone de manifiesto el hecho de que las tradicionales locomotoras –los hipermercados- se hayan visto reemplazadas por otras –las distribuidoras cinematográficas, factory outlets, gimnasios, hoteles, etc...[19]; la estrategia de diversificación de las áreas de negocio de las tres mayores enseñas que operan en España, como se puede apreciar en el cuadro nº 4 es a este respecto suficientemente elocuente.

 

Cuadro 4
Estrategias de diversificación
de tres grandes grupos del sector de la distribución comercial en España, 2003

Carrefour

El Corte Inglés

Eroski

-116 hipermercados Carrefour

-Supermercados Carrefour Express

-Tiendas Día

-Cash&Carry Puntocash

-Agencias de viajes

-Agencias de seguros

-Gasolineras

-Reparación de vehículos Feu-vert

-Cadena de restauración:

 Gofy, Tío Tapas y Nostrus

-Sector inmobiliario: ROAN

-El Corte Inglés

-Hipercor

-Supercor

-Supercor-Express-

-Sfera

-OpenCor

-Investrónica - Informática

-Financiera El Corte Inglés

-Seguros

-Correduría de seguros

-Telecor - telecomunicaciones

-Informática El Corte Inglés

-Viajes El Corte Inglés

-62 hiper Eroski

-828 super Consum

-709 autoservicios Charter

-24 cash&carry

-188 oficinas de viajes Eroski

-42 gasolineras

-5 restaurantes

-22 plataformas de apoyo logístico

Fuente: Elaboración propia.

 

Pero, la capacidad de mutación de los centros comerciales parece no tener fin, como pone de manifiesto la apuesta por ubicaciones más accesibles aprovechando viejos contenedores  como estaciones de ferrocarril –Príncipe Pío en Madrid, Vialia Salamanca...-, o la  adaptación a cada tipo de demanda, ya sea  ocio-vacación, ocio-joven, o bien ocio familiar; o la apuesta por el remodelado de superficies maduras, con el ciclo de explotación ya amortizado –la Roca Village en Barcelona-, que vuelven a ponen en valor, una vez más, el emplazamiento que ellos mismos contribuyeron en su día a revalorizar, o reemplazando la formula convencional de centro comercial grande basado en un hipermercado por los Centros Comerciales Regionales y llamados parques comerciales en los que un conjunto de medianas superficies especializadas o category killers comparten espacio y, por ende, costes de urbanización y gestión-promoción[20]. Y es que, estos últimos, son establecimientos con superficie muy amplia, hiperespecializados en un surtido muy grande de un producto,  cuya capacidad de negociación y compra con proveedores, el  despliegue de agresivas campañas publicitarias y  el reclamo de precios muy atractivos –gancho- les permite competir con ventaja frente al pequeño y mediano comercio tradicional en las ciudades. Se emplazan en localizaciones estratégicas,  en zonas de gran influencia comercial generalmente  localizadas en la periferia de las grandes ciudades, por lo que su vinculación con las nuevas estrategias residenciales constituye una de las claves para entender el devenir urbanístico de las ciudades, especialmente de aquellas de mayor tamaño.

Los centros inaugurados en el primer semestre del año 2004 y los que están en fase muy avanzada de construcción, vienen a confirmar una vez más estas tendencias estratégicas.  El Alisal en Cantabria se configura como un gran Parque Comercial, en tanto que  Parque Miramar en Fuengirola, Avenida M-40 en Leganés,  y Aire Sur en Castilleja de la Cuesta –Sevilla- son otros tantos nuevos centros Comerciales Regionales que tienen como locomotora a  las tradicionales enseñas del sector de la distribución –Carrefour y Eroski- y a las nuevas superficies especializadas –Ikea-.

Colonizar la periferia: cambio en el modelo de ciudad y de estructura del equipamiento comercial de Valladolid

En los últimos diez años coincidiendo con el inagotable fenómeno del segundo gran boom inmobiliario del último tercio del siglo XX en España, la ciudad de Valladolid  ha resuelto muchas carencias y ha superado no pocos condicionantes estructurales aunque haya sido a costa de un encarecimiento y endurecimiento de los costes de acceso a la ciudad, a la vivienda y a los equipamientos; ciertamente  ha mejorado y consolidado su imagen turística, se ha dotado de un sistema de transporte público moderno y eficiente, ha sacado al Casco Histórico de un proceso de abandono secular, ha mejorado sus infraestructuras de comunicación –cierre de la ronda interior-, se ha dotado de grandes equipamientos comerciales  y ha visto multiplicarse su suelo urbanizado e incrementarse hasta cifras insospechadas su parque de viviendas, hecho que tiene un marcado componente especulativo ya que se ha llevado a cabo en un contexto demográfico de práctico estancamiento[21]. Pero también es una ciudad que ha ido acumulando notables errores que pueden poner en riesgo su más inmediato futuro. Es más que evidente la falta de capacidad para entender y afrontar con sus propias herramientas las dimensiones de la estrategia inmobiliaria –notablemente especulativa-, de forma que se ha expulsado del mercado inmobiliario local  y se ha  derivado hacia los núcleos del entorno a decenas de empresas que no pueden afrontar los costes de instalación en un suelo industrial escaso y de precio desorbitado y también a un volumen  de población creciente por idénticas causas.[22] Como se puede apreciar en el cuadro 5 en el periodo 1991-2001, en los municipios del entorno de Valladolid  se habían construido  12.471 viviendas –algo más de mitad de las construidas en la ciudad de Valladolid- y como muestra de que el fenómeno es imparable, en 2006 uno sólo de esos municipios, Arroyo de la Encomienda,  tenía en alguna fase de tramitación la construcción de  12.546 viviendas[23].

 

Cuadro 5
Viviendas construidas en el periodo 1991-2001 en Valladolid y los municipios de su entorno

Municipio

Viviendas

47007-Aldeamayor de San Martín

375

47010-Arroyo de la Encomienda

1.565

47023-Boecillo

552

47027-Cabezón de Pisuerga

438

47044-Castronuevo de Esgueva

41

47050-Cigales

921

47051-Ciguñuela

25

47052-Cistérniga

1.186

47066-Fuensaldaña

253

47071-Geria

52

47076-Laguna de Duero

3.493

47111-Pedraja de Portillo (La)

114

47133-Renedo de Esgueva

223

47161-Simancas

943

47175-Tudela de Duero

1.151

47182-Valdestillas

96

47186-Valladolid

21.475

47193-Viana de Cega

298

47217-Villanubla

200

47218-Villanueva de Duero

104

47231-Zaratán

441

Total entorno

12.471

TOTAL

33.946

Fuente: Fuente: DELGADO, J.M., CALDERÓN. B., GARCIA, J.L.(2006), pág. 60

 

La respuesta a esta creciente competencia de los municipios del entrono continúa siendo netamente individual y no deja de representar una cierta huída hacia adelante; el PGOU de Valladolid-2004  contempla la construcción de  4.188 viviendas en suelo urbano no consolidado, 25.828 viviendas en suelo urbanizable delimitado –10.325 en sectores asumidos  y 15.503 en sectores sin desarrollar-,  y  60.500 en suelo urbanizable no delimitado –Areas Homogéneas de uso preferente residencial. Como podemos observar en el cuadro 6, el PGOU-2004 propone quince nuevas Áreas Homogéneas de suelo urbanizable no delimitado, de las que cuatro son netamente industriales, cinco con una ocupación residencial preferente de ciudad jardín, y el resto de uso mixto con predominio del residencial. En su conjunto, se trata de 3.375,33 Has. que podrían dar lugar a la construcción de 60.500 viviendas aproximadamente[24]. De todas estas Áreas Homogéneas, por el momento parece que solamente las del  Páramo de San Isidro y Fuente Amarga, en el entorno del emplazamiento previsto para los nuevos talleres de RENFE, y Palacio-Berrocal, han comenzado algunas gestiones para su futuro desarrollo, encargando los correspondientes proyectos a estudios de arquitectura de renombre internacional –Richard Rogers..- con objeto de hacer más atractiva la inversión inmobiliaria al equipar los correspondientes sectores con equipamientos comerciales, centros de ocio, espacios libres.- de muy alta calidad para constituirse en alternativa a las muy desarrolladas áreas de expansión del oeste y sur de la ciudad.

 

Cuadro 6
Suelo Urbanizable No Delimitado. Áreas Homogéneas. Valladolid

Denominación

Superficie (Ha.)

Uso Predominante

Viv. previstas

Prado Palacio

614,99

Residencial CJ

15.000

Las Cañadas

337,30

Residencial CJ

8.000

La Lámpara

69,60

Residencial

1.600

Arroyo Velilla

221,14

Industrial

 

Páramo San Isidro

287,95

Residencial

4.000

Fuente Amarga

318,73

Residencial

6.000

Las Riberas

365,95

Residencial CJ

8.500

Los Argales

362,75

Residencial CJ

8.500

La Vega

95,83

Residencial

1.500

Valdechivillas

311,97

Residencial

4.500

Palacio-Berrocal

152,43

Residencial

2.000

La Varga- Berrocal

102,95

Industrial

 

Navabuena

85,65

Industrial

 

La Mangadilla

37,23

Residencial CJ

900

Zamadueñas

10,86

Industrial

 

Total viviendas previstas en Suelo Urbanizable No Delimitado

60.500

Fuente: PGOU Valladolid 2004.

 

Al término del primer lustro del siglo XXI Valladolid es, básicamente, una ciudad sin perfil funcional definido, salvo su papel de capital regional y una cierta especialización industrial; ha ido abriendo muchos frentes  pero tiene y tendrá grandes dificultades para competir  en casi todos -ni en turismo, ni en  industria, ni en logística...-[25].  Es más, de forma deliberada se ha rechazado la posibilidad de convertir a la ciudad en un gran centro logístico aprovechando la reforma de la infraestructura viaria –nuevas rondas- y ferroviaria –AVE, y By-Pass y nueva estación de mercancías-, lo que sin duda lastrará no pocas estrategias para volver a dotar a Valladolid de un cluster de competitividad en el sector industrial como el que supo crear y explotar en gran parte del siglo XX vinculado al ferrocarril, disponibilidad de energía, mano de obra, etc...[26].

Al mismo tiempo, Valladolid y los municipios de su entorno no han sabido coordinarse ni dotarse de un instrumento de planeamiento metropolitano adecuado ni respetar el único documento de rango legal disponible, las Directrices de Ordenación de Valladolid y su entorno –DOTVAENT-, lo que se ha traducido en una competencia intermunicipal despiadada  en todos los ámbitos –económico, urbanístico, residencial, dotacional , etc..-, de la que es un buen indicador el espectacular crecimiento de un municipio colindante: Arroyo de la Encomienda, que bien puede considerarse en la actualidad como el núcleo de mayor crecimiento de edificación residencial en España –tanto en relación a su término municipal, como al número de habitantes del núcleo rural originario[27]. Como consecuencia, todo el sistema urbano-metropolitano tiene que hacer frente a un creciente coste, debido a la sobrecarga de las infraestructuras –abastecimiento de agua, colectores, transporte etc...-  que inevitablemente resulta de la hiperurbanización y concentración de población en los pequeños municipios del entorno, sometidos, como se puede apreciar en el cuadro 7, a un ritmo de crecimiento demográfico espectacular que empieza a hacerse apreciable desde el año 1996, año que todos los expertos consideran como el inicio del boom inmobliario y de incremento del precio de la vivienda en España y por ende en la ciudad de Valladolid.

Cuadro 7
Evolución de la población de Valladolid y su entorno 1996-2005

Municipio

1996

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Valladolid (capital)

319.805

319.946

319.998

319.129

318.293

318.576

321.143

321.713

321.001

Alfoz

45.728

48.822

51.540

54.746

58.225

61.697

64.427

67.412

71.501

% Alfoz

12,51

13,24

13,87

14,64

15,46

16,22

16,71

17,32

18,22

Total

365.533

368.768

371.538

373.875

376.518

380.273

385.570

389.125

392.502

Fuente: INE padrón municipal de habitantes.

 

Figura 1. Evolución de la población de Valladolid, de su alfoz (entorno) y del resto de la provincia 1996-2005. Números índice (1996=100).
Fuente: DELGADO, J.M., CALDERÓN, B., GARCIA, J.L.: (2006), pág. 6.

 

Como corolario, se ha creado una ciudad socialmente muy desequilibrada, casi segregada; ha sido prácticamente eliminado todo vestigio de actividad industrial en el continuo urbano, ya que ésta se ha ido agrupando en los grandes polígonos industriales –de la ciudad o de su entorno-, manteniéndose tan solo una pequeña actividad casi residual en las principales carreteras de acceso –León, Burgos o Madrid-; por otra parte, los grandes equipamientos sociales y comerciales no se han diseñado con perfil equilibrador, sino con criterios meramente productivistas, dando como resultado una cierta hipertrofia dotacional-comercial del Centro, Sur y Oeste de la ciudad, coincidiendo con las áreas más dinámicas desde el punto de vista constructivo-residencial, frente a una notable desatención de los barrios del norte y del este que sólo se corregirá, en las próximas décadas cuando se desarrollen los nuevos macroproyectos –de autor- que ha empezado a impulsar la administración municipal en el año 2006 en las Áreas Homogéneas de ese sector de la ciudad –Valdechivillas, Páramo de San Isidro y  Fuente Amarga-.

Un territorio hiperespecializado para el consumo urbano: cadenas de supermercados y centros y parques comerciales en la ciudad de  Valladolid  y su entorno

El Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León, aprobado por Decreto 104/2005, de 29 de diciembre incluye a la totalidad de los núcleos del entorno de Valladolid dentro de la denominada  Zona Básica de Comercio de Valladolid. Una zona que con los indicadores utilizados se considera: superestructurada desde el punto de vista territorial, equilibrada en función de la oferta y  muy bien servida  por nivel de servicio y autosuficiente desde el punto de vista de la demanda. Una calificación que se apoya esencialmente en el potencial de Valladolid y de alguno de los núcleos de su entorno (Zaratán, Laguna de Duero  y Arroyo de la Encomienda, ya que son ellos los que concentran el grueso de la oferta comercial del conjunto del área.

 El índice de dotación Comercial minorista, que refleja la superficie comercial en metros cuadrados por habitante existente en la zona comercial es de 1,43, y  el índice de referencia, que homogeniza el valor en toda la comunidad y permite establecer comparaciones con  independencia del tamaño de la población servida y de la superficie comercial disponible es de 1,06, siendo 1 el valor de referencia regional[28]. Se considera por ello una zona básica equilibrada, lo que en la práctica equivale a una capacidad de “crecimiento” cercana a los 72.000 m2 que son suficientes para cubrir uno de los objetivos esenciales para la ciudad: equilibrar desde el punto de vista de la dotación comercial –superficies medias y grandes-  los diferentes barrios de la ciudad y del Área Comercial y Alfoz de Valladolid.

 

Cuadro  8
Establecimientos comerciales en los municipios de la provincia, alfoz y  capital
 

Provincia

Alfoz

Capital

% Capital sobre alfoz

Comercio al por mayor

1678

1252

1054

84,1

Comercio al por menor

8287

6230

5532

88,7

Alimentación/bebidas

2824

2054

1834

89,3

No alimentación

4895

3904

3517

91,0

Otros

568

264

181

68,6

Total

9965

7477

6586

88,1

Fuente: Caja España. Datos económicos y municipales de España. 2004.  Elaboración propia.

 

Como se puede apreciar en el cuadro 8, el peso del equipamiento comercial  de Valladolid respecto al alfoz o entorno es abrumador, pese a la creciente participación de éste en el conjunto a raíz de la instalación de los parques comerciales de Laguna de Duero y Zaratán. Nada menos que 8 establecimientos de cada 10 de capital y alfoz se encuentran en la primera y casi 7 de cada 10 de los que están licenciados en la provincia se hallan radicados en su capital. El Alfoz y especialmente la capital tienen por lo tanto un destacado peso en la dotación comercial provincial y, por su capacidad de atracción y centralidad bien puede esperarse todavía una mejora relativa de la relación apuntada que vendrá no tanto por la descapitalización de la provincia como por la mejora de la dotación de la capital y su entorno en aplicación del Plan Regional de Equipamientos Comerciales de Castilla y León.

Y es que, al igual que en el resto de las ciudades españolas, en los últimos años se ha venido consolidando una creciente competencia entre el comercio local -agrupaciones comerciales, mercados, galerías, pequeño comercio tradicional, comercio especializado, autoservicios etc..-, e incluso superficies medias no especializadas por una parte, y el centro comercial  en sus diversas variantes por otra, destacando sobremanera los parques comerciales en los que se entremezcla la oferta comercial con una muy diversa oferta de ocio.

 

Cuadro  9
Grandes y medianos establecimientos del entorno de Valladolid
pertenecientes a la denominada Zona Básica de Comercio de Valladolid

Municipio

Nombre

Sup. m2

Tipo de establecimiento

Valladolid

Aki Bricolage

2.940

Gran Establecimiento

Valladolid

C&A

 

Gran Establecimiento

Valladolid

Carrefour

10.557

Gran Establecimiento

Valladolid

Carrefour

11.376

Gran Establecimiento

Valladolid

Champion (Carrefour express)

2.093

Gran Establecimiento

Valladolid

El Arbol

1.646

Gran Establecimiento

Valladolid

El Corte Ingles

27.838

Gran Establecimiento

Valladolid

El Corte Ingles

 

Gran Establecimiento

Valladolid

Eroski

6.886

Gran Establecimiento

Valladolid

Expo Mobi

4.600

Gran Establecimiento

Valladolid

Hipercor

10.331

Gran Establecimiento

Valladolid

Lupa

1.783

Gran Establecimiento

Valladolid

Superm. El Corte Inglés

1.800

Gran Establecimiento

Valladolid

Toys"R"us

4.000

Gran Establecimiento

Valladolid

Zara

1.900

Gran Establecimiento

Zaratán

Leroy Merlin

6.000

Gran Establecimiento

Zaratán

Sprinter

2.450

Gran Establecimiento

Cistérniga, La

Supermercados Froiz

520

Establecimiento Mediano

Simancas

Supermercados Froiz

500

Establecimiento Mediano

Tudela de Duero

El Árbol

573

Establecimiento Mediano

Valladolid

El Corte Inglés

 

Establecimiento Mediano

Zaratán

Día

794

Establecimiento Mediano

Zaratán

Medi MAX

957

Establecimiento Mediano

Zaratán

Pc City

981

Establecimiento Mediano

Fuente: Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León. BOCyL, 30 diciembre 2005. Elaboración propia.

 

Tomando como referencia la clasificación de la Ley de Comercio y del Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León, aprobado por Decreto 104/2005, en el entorno de Valladolid se contabilizan  15 grandes establecimientos, de los que 13 están radicados en la capital y tan sólo dos –Sprinter y Leroy Merlín- en el municipio de Zaratán, si bien estos forman parte de un Parque Comercial y de ocio, es decir, un “establecimiento colectivo formado por un conjunto de establecimientos independientes proyectados y gestionados unitariamente, integrados en una o varias edificaciones compartiendo elementos comunes, y que se desarrollan de forma uniforme o diferida en el tiempo. El acceso a cada uno de los establecimientos se efectúa desde el exterior, normalmente desde una zona de tránsito rodado y aparcamiento común. Suele agrupar grandes y medianos establecimientos comerciales, denominándose parque temático cuando el conjunto se organiza y diseña en torno a un concepto central predefinido”.

En el futuro inmediato Valladolid ha de resolver un dilema en el que son elementos de confrontación, por una parte la necesidad de la ciudad de equilibrar la dotación de grandes y medianas superficies dentro de su término municipal -ya que ésta se ha ido concentrando en el Oeste y Sur , así como la  declarada intención por parte de diversas grandes superficies por hacerse con una porción de los metros cuadrados disponibles según el plan de Equipamientos comerciales –especialmente el Corte Inglés en el municipio de Arroyo de la Encomienda-, y por otra, la densa y tradicional red de pequeños establecimientos comerciales que obviamente ve con recelo la implantación de nuevas superficies –quizá salvo las que pudieran ubicarse en el Este- ya que suponen puede llevar a la ruina y desaparición de su tejido comercial, especialmente en los barrios, áreas en las que la actividad comercial, presidida por el sector de alimentación, no sólo ha perdido diversidad, sino que se encuentra en franco retroceso.

De modo particular tres son los principales desequilibrios en materia de dotación de grandes superficies que tendrá que abordar la ciudad de Valladolid en los próximos años; el déficit de equipamiento comercial ya crónico del Este, que parcialmente se va a resolver con la construcción de los 24.000 m² previstos en el plan parcial Los Santos Pilarica; en segundo lugar la dotación comercial que acompañará al desarrollo residencial de las áreas Homogéneas nº 4 Arroyo Velilla (residencial),  nº 5, Páramo de San Isidro (residencial en PGOU) y nº 6  Fuente Amarga (residencial) , área esta última  ubicada en el borde exterior de la futura ronda exterior este, en la que está prevista la construcción de 8.000 viviendas, momentáneamente paralizadas a la espera de acuerdo entre el Partido Popular y los grupos de la oposición[29]. 

Más problemática resulta la dotación comercial del sur –municipio de Arroyo de la Encomienda vs Valladolid. El Plan General de Ordenación urbana de este municipio, aprobado en Agosto de 2003 -BOCyL.nº 154 de 11 Agosto-  estima una población horizonte de 46.301 habitantes, por lo que “…generará una demanda de dotación comercial, considerándose conveniente que dentro de su ámbito se de respuesta a las necesidades que el mismo va a generar, en tanto en cuanto vaya completándose la densidad de población que se genera por su desarrollo.” Una declaración, consecuente con la concesión en 2002 a un centro comercial –El Corte Inglés- de la preceptiva autorización municipal para construir un centro comercial que ampliaría hasta 40.000 m2 la superficie del actual hipermercado “Hipercor”. Obviamente, tras la aprobación del vigente plan regional de equipamientos comerciales ha sido solicitada la preceptiva licencia autonómica por el Corte Inglés, lo que ha provocado no poco malestar en el municipio de Valladolid ya que con ello se agotaría gran parte de  la superficie comercial teórica disponible para el Área Comercial de Valladolid, siendo así que es más que evidente el déficit del norte y sobre todo en el este de la misma.[30]

En todo caso, la decisión de implantar un centro comercial en el entorno de  Valladolid  es ya, inevitablemente, una decisión política. Corresponde a la Junta de Castilla y León, si bien habrá de tener en cuenta, además de las carencias del norte y este de la ciudad ya señaladas,  la proximidad de un gran centro comercial y de ocio ubicado apenas a 2 Km. – Vallsur- e incluso, aunque en cierta decadencia, el centro de ocio Parquesol Plaza, ubicado en el barrio del mismo nombre; pero también las oportunidades que para el desarrollo del municipio, y en general  para la consolidación del entorno sur de Valladolid –Arroyo, Ciguñuela, Simancas…- posibilita esta operación que financiaría la mencionada sociedad –El Corte Inglés- al igual que ya se ha venido haciendo, como estrategia competitiva, en otras ciudades españolas[31]. Estimamos, no obstante, que el valor estratégico –y el potencial conflictivo- de la operación va aún más allá, ya que la próxima conclusión de la ronda exterior sur con la construcción de un nuevo puente sobre el Pisuerga, comunicará esta teórica nueva zona comercial y de ocio con los sectores de la margen izquierda-sur en ejecución o ya ejecutados –Santa Ana, El Peral, Villas Sur…- y los nuevos desarrollos residenciales –Riberas y Argales-  en sectores se suelo urbanizable no delimitado –Áreas Homogéneas- que tras su recalificación urbanística ofrecen un potencial de negocio urbanístico de incalculables proporciones.[32]

Basta recordar que en el primer caso, Las Riberas -405 has y 9.000 viviendas estimadas- han ocupado ya una posición estratégica las empresas promotoras Apex 2000, Helios, Grupo Pinar, Collosa, Diursa, Torcasa y Arranz Acinas; y en el segundo –Argales- -416 has y 6.500 viviendas- los promotores vinculados son Zarzuela, Parquesol, Arranz Acinas y Torcasa. Sumada la población teórica horizonte de Arroyo a las cerca de 50.000 personas que pudieran ubicarse en estos sectores de nuevo desarrollo se alcanzaría, sin horizonte definido, un volumen cercado a los 90.000 habitantes, que formarían la demanda potencial inmediata de un centro que en todo caso nacería con la pretensión de crear un área de influencia regional. En todo caso una pura entelequia, -casi planeamiento-ficción- al menos en el actual estado de cosas; pero no imposible a largo plazo si, como se espera, la llegada de la Alta Velocidad provoca un efecto similar al de Sevilla o Córdoba o alguna de las periferias de Madrid[33].

 

Figura 2. Un ejemplo de vinculación entre grandes equipamientos comerciales y nuevas áreas residenciales. El Plan Parcial Los Santos-Pilarica.
Fuente: Ayuntamiento de Valladolid – VIVA- 2006.

 

En todo caso, conviene no olvidar que el Plan Regional de Equipamiento Comercial  considera que las nuevas implantaciones comerciales de establecimientos sujetos a licencia -grandes, medianos y hard discount- en Valladolid producirán un impacto moderado sobre el equilibrio de la estructura socioeconómica de la zona básica en la que se implanta. Cuando se alcanza esta situación, según el citado plan, el solicitante de la licencia deberá realizar actuaciones correctoras para compensar los efectos que el establecimiento comercial producirá sobre la sostenibilidad del desarrollo equilibrado de la estructura socioeconómica de la zona. Estas actuaciones –hasta un total de 34- se agrupan en tres categorías: las que inciden en el sistema urbano, aquellas que incidan en el sector comercial y  finalmente las que pueden incidir en otros sectores.[34] El conjunto de actuaciones que pasan a ser responsabilidad de las promotoras de los formatos obligados a obtener licencia comercial autonómica es de tal envergadura que, siendo razonables en su conjunto, pueden acentuar la situación de monopolio que ya tienen de hecho los grandes operadores al exigir en todos los casos una elevada inversión; y es que es preceptivo que al menos  “en toda propuesta de actuaciones correctoras deberán figurar las que incidan en la mejora del sistema urbano reflejadas en el grupo I, las que incidan en el sector comercial y sus estructuras del grupo II y las actuaciones correctoras reflejadas en las letras A) y D) del grupo III.[35].

 

Cuadro 10
Actuaciones correctoras de referencia –grupo I y II-  en los supuestos de impacto leve y moderado

I. Actuaciones correctoras que  incidan en el sistema urbano

A) Actuaciones de mejora funcional:

– La integración y mejora de la conexión del establecimiento comercial con el tejido urbano circundante.

– La articulación con el transporte público.

B) Actuaciones de mejora de la imagen urbana:

– El diseño de los accesos desde las zonas urbanas limítrofes.

– La mejora de la imagen urbana en centros urbanos tradicionales.

– La revitalización de zonas urbanas no integradas próximas.

II. Actuaciones correctoras que incidan en el sector comercial y sus estructuras.

A) Actuaciones de mejora de la estructura comercial de la Zona Básica:

– Estrategias de colaboración con la estructura comercial y artesanal de la zona donde se ubique el establecimiento sujeto a licencia comercial, incentivando su participación en el interior del mismo y en su entorno.

– La localización de equipamiento comercial en espacios urbanos infraequipados.

– La generación o mejora para el comercio de pequeña escala local de redes de distribución y logística propias.

– El fomento del asociacionismo comercial local.

– Las actuaciones de cooperación y recuperación de sectores de actividad comercial directamente afectados por el impacto generado por el establecimiento sometido a licencia.

B) Actuaciones de fomento de la innovación:

– Incentivo de las iniciativas empresariales innovadoras en el municipio.

– Promoción de actuaciones innovadoras en materias tales como marketing, publicidad o imagen ligadas al comercio.

– La promoción de las nuevas tecnologías de la información en el desarrollo local e incorporación de otros operadores locales en las mismas.

C) Actuaciones de promoción del comercio en espacios rurales:

– La promoción del comercio temático y del relacionado con valores culturales.

– La articulación de inversiones y propuestas de diversificación empresarial en núcleos urbanos medianos y pequeños de la Comunidad Autónoma.

– La promoción de iniciativas que vinculen comercio y turismo en el ámbito rural.

Fuente: Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León. Decreto 104/2005,  art. 25.

 

A la vista de todo ello es absolutamente necesario dar el salto de la planificación indicativa -Directrices de Ordenación del Territorio de Valladolid y su Entorno- a la gestión coordinada e integral  del territorio periurbano o del alfoz-. Es evidente que las diferencias de tamaño y dinamismo  de los núcleos del entorno es muy alta, más que en cualquier entorno metropolitano, por lo que la mencionada gestión coordinada habrá de partir del reconocimiento de esas diferencias para afrontar el principio de distribución de costes y beneficios de la integración de determinados procesos relacionados con el gobierno y ordenación del territorio. Si no se da el salto señalado, se corre el riesgo de que los conflictos se enquisten y resten posibilidades de desarrollo a cualquier localización sea para industria, comercio, ocio u otros equipamientos de escala regional.

Una correcta aplicación del Plan Regional de Equipamientos y un mayor entendimiento entre los municipios que componen el llamado foro del Alfoz debería posibilitar una dotación no traumática en términos políticos de nuevas superficies comerciales hasta el límite de la capacidad estimada. Esta nueva dotación no tiene necesariamente que emplazarse en Valladolid pese a ser, con diferencia, el municipio más dinámico y que aporta el grueso de la demanda comercial y de ocio presente y futura del Alfoz. En todo caso, las nuevas implantaciones dentro del termino municipal han de tener presente no sólo la ubicación de la demanda no satisfecha por proximidad, sino la problemática que presenta el tráfico hasta tanto no entre en servicio íntegramente en la próxima década, la Ronda Exterior Sur y Este.

Grandes alternativas para competir en pequeños espacios: una densa red de pequeños establecimientos –supermercados, hard discount - dinamizadores de la vida de barrio

En los últimos años se pone de manifiesto una creciente competencia entre el comercio local -agrupaciones comerciales, mercados, galerías, pequeño comercio e incluso superficies medias- por una parte y el centro comercial –en sus diversas variantes- por otra. Un somero análisis de la evolución del sector comercial pone de manifiesto algunos fenómenos cuyo significado es preciso considerar: una paulatina reducción del número de establecimientos llamados tradicionales, una creciente competencia de las grandes superficies en todas sus variantes –centro comercial, hipermercado, gran almacén, parque de medianas superficies etc.., una eficaz extensión de fórmulas medianas -supermercado-, presencia de la mayor parte de grandes operadores, una feroz competencia de la mano de los llamados category killers  -establecimientos especializados-  y hard discount  entre otros…[36].

En este conjunto de nuevas fórmulas es de destacar el papel representado por las medianas superficies -más de 500 m2  en municipios de menos de 10.000 habitantes- y de los establecimientos comerciales de tipo hard discount , tanto en estos municipios como en el resto, incluida la capital provincial, con una superficie de venta al público igual o superior a 300 metros cuadrados, que cuenten con un predominio en su oferta comercial de productos de alimentación en régimen de autoservicio. Son ellos, junto con los autoservicios y los supermercados, definidos como “establecimiento comercial especializado en bienes de consumo cotidiano, con predominio de alimentación y superficie de venta al público entre 500 y 2.000 m2, los que aseguran un abastecimiento accesible para gran parte de la población de los núcleos urbanos.

 

Figura 3.-Distribución de supermercados, hipermercados, grandes almacenes y superficies especializadas en Valladolid 2006. 
Fuente. Junta de Castilla y León. Dir. Gral de Comercio. Elaboración propia.

 

Como se puede apreciar en la figura 3, la mayor parte de los barrios cuentan con pequeñas superficies  de supermercados- que no alcanzan el umbral para ser considerados medianos establecimientos -1.500 m2-. A cambio, la disposición espacial de todos ellos cumple de forma aproximada con el criterio de proximidad ya que en términos generales están separados por una distancia en torno a 200 metros; en nuestro análisis hemos optado por considerar este valor como distancia euclidiana al tratarse de un trayecto muy pequeño que cualquier persona puede realizar en un lapso de tiempo inferior a 2-3 minutos, independientemente de que el itinerario sea lineal o accidentado -cruces de calles, presencia de ríos, ferrocarril, pendientes, tráfico denso, etc.-. Utilizamos, de este modo, la metodología empleada por otros autores como Gómez García (2001) cuando lo utiliza para evaluar el acceso de los clientes a diferentes establecimientos, o Moreno Jiménez (2001) para valorar la incidencia de la competencia entre establecimientos del mismo ramo o sector.[37] La distancia entre los diferentes establecimientos es suficiente para evitar cierta competencia, al mismo tiempo que la proximidad responde a la necesidad de crear espacios comerciales dinámicos y de referencia en cada barrio.  De este modo, podemos comprobar cómo existe una representación nutrida y suficiente de establecimientos medianos por todas las áreas residenciales de la ciudad,  siendo especialmente densa en  los barrios en torno al Centro: Rondilla, San Pedro-Hospital, San Juan, San Andrés, Delicias, Pajarillos Bajos  y Paseo de Zorrilla-Zona Sur y de las nuevas áreas residenciales del Oeste de la ciudad: Parquesol. 

A mayor abundamiento, los 137 supermercados del entorno de Valladolid, que representan el 70 % de los abiertos en la provincia -ver cuadro 11-  asegura una cobertura adecuada de  para  sus habitantes, con la particularidad de que 115 -prácticamente el 84 %- se ubican en el término municipal de Valladolid.  Un peso notablemente desequilibrado que afecta también al resto de los establecimientos de alimentación asociados conceptualmente a lo que podemos denominar Comercio Tradicional. Como se pueda apreciar en el cuadro nº 11, los puntos de distribución acogidos al epígrafe –comercio tradicional -2.609- representan más del 95 por 100 del conjunto de municipios del entorno  y el 70 del total de la provincia [38].

Cuadro 11
Actividades comerciales de alimentación -comercio tradicional  y supermercados. Año 2005

Municipio

Comercio tradicional

Supermercados

Total alimentación

Valladolid

2.609

115

2.724

Total entorno Valladolid

2.894

137

3.031

Total Prov. Valladolid

3.690

196

3.886

% Valladolid/entorno

90,2

83,9

89,9

Fuente: Anuario La Caixa 2005. www.lacaixa.es ( Elaboración propia)

 

Pero pese a la fortaleza de esta tupida red de establecimientos de escala local, no es menos cierto que se cierne sobre ellos una permanente amenaza de crisis por las dificultades casi estructurales para resolver el conflicto entre el pequeño comercio y los nuevos formatos comerciales y de ocio. Una polémica  que deriva en gran parte de las dificultades para conciliar las necesidades y expectativas de la oferta y de la demanda comercial y que nunca será resuelta a plena satisfacción de todos, sea cual sea la solución que se adopte. A este objetivo –conciliar intereses- responden en cierta medida  las dos recientes aportaciones del ejecutivo regional en la materia: la aprobación del Plan Regional de Equipamientos Comerciales que facilita la penetración de nuevas superficies comerciales grandes y el Plan Estratégico del Comercio Regional 2006-2009, que aportará al sector 60 millones de euros para mejorar las condiciones de competitividad del comercio minorista ante el posible desembarco de nuevas superficies y formatos. Las cinco medidas previstas en él van precisamente en la dirección apuntada: el impulso de la modernización de las estructuras comerciales, la optimización de las potencialidades del factor humano,  el fortalecimiento de la conexión entre el tejido comercial y el sistema urbano, la mejora y aprovechamiento de los mecanismos de cooperación empresarial y  la implantación de un marco normativo y cultural que incida en la seguridad y la profesionalización del sector.

Figura 4: Medianas superficies especializadas en el Parque Comercial Equinoccio de Valladolid. Año 2006.

 

 Particularmente, el plan 2006-09, pretende potenciar el vínculo entre el comercio urbano y la ciudad, convertir en estratégico el vínculo entre el comercio rural y el desarrollo de los pueblos, y vincular el sistema de autorización de establecimientos comerciales al fortalecimiento de los sistemas urbanos y socioeconómicos de ciudades y pueblos, e  impulsar la realización de actuaciones de mejora de las condiciones urbanísticas y de infraestructuras de los espacios comerciales de Castilla y León.[39] Y es que, cualquier propuesta de futuro respecto de la dotación comercial de una ciudad debería tener en cuenta no sólo los cambios demográficos –mayor envejecimiento- a que se verá sometida la ciudad, o los cambios en el hábitos de compra de los consumidores, sino también un más que probable despegue de otras fórmulas de venta –especialmente   por Internet-, que en todo caso haga obligada la definición de micro-plataformas logísticas interiores aprovechando áreas industriales maduras. Y, además de dar alguna respuesta a estos elementos de incertidumbre de carácter general, la ciudad de Valladolid  debe procurar alguna solución de futuro, estable, a varios focos potenciales de conflicto como son, el proceso de control del espacio urbano desarrollado por pocas enseñas, presentes en todos los formatos, los fuertes desequilibrios espaciales internos en la dotación de los grandes equipamientos comerciales, destacando la particularmente deficitaria dotación en el Este de la ciudad, que es precisamente el sector en el que se están concentrando los nuevos desarrollos residenciales y en los que es más acusado el peso de viviendas protegidas – Pinar de Jalón, Zambrana, Pato, Campo de Tiro, San Isidro, etc…-;  y también  el larvado conflicto  que mantiene la ciudad de Valladolid con alguno de los núcleos de su entrono, en especial con  Arroyo de la Encomienda y Zaratán,  a propósito de la implantación de grandes superficies o parques comerciales en general. Y finalmente se tendrá que considerar muy especialmente el impacto que pueden provocar tanto la urbanización de grandes paquetes de suelo céntrico -Ciudad de la Comunicación y Talleres del Ferrocarril- y la paulatina conversión de parte de los polígonos industriales maduros (años sesenta y ochenta) en parques comerciales de facto.

Algunos elementos inesperados en el proceso de competencia por el espacio comercial: terciarización de polígonos industriales y superficies comerciales  en las  nuevas áreas de centralidad

En la estrategia por ocupar todos los resquicios que permite el plan de equipamientos comerciales de Castilla y León, las grandes enseñas y en cierta medida la propia administración  tropieza con algunos elementos ciertamente inesperados, no tanto por su propia existencia -sobradamente conocida o esperada- como por las dimensiones que pueden llegar a alcanzar; interesa destacar en esta coyuntura tres elementos que  contribuyen a completar el ya de por si denso entramando de establecimientos comerciales de nuevo formato y que por su localización y configuración se pueden constituir en seria alternativa y competencia para alguna de las fórmulas al uso como los centros comerciales, grandes almacenes, centros de ocio e incluso para el que de facto podemos considerar centro comercial a cielo abierto y que aglutinaría a buena parte del comercio del centro urbano, numeroso y variado, que en los últimos años se ha visto impulsado por la presencia de establecimientos franquiciados.[40]

 Estos nuevos elementos  son por una parte los viejos polígonos industriales, que en los últimos años se han convertido en sede para parte del comercio mayorista, almacenes y centros de distribución o logística intraurbana; por parte, tendrá un considerable impacto en la estructura comercial de la ciudad la inserción en la trama urbana más consolidada  -talleres del ferrocarril y Montaje 1 y motores de Renault España (anteriormente Fasa-Fenault) de un nuevo centro comercial que rompe con la tendencia habitual en todas las ciudades de equipar la periferia para cualificarla y servir desde ella a toda la ciudad y finalmente, contribuirá a agotar la superficie disponible para toda la ciudad en el Plan Regional de Equipamientos Comerciales, la construcción de un nuevo centro comercial y de ocio en el entorno del campo de Fútbol del Nuevo Zorrilla y de la nueva villa cultural de Prado; un centro que tendrá un total construido de 30.045 m2  para dar cabida a un hotel y diversas medianas superficies del sector de moda, hogar, alimentación, decoración y deportes, con el que se quiere venir a resolver, contando con el apoyo municipal en lo tocante a la licencia y modificación del PGOU y de la Junta de Castilla y León en lo que afecta a la concesión de la segunda licencia comercial, la precaria situación económica en la que está instalado el club de Fútbol del Real Valladolid[41]

Los dos grandes polígonos industriales de la ciudad, Argales –figura 5- y San Cristóbal –figura 6-, e incluso algunos polígonos de los núcleos del entorno como el polígono de La Mora, en La Cistérniga,  han sufrido con el paso del tiempo una creciente terciarización. El primero es el más antiguo de los polígonos industriales de la ciudad; fue creado en 1963 por la Gerencia de Urbanización perteneciente al antiguo Ministerio de la Vivienda y ocupado con rapidez  entre los años 1966 y 1970, seguida de una última fase de venta y ocupación del suelo disponible en el año 1975, momento en el que la superficie total del polígono -845.640 m2- estaba ya construida y ocupada, a falta de una reducida superficie de carácter marginal adquirida en sendas operaciones realizadas en 1982 y 1988[42]. Dada su creciente integración en la trama y su acentuada centralidad, no es extraño que se haya ido especializando en actividades que muy poco tienen que ver con las que inicialmente estaban previstas. En la actualidad -2006- sólo una quinta parte de las empresas instaladas están relacionadas con los sectores de fabricación, siendo por el contrario dominantes –un 80%-  los establecimientos auxiliares y de servicios: almacenamiento, distribución y logística vinculadas, bien a empresas industriales instaladas en otros emplazamientos de la ciudad, bien a las grandes cadenas de distribución de productos de alimentación, droguería, etc…

Pero sin duda el rasgo más sobresaliente en la actualidad es la presencia de oficinas comerciales y de gestión, y de comercios minoristas especializados, sobre todo de aquellos que precisan de superficies de venta muy amplias (electrodomésticos, muebles,...), cuyo precio de venta o alquiler en las zonas comerciales de la ciudad alcanzan niveles mucho más elevados, pero que al mismo tiempo buscan mantener la accesibilidad y proximidad que exige la actividad comercial. En 2005  se encontraban ya censadas 126 empresas relacionadas con la actividad comercial o de servicios, destacando 23 establecimientos mayoristas y 21 almacenes o centros de distribución logística.

 

Cuado 12
 Polígono de Argales. Actividades de servicios

Actividad

Número

Servicios diversos

38

Comercio Mayorista

23

Almacenes y centros de distribución y logística

21

Talleres de reparación

19

Transportes

12

Comercio minorista

6

Edificios de oficinas

4

Concesionarios de automóviles

3

Total

126

 Fuente: CALDERÓN B., PASCUAL , H, PASTOR L, SAINZ, J L, GARCÍA, J.L.- (2003)

 

Una situación similar es la que empieza a presentar el polígono industrial de San Cristóbal, promovido en 1977 por el antiguo Instituto Nacional de Urbanización (INUR) y gestionado actualmente por SEPES, constituye el mayor centro de concentración de actividad industrial de la ciudad con una superficie total de 2.481.705 m2 de los que 900.000 están destinados al asentamiento de instalaciones productivas distribuidas originariamente en 500 parcelas. Posteriormente, el desarrollo de un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) dio paso a la reparcelación de un sector del polígono lo que incrementó el número de parcelas a 600 y favoreció la disponibilidad de parcelas de tamaño menor quedando así establecida la tipología de parcelas en tres categorías: grandes (hasta 15.000 m2); medianas (4.800-7.500 m2) y pequeñas (desde 350 m2).[43]

Las funciones de fabricación industrial unidas a las empresas especializadas en las tareas de comercio mayorista agrupan el 50% de los establecimientos activos en el Polígono de San Cristóbal. En efecto, la distribución de productos de alimentación, materiales de construcción, componentes, herramientas y suministros industriales de diverso tipo, productos metálicos, plásticos, muebles, electrodomésticos, artículos de confección, carburantes, etc., ocupan una elevada proporción de las instalaciones. Son destacables, asimismo, las actividades relacionadas con los servicios comerciales a las empresas desarrolladas por operadoras logísticas de ámbito nacional e internacional y vinculadas en muchos casos a las firmas especializadas en el transporte de mercancías, gestión de contenedores, transportes especiales, transportes aéreos, mensajería y transporte urgente; y, como en el caso del Polígono de Argales, son numerosos también los negocios de comercio minorista, bien de nueva creación o bien trasladados desde otras zonas de la ciudad, que precisan de amplias superficies de exposición y venta -maquinaria, herramientas y artículos de ferretería, material eléctrico, muebles, electrodomésticos, equipamiento diverso para el hogar, etc...-.

Pero, además del peso creciente de la actividad comercial mayorista o minorista radicada en los polígonos industriales, uno de los mayores impactos en la estructura comercial de Valladolid vendrá dado por el proceso de construcción de dos nuevos centros comerciales: el primero en el Área de Planeamiento Específico 25.1-Ariza, cuya urbanización ya se ha iniciado en 2006, y el segundo en el área de los Talleres del Ferrocarril-Estación de emplazamiento mucho más accesible y que está llamado a convertirse en una alternativa al muy colmatado y caro centro comercial y de negocios del centro histórico de Valladolid.

 

Figura 5.-Comercio, almacenaje y transportes en el polígono de Argales en Valladolid en 2004.
Fuente: CALDERÓN B., PASCUAL , H, PASTOR L, SAINZ, J L, GARCÍA, J.L.- (2003).

 

En efecto, si exceptuamos los grandes almacenes, la estructura y dotación comercial del centro de la ciudad experimentará un cambio radical en los próximos años. El primer elemento que contribuirá a alterar la tradicional estructura del pequeño comercio tradicional del centro urbano ubicado en los bajos de los edificios y con escaparate y acceso directo a la calle será la construcción de la Ciudad de la Comunicación; una operación sobre 12,8 Has., promovida por la Junta de Castilla y León a través de su sociedad pública Gestión de Infraestructuras de Castilla y León (Gical) y la empresa automovilística Renault.  El 24 de mayo de 2004 se aprobaron definitivamente los proyectos de urbanización  y de actuación del APE 25-1 Ariza-Ciudad de la Comunicación, que ocupan la superficie mencionada en una franja de terreno delimitada por el Paseo Arco de Ladrillo, el Polígono de Argales y la vía férrea. Se trata de una zona de desarrollo futuro ciertamente privilegiada, ya que está en el centro de un sector en acelerada fase de remodelación tras el cierre y recalificación para uso residencial de  los cuarteles General Monasterio y Conde Ansurez, la fábrica de Piensos C.I.A. y Azucarera Ebro y los actuales talleres de RENFE, que serán trasladados al noreste de la ciudad en los próximos años cuando se inicie la llamada operación ferroviaria vinculada al soterramiento de la línea de Velocidad Alta. Entre los aprovechamientos asignados, destacan los 96.949 m2 de edificabilidad residencial distribuidos en doce parcelas y  33.000 mpara actividades comerciales en una única parcela, así como 30.016 m2 en dos parcelas para uso de oficinas[44].

En una segunda fase y previsiblemente a lo largo de la segunda década del siglo XXI no solo la estrcutura comercial del centro urbano sino toda la ciudad experimentará un cambio radical una vez concluya el sorterramiento de la linea de Velocidad Alta; porque además de los varios miles de viviendas –en torno a 5.000- que ocuparan los solares de los viejos talleres del ferrocarril que serán desmantelados casi siglo y medio después de su construcción, y con los que se financiará toda la obra civil consecuente, en el entorno de la actual estación del ferrocarril se construirá un centro comercial y de ocio y previsiblemente un centro de negocios –oficinas, hoteles etc...- que cambiará profundamente el perfil comercial, urbanístico y social de Valladolid; un área de nueva centralidad que, como ha sucedido en otras ciudaes y en otros momentos en la evolución de la propia ciudad de Valladolid, alterará profundamente toda la dinámica urbana inmobiliaria, social y funcional[45].

 

Figura 6.-Comercio mayorista y minorista y servicios diversos en el polígono de San Cristóbal. Valladolid.2004.
Fuente: CALDERÓN B., PASCUAL , H, PASTOR L, SAINZ, J L, GARCÍA, J.L.- (2003).

 

La inversión en las obras de llegada de la Alta Velocidad, el soterramiento y la variante de mercancías tienen un presupuesto de 600 millones de euros, los expertos prevén que se genere un negocio de 1.500 millones en el sector de la construcción por los 900.000 metros cuadrados de edificabilidad que saldrán en las parcelas de la Estación de Campo Grande y talleres de Renfe; la actual zona de contenedores de Argales y la franja de la estación de Ariza que penetra en la Ciudad de la Comunicación. Es previsible que en  2007 el AVE entre ya en superficie a la ciudad y que ese mismo año se inicien tanto los trabajos con la tuneladora, para horadar los 5,1 kilómetros que separan el punto de entrada, la calle Daniel del Olmo- del apeadero de la Universidad, como las obras del ’by pass’ de mercancías, que desviará el tráfico de los mismos por un trazado paralelo al la Ronda Exterior Sur.

En el informe sobre la valoración económica que tendrá la liberalización del suelo que ahora ocupan las vías férreas, el Instituto para el Desarrollo de Valladolid (Indeva) calculó que la superficie para construir será de 477.000 m2 , dividida en tres zonas: antiguos Talleres de Renfe -270.000 m2 -, de uso exclusivamente residencial, comprendidos entre la avenida de Segovia, el Paseo de Farnesio y Carretera de Madrid; la Estación de la Esperanza‑APE Ariza -73.000 m2 - que se extiende tras la futura Ciudad de la Comunicación y cuyo uso será también residencial; y el Polígono de Argales, con 134.000 m2 disponibles a la altura del sector de  Paula López y de las instalaciones de Redalsa cuyo uso será industrial, reservándose 5.600 m2  de suelo  a la ampliación de los garajes de Auvasa.

Una parte sustancial de la nueva urbanización  que se proyecta en el suelo de los viejos talleres, Ariza y Argales, aunque tendrá un carácter eminentemente residencial, será  un barrio de usos mixtos, en el que tengan  cabida tanto actividades de alto valor simbólico que amorticen la elevada centralidad del sector, reforzada por el carácter intermodal -tren-autobús-, como actividades comerciales y de ocio. Con ello no sólo se estaría dando cumplimiento al programa 2.A.2 de la Agenda Local 21 que señala que “... el planeamiento y la urbanización, edificación y usos asociados a él debe tender a la proximidad de servicios, trabajo y naturaleza a los ciudadanos, compartiendo momentos o espacios de accesibilidad” sino que se estaría contribuyendo a crear un nuevo centro, una nueva área de centralidad imprescindible en una ciudad de la complejidad de una capital regional como Valladolid.[46]

Y es que, el centro de Valladolid, un espacio de origen medieval, está agotado como centro comercial y de negocios, y ya no puede responder  a las nuevas necesidades funcionales de la ciudad dado que el aumento de la actividad en todos los órdenes -residencial, comercial, etc...-, ha comportado la saturación de su espacio. Al comienzo del segundo lustro del siglo XXI resultaba especialmente difícil encontrar oficinas y locales comerciales a precio y con dotación de infraestructuras adecuadas; con el soterramiento del ferrocarril la ciudad tiene la oportunidad de crear un espacio vertebrado en torno a la actual Estación que tiene una gran proximidad al centro actual y  que puede ser continuidad del mismo, ampliando extraordinariamente la oferta de suelo para usos  terciarios –comercio, oficinas, ocio...- bien conectado con el resto de la ciudad.  Una oportunidad que no dejará pasar el principal operador del sector, Riofisa inmobiliaria, entidad que  tiene prevista una inversión de 531 millones de euros para construir espacios comerciales en distintas estaciones de tren con horizonte de ejecución para   2009 y 2011, dentro del programa denominado Vialia; los próximos proyectos de espacios comerciales afectarán a las estaciones de tren de Vigo, Alicante, A Coruña, Valladolid, Albacete, Barcelona Sants, Cartagena, Zamora, Miranda de Ebro (Burgos) que, en conjunto, sumarán unos 235.000 metros cuadrados de espacio alquilable. [47]

 

Notas

[1] BARATA, T. ,1995, p. 55 

[2] http://www.inverca.com/inmobiliarias_hipotecas_analisis_articulos.php?articulo=45.php

[3] CASES, LL., 1998, pág 21 y sig.

[4] TORNOS, J. (Coordinador), 2000, p. 51 y sig.

[5] GUTIÉRREZ,  J. , 2001, pp. 62 . Ver también MUNUERA J. L. Y CUESTAS P.J.- 2006 , p. 99-116

[6] La exigencia de una segunda licencia retrasa considerablemente el proceso de implantación de nuevas superficies. Y la imposición de tasas (Cataluña, Navarra, Asturias, etc...) a  las grandes superficies se considera por parte de los interesados, un pesado lastre que sitúa al límite de la rentabilidad a algunos Centros Comerciales. http://www.anged.es/originales/comercia.pdf.  Ver también Cases, LL., 1999, pág, 37 y sig.

[7] ARRIBAS, L.E., 2001, p. 699.

[8]  CALDERON, B., 2001, p. 561

[9] Prueba de esta forma de ver los hechos es la afirmación del Director General de Política Comercial que señala que “algunos costosos programas de rehabilitación de los centros urbanos....se hubieran podido evitar si se hubiera mantenido un tejido comercial de proximidad que hubiera generado tráfico de personas y actividades complementarias.” El País, 4 de septiembre de 2004. Ed. impresa, p. 56

[10] Piccinato, G., 2003, p..81

[11] CALDERON, B., 2002, pág  72

[12] Los centros comerciales concentran el 37% de la inversión inmobiliaria en España: 19/07/2006. http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=2658

[13] Espacio León, el nuevo gran centro comercial y de ocio inaugurado en la Comunidad de Castilla y León es una promoción de  la inmobiliaria de origen holandés AM Multi Development Corporation España (filial de la promotora Amsterland). Se ha emplazado el sector de Eras de Renueva, un polígono residencial en plena fase de desarrollo en el que  también se han emplazado alguno de los símbolos de la nueva cultura urbana leonesa: el MUSAC (Museo de Arte Contemporáneo), la sede del EREN –Ente Regional de la Energía, y la Delegación del Gobierno).

[14] AMENDOLA, G., 2000, La ciudad postmoderna. Celeste ed. Madrid. 379 pp.

[15] Los terrenos en los que se encuentra el Cuartel Militar de Caballería Julián Sánchez "El Charro" de Salamanca serán, aproximadamente en 2007, un complejo urbanístico que albergará un centro comercial de El Corte Inglés, 140 viviendas, un espacio público ajardinado y un equipamiento público. www.tribuna.net

[16] Los criterios de la Ley 16/2002 de 19 de Diciembre de Comercio de Castilla y León para clasificar los establecimientos son: Grandes establecimientos: >2000 m2 en poblaciones de >50.000 habitantes, >1500 m2  en poblaciones de >10.000 y <50.000 habitantes y >1000 m2 en poblaciones de <10.000 habitantes. Medianos establecimientos: >1500 m2 en poblaciones de >50.000 habitantes >1200 m2  en poblaciones de >10.000 y <50.000 habitantes y >500 m2 en poblaciones de <10.000 habitantes

[17] La estrategia de Carrefour es abrir cada año cincuenta (50) supermercados Champion –Carrefour Express- por cada  cinco (5) hipermercados Carrefour.  http://www.noticiasdenavarra.com/ediciones/20030723/economia

[18] Los establecimientos de hard discount son  aquellos que disponen de una superficie igual o superior a 300 m2, que el número de marcas blancas sea superior al 50 %, que el número de referencias en la oferta del establecimiento sea inferior a 1000 y que más del 50% de los artículos puestos a la venta se expongan en el  propio soporte de transporte. Artículo 27 de  la Ley de Comercio de Castilla y León. Ver también a este respecto: CUESTA, P., 2006, Estrategias de crecimiento de las empresas de distribución comercial Tesis doctoral accesible a texto completo en http://www.eumed.net/tesis/2006/pcv/

[19] El paradigma está representado por los grandes parques comerciales y de ocio, fórmula en la que  un grupo de medianas y grandes superficies especializadas se implantan en un mismo espacio, utilizando infraestructuras comunes, generando sinergias y aprovechando los flujos de clientes que cada una de ellas aporta. Uno de los de mayor tamaño inaugurados en los primeros años de la década ha sido Equinoccio Park en Valladolid; es sin duda el de mayor superficie y capacidad de transformación urbanística asociada de cuantos  se han inaugurado en Castilla y León, ya que cuenta con 11.000 m2 dedicados al cine, 17.000 m2 del Factory Outlet y 20.000 m2 de medianas superficies especializadas.

[20] La gran superficie especializa o  category killer es el lugar preferido por los españoles a la hora de comprar, habiendo ganado posiciones sobre el hipermercado y el pequeño comercio, según pone de manifiesto el Observador de la Distribución 2004, un informe elaborado por Banco Cetelem (filial de BNP Paribras) en el que se analiza el comportamiento del consumidor español y europeo y las tendencias de futuro. Este tipo de establecimientos es especialmente buscado para la compra de muebles (alrededor del 42%), electrodomésticos (un 33%), equipamiento deportivo (33,7%) e informática de uso doméstico (47,4%). Fuente: Cinco Días, 14,01,2004.

[21] El municipio de Valladolid perdió entre 1991 y 2001 nada menos que 14.120 habitantes, que representa en 4,27 por 100. En el mismo periodo, el municipio de Arroyo de la Encomienda, uno de los más dinámicos del entorno de Valladolid duplicó su población, pasando de 1.403 a 3.182 habitantes. Ayuntamiento de Valladolid, Plan municipal de vivienda y suelo. Publicado el 22.07.2005

[22] Los municipios asociados a esa denominación –Entorno o Alfoz- son: Aldeamayor de San Martín,Arroyo de la Encomienda, Boecillo, Cabezón de Pisuerga. Castronuevo de Esgueva, Cigales, Ciguñuela, Cistérniga, Fuensaldaña, Geria, Laguna de Duero, La Pedraja de Portillo, Renedo de Esgueva, Santovenia de Pisuerga, Simancas,  Tudela de Duero, Valdestillas, Viana de Cega, Villanueva de Duero, Zaratán

[23] DELGADO, J.M., CALDERÓN, B., GARCIA, J.L.:, 2006, pp. 100

[24] GRIEDER U., 2005, pp. 48

[25] El Ayuntamiento rechaza un gran centro logístico propuesto por la Junta “por falta de suelo”. El Norte de Castilla, Jueves, 27 de julio de 2006, p. 5

[26] GARCÍA, J., 1974, p. 18 y sig.

[27] CORDERO, R.-, 2005, Promoción inmobiliaria y desarrollo urbanístico en el espacio periurbano vallisoletano: el ejemplo de Arroyo de la Encomienda. Universidad de Valladolid, Departamento de Geografía. Memoria curso de Doctorado. Inédito.

[28] DECRETO 104/2005, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León. BOCyL, 30 diciembre 2005

[29]“El Partido Popular ha decidido posponer la aprobación del proyecto para la construcción de ocho mil viviendas (el 30% de protección oficial) en el Área Fuente Amarga”. El Norte de Castilla, 9 Febrero 2006

[30] “El alcalde amenaza con  “todas las trabas posibles” a los centros comerciales en el alfoz. El Norte de Castilla, 27 Enero 2006

[31] MORENO, A. y GONZÁLEZ, J.C., 1999,: págs, 569-576.

[32] El DECRETO 60/2004, de 13 de mayo, por el que se aprueba parcialmente la Modificación de las Directrices de Ordenación de ámbito subregional de Valladolid y Entorno en el término municipal de Valladolid. elimina la calificación de «Área de Interés Paisajístico, Histórico y Agrícola» en estos sectores.

[33] CARRERA, Mª.C. y CHICHARRO, E., 2000,:, pp. 1078-1094

[34] DECRETO 104/2005, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Plan Regional de Ámbito Sectorial de Equipamiento Comercial de Castilla y León.  art. 25

[35] ibd. Id. Art. 26.3

[36] Instituto de Empresa, Instituto de Estudios Económicos, e Instituto de Estudios del Libre Comercio., 2001.

[37] GÓMEZ GARCÍA, N., 2001,: pp. 66-70  y MORENO JIMÉNEZ, A., 2001,: p. 30

[38] Las actividades comerciales de Alimentación (pequeño comercio en general, que no incluye las grandes superficies ni otro comercio mixto, pero sí a los supermercados) comprende todos los productos alimentarios y las bebidas (alcohólicas y no alcohólicas) consumidas en el hogar, así como tabaco. Estas actividades de Alimentación se desglosan en Comercio tradicional y Supermercados.

[39] La Junta destinará 60 millones para financiar el Plan Estratégico 2006-2009 El Norte de Castilla, Lunes, 6 de Febrero de 2006

[40] El comercio en el centro urbano representa más del 26% de la actividad comercial del municipio, tanto en lo que se refiere al número de licencias de actividad como a la superficie ocupada.

[41] El proyecto urbanístico del real Valladolid se pone en marcha. El Norte de Castilla, 31 de Agosto de 2006, p. 38.

[42] CALDERÓN B. et alii.-, 2003, p. 97

[43] Ibid. Id.  p. 89

[44] Acuerdos adoptados por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Valladolid en su reunión del 21 de mayo de 2004. www.ava.es

[45] LÓPEZ de LUCIO, R., 1994, pp. 71-77.

[46] LÓPEZ de LUCIO, R.(1996, p. 8  

[47] Espacios Comerciales en estaciones de tren. http://www.publicasubasta.com

 

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Ficha bibliográfica:
CALDERÓN, B; GARCÍA, J. L. Formatos y estrategias para el control del espacio comercial urbano: el caso de Valladolid y su entorno. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 15 de octubre de 2006, vol. X, núm. 223. <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-223.htm> [ISSN: 1138-9788]

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