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RECURSOS SOBRE INFORMACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN
DEL PRODUCTO INMOBILIARIO EN INTERNET:
DE SOPORTE INFORMATIVO A CANAL DE VENTA GLOBAL
Basilio Calderón Calderón
Universidad de Valladolid
basilio@fyl.uva.es
Recursos sobre información y comercialización del producto inmobiliario en Internet: de soporte informativo a canal de venta global (resumen)
En los últimos años Internet se ha convertido en un factor esencial para el desarrollo de las empresas inmobiliarias, ya que además de ser un buen soporte publicitario y facilitar la comercialización de productos y servicios es un medio idóneo para abaratar el precio de los productos, universalizar la oferta y extender el control del proceso urbanístico en España.
Palabras Clave: Mercado inmobiliario, portales inmobiliarios, comercio electrónico b2c, b2b.
Resources about information and commercialization of the real estate product in Internet: from informative support to global channel of sale (abstract)
Internet has become in the last years an essential tool for the development of real estate companies. It is a good support for publicity and it is also a channel to sell buildings, to extend the market and to control the city-planning process in Spain.
Key words: Real estate marketplace, real estate websites, e‑business b2c y b2b marketplaces.
Las empresas vinculadas al sector
inmobiliario, tanto en el área de la construcción como de la promoción y
comercialización, han ido ampliando desde hace algunos años sus estrategias de
comercialización utilizando las posibilidades que ofrece Internet. Su presencia
en la red no obedece, ya como podía estimarse a finales de los años noventa, a
una moda o una actividad complementaria y marginal para la empresa, sino que se
han convertido en una pieza esencial en el presente y futuro de las empresas
inmobiliarias, ya que en Internet, sea de forma directa o por empresa
interpuesta, pueden cumplir a la perfección los cuatro objetivos básicos que se
esperan del medio. A saber: es un excelente canal de distribución, es decir a
través de Internet se comercializan productos y servicios como soporte de la
venta directa; es en segundo lugar un buen medio publicitario y promocional
-que fue el primer impulso para el desarrollo de las páginas corporativas,
antecedente de los portales-; puede llegar a ser un buen sistema para abaratar
el precio de los productos -aunque todavía no ha tenido ocasión de confirmarlo-;
y finalmente es un medio idóneo para universalizar la oferta, abarcar porciones
del territorio de otro modo inalcanzables y extender el control-dominio del
proceso urbanístico en España.
A través de Internet las empresas inmobiliarias -promotoras, agentes, comerciales etc.- posibilitan al usuario la obtención ordenada, segmentada e inmediata, de ofertas todo lo personalizadas que este quiera. Si bien todavía en el año 2006 no se ha conseguido cambiar suficientemente los hábitos de compra de la sociedad española, máxime en un producto que es duradero, muy caro y que requiere una comprobación in situ, en parte por la desconfianza que ofrece en general todo el sector, y pese a las mejoras en materia de seguridad, en otro tiempo salpicado por escándalos y estafas de diversa índole. Con todas las limitaciones, el crecimiento de este sector en todo caso es ciertamente espectacular a escala global; en 2005 se estimaba ya que una de cada 65 visitas-consultas a un portal inmobiliario acaba en la formalización de una reserva, que en la práctica equivale a una compra dado que la operación de compra efectiva precisa de la presencia física por la naturaleza de los actos registrales en España; y si añadimos que en tan sólo tres años (2003-2006) las promotoras inmobiliarias han pasado de captar el 30 por ciento de su clientela a través de Internet a cerca de un 65 por ciento, que es la cifra que se estima para el año 2006, bien podemos afirmar que las empresas, tanto en el sector de la promoción como en el de la intermediación, dejarán de estar simplemente en Internet para convertirse también en empresas de Internet[1].
La información que puede obtenerse de la consulta de los portales de contenido inmobiliario es de un gran interés geográfico; proporciona una imagen del estado del mercado en cada punto del territorio y, en el caso de los portales más dinámicos, es habitual encontrar estudios con una muy interesante información de coyuntura y perspectivas en el sector. Es cierto, no obstante, que el propio desarrollo tecnológico, especialmente en relación con la llamada fase web 2.0, hace que el concepto de portal clásico este empezando a cambiar y a valorarse de forma muy diferente por los usuarios. Y es que el desarrollo de los buscadores permite que los usuarios accedan a la información de los portales de forma indirecta, sin partir necesariamente de la página principal, de inicio o home de los mismos, por lo que acabará resultando más interesante para una empresa procurarse un posicionamiento ventajoso en el buscador que mejorar el diseño e incluso la accesibilidad del propio portal[2].
Pero el conocimiento del sector no procede exclusivamente de los portales propiamente inmobiliarios, ya que otras entidades proporcionan también información actualizada sobre el mismo de enorme interés. Dejando al margen las miles de páginas web que pueden encontrase con información estática y no actualizada, procedente de actas de congresos, conferencias, ponencias o informes particulares o noticias insertadas en los grandes blogs temáticos, no siempre bien contrastados y por tanto no suficientemente fiables, o la información de coyuntura y en titulares que ofrece la Really Simple Syndication (RSS) de los portales que la han ido incorporando, los newsletters o boletines inmobiliarios como por ejemplo Idealista <http://www.idealista.com>, los mayores yacimientos de información inmobiliaria son aquellos que proceden de portales -institucionales o privados- que actualizan y se responsabilizan de la información. Tal es el caso de los portales del Ministerio de la Vivienda <http://www.mviv.es> o del Ministerio de Fomento <http://www.mfom.es> o de entidades oficiales con responsabilidades directas o indirectas en la materia como SEPES <http://www.sepes.es> o el Banco de España <http://www.bde.es>, el Consejo Económico y Social <http://www.ces.es/index.jsp> y sus homólogos regionales, o de los portales de las correspondientes Consejerías de competencias relacionadas con la ordenación territorial. La relación sería muy extensa, pero conviene señalar que muchas de ellas han ido creando organismos similares al SITCYL -sistema de información Territorial de Castilla y León- <http://www.sitcyl.jcyl.es> que dispone de toda la información regional sobre leyes, planes de ordenación, planes sectoriales y cartografía a diferentes escalas al alcance del usuario y de forma abierta y gratuita, sin registro intermedio de ninguna clase. En la misma línea, prácticamente todas las ciudades disponen en su página web de información actualizada de sus planes generales y normas urbanísticas, licencias de edificación etc., que debe ser tenida en cuenta en cualquier investigación sobre el sector.
Especialmente interesante resulta, en todo caso, el boletín Situación que semestralmente publica el BBVA <http://serviciodeestudios.bbva.com/>, o los estudios informes y publicaciones de La Caixa <http://www.lacaixa.es>, la Asociación Hipotecaria Española <http://www.ahe.es>, los colegios de arquitectos, o incluso de algunas consultoras como Pricewaterhouse Coopers <http://www.pwcglobal.com/>. También asociaciones profesionales como Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) <http://www.rics.org/>, SEOPAN <http://www.seopan.es/>, TINSA <http://tinsa.es/>, la Asociación de promotores Constructores de España (APCE) <http://www.apce.es/>, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios Urbanos (ASPROCON) <http://www.asprocon.com/> , o asociaciones de promotores de algunas ciudades como ASPRIMA (Madrid) <http://www.asprima.es/>, o APCEBCN (Barcelona) <www.apcebcn.es/>, por señalar tan sólo alguno de los ejemplos más representativos.
Resulta de interés en algunos casos la consulta de los portales de los Agentes de la propiedad Inmobiliaria (APIS) <http://www.consejocoapis.org/>, los registradores de la propiedad <https://www.registradores.org> o, para algunos supuestos, la Dirección General del Catastro <http://www.catastro.minhac.es/>.
Contienen una interesante información inmobiliaria los suplementos semanales de algunos medios de prensa regionales y obviamente los de difusión nacional como el País (Propiedades) <http://www.elpais.es> o el Mundo (Su Vivienda) <http://www.elmundo.es/suvivienda/>. Y ofrecen acceso a informes y artículos de revistas especializadas entidades educativas, diversas asociaciones como ESADE <http://www.esade.es/>, o Universidades, como la revista electrónica de Geografía y Ciencias Sociales de la Universidad de Barcelona Scripta Nova <http://www.ub.es/geocrit/menu.htm>. Pero la relación es en todo caso muy extensa y debe ser responsabilidad del investigador la búsqueda más profunda o detallada de la ingente información que sobre el sector inmobiliario ofrece Internet. Un sector que ha dejado de ser ya un simple lugar de consulta, para convertirse en un instrumento privilegiado para proporcionar información, gestionar o comprar y, en general, investigar, libres de las limitaciones que impone el tiempo y el territorio.
De la consulta a la compra de inmuebles por
Internet en España: una creciente cifra de negocio
Un reciente estudio sobre comercio electrónico B2C en el año 2005, elaborado por la empresa redes.es, -ver figura 1- pone de manifiesto la entidad del crecimiento de Internet para la realización de transacciones comerciales; la cifra de negocio que ha generado el comercio electrónico en 2005 ha sido de 2.143 millones de euros, lo que supone un incremento neto de algo más de 300 millones de euros, es decir, un crecimiento de un 16,7% en relación a la cifra de negocio del año anterior. Este dato es el resultado de computar la media de gasto anual por internauta comprador, que se ha estimado en 495€, por el total de 4.326.790 internautas compradores[3]. Ese gasto medio anual de 2005 de 495€ supone un incremento del 6,7% respecto a la cifra de gasto del año 2004 que fue de 464€.. Cierto es que el grado de penetración en determinados sectores es muy limitado o casi nulo. Los bienes y servicios adquiridos en el año 2005, no han variado de manera significativa sobre los datos de años anteriores. Los más demandados han sido los billetes de transporte (31.7%), las entradas para espectáculos (17.7%), libros (14.4%), electrodomésticos (12.2%), reservas para alojamientos (11.1%) y artículos de electrónica (imagen y sonido) (10.6%). De media se compra en cuatro ocasiones al año por un importe medio total de 495€. Este importe se ha incrementado también en un 6,7% respecto al año anterior, que era de 464€[4].
Buena parte del éxito de este espectacular desarrollo radica en el propio perfil del internauta español, ya que es muy similar al del potencial comprador de vivienda. El 63 por ciento de los usuarios de la red tiene entre 25 y 35 años, edad en la que se encuadra la mayoría de los compradores de activos inmobiliarios, según el estudio Internet y el mercado inmobiliario en España, realizado por el Gabinete de Estudios Globaliza Network, que afirma que el mercado inmobiliario virtual continuará incrementando su facturación considerando la compra de viviendas por parte de alemanes y británicos, dos de los países europeos que más utilizan la red y que también son los que compran más casas de vacaciones o de residencia permanente en España[5].
Las razones que se esgrimen para explicar tan
espectacular crecimiento son muy diversas, pero básicamente todos los estudios
coinciden en que la búsqueda por Internet ahorra un 60 por ciento del tiempo,
permite localizar cualquier inmueble de primera ocupación o de segunda mano en
cualquier punto del territorio. Asimismo, los compradores que buscan por
Internet utilizan un promedio de 4,8 semanas para buscar la información sobre
hogares y zonas para vivir, antes de entrar en contacto con un profesional de
la propiedad inmobiliaria, decisión que no suele demorar más de 1,9 semanas una
vez localizado el inmueble por Internet, comparadas con las 7,1 semanas que
suelen tardar los compradores que se deciden a buscar de forma tradicional[6]. Otro aspecto ciertamente
singular es el hecho de los compradores de Internet buscaron una casa a una
distancia media de 100 Km. de su residencia, en comparación con el comprador
tradicional, que lo hace solamente a 12 Km. Asimismo, sabiendo que el usuario
de Internet desea tener toda la información posible sobre los productos
disponibles, los agentes inmobiliarios que desarrollan sus páginas webs
especializadas, añaden la mayor información posible de sus inmuebles,
desarrollando listados que permitan búsquedas sencillas para todo tipo de
compradores en función de sus preferencias y capacidad de compra. Según una
encuesta sobre Agentes Inmobiliarios realizada por el portal Inmobiliarias en
Canarias, 7 de cada 10 compradores desean dos características de un sitio web
que venda o promocione propiedades inmobiliarias: información detallada de sus
características (77%) y fotos o videos de la casa (78%); y más de la mitad
esperan encontrar en el portal viajes virtuales por las urbanizaciones o
propiedades puestas a la venta[7].
Figura 1.Volumen de comercio electrónico B2C
2000-2005.
Fuente: Estudio sobre comercio electrónico b2c
2006 <http://www.red.es>.
Conscientes de este espectacular crecimiento,
además de las empresas que operan directamente en el sector, sea en la
construcción, promoción o comercialización, en los últimos años han ido
apareciendo multitud de empresas, entidades y organizaciones que venden o ponen
a disposición de grupos de afiliados, programas de gestión de la cartera de
clientes -compradores y vendedores- que les permiten mediante una pequeña web
tener presencia en Internet con un coste muy reducido.
Estamos en presencia de dos sectores, Internet y construcción-promoción, extremadamente volátiles; las alianzas son relativamente efímeras, no son infrecuentes opas o adquisiciones o absorciones más o menos amistosas que acaban por cambiar la imagen de marca de una determinada compañía y por lo tanto los links que daban continuidad y hacían fiable su consideración como fuente estadística o material de trabajo. Este problema ha sido parcialmente resuelto por la propia evolución del sector, cierto, pero también porque son cada vez más numerosas las empresas y programas “llave en mano” que, por un precio realmente asequible, cubren todas las necesidades resuelven todos los problemas en materia de software de gestión y posicionamiento en Internet que puedan presentarse a empresas de promoción o distribución relativamente modestas[8].
El control virtual del territorio a la
venta: portales inmobiliarios generalistas y especializados en España
Al margen de la calidad y eficacia de las webs corporativas -que ofrecen poco más que dirección, teléfono y un listado básico de productos- y de las que hay registradas varios miles en Internet, la penetración del e‑business en nuestro país es, aunque creciente, todavía reducida; las transacciones on line, tanto en venta electrónica a usuario final -B2C- como en comercio entre empresas a través de los marketplaces -B2B- se están desarrollando con un retraso próximo a los dos años respecto a la media europea y con tres respecto a la estadounidense. Y eso en Internet es mucho, máxime cuando todavía la principal motivación de las empresas para el empleo de Internet, es hacer publicidad -en un 78,3% de los casos-, mientras que la venta on line -B2C- sólo aparece en quinto lugar -para un 33,5% de las empresas-[9]. Las causas de es retraso son obviamente muy diversas, pero si parece ser dominante una cierta resistencia de las empresas tradicionales a la innovación tecnológica unido a la lógica desconfianza que origina el desconocimiento de las nuevas tecnologías y la confusión que provoca la rapidez con que éstas evolucionan. Existe todavía una elevada incertidumbre ante el retorno de la inversión, y finalmente son muchas las empresas que declaran encontrar dificultades para convertir las ventas por el canal tradicional en ventas a distancia; una dificultad considerable ya que, en España, las ventas por catálogo nunca han sido demasiado populares.
Es cierto, no obstante, que parte de estas dudas e incertidumbres están siendo resueltas paulatinamente; el estudio realizado por al empresa pública red.es en 2006 <http://www.red.es> sobre una encuesta del año 2005, confirma que una de las claves del creciente éxito de Internet como canal comercial que permite ir recuperando el tradicional retraso con respeto a Europa y EE.UU se explica por la combinación de una mayor variedad de productos (23.5%), el acceso a ofertas y mejores precios (15.0%), es la mejora en la seguridad en los pagos (29.7%). Particularmente importante es el hecho de que el 98.1% de los compradores declaran que siempre o casi siempre las compras han cubierto sus expectativas, hay un porcentaje mínimo de individuos (8.6%) que han tenido algún problema con su compra por Internet. Generalmente son problemas de carácter logístico (72.3%), con muy baja incidencia (16%) de problemas con los medios de pago (este dato supone que sólo se ven realmente afectados por fraude en los medios de pago un 1,4% del total de internautas compradores).La mayor parte de los perjudicados (71.7%) opta por presentar una reclamación, dirigidas principalmente a la misma empresa que vendió el producto o servicio (71.0%), y en las que, mayoritariamente (63.4%), se obtiene la resolución esperada[10].
En todo caso la implantación de Internet es más segura en el B2B porque se trata de internalizar unas relaciones entre empresas que ya existen, pero en el caso del B2C es más difícil ya que es preciso educar al consumidor en una nueva modalidad de compra, asegurar la fiabilidad de las transacciones electrónicas y fomentar el uso de Internet entre los particulares por parte de las instituciones públicas y empresas que en parte se está logrando gracias a la extensión del ADSL. Por esta razón, en el futuro se espera que las primeras representen el 80% de las transacciones electrónicas, frente a un 20% que corresponderá al B2C.
Un primer nivel en al acceso a la oferta inmobiliaria es la que proporcionan los portales horizontales, es decir los de propósito general o webs de entrada que aúnan casi todas las posibilidades de Internet <http://www.terra.es> ,<http://www.wanadoo.es/> <http://www.yahoo.es> y la práctica totalidad de los medios de comunicación con presencia en Internet, como por ejemplo: El Mundo <http://www.elmundo.es> -ver figura 2-, ABC <http://www.abc.es/inmobiliario> La Razón, a través de baner con <http://inmobiliaria.segundamano.es>.
Figura 2.- Portal inmobiliario de El Mundo.
Fuente: <http://www.suvivienda.es>.
Habitualmente las secciones inmobiliarias de
los grandes portales generalistas -ya.com, wanadoo, tiscali, yahoo- gestionan
sus propia cartera inmobiliaria o dirigen al usuario a algún portal
especializado; así, desde esta sección en < http://www.wanadoo.es>
-ver figura 3- , se accede al Canal Inmobiliario de Wanadoo España <http://inmobiliaria.basefinanciera.com>
tras el acuerdo suscrito en Diciembre de 2003, entre Wanadoo España y el
portal inmobiliario Comprarcasa, creado en el año 2000 por los Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria (API) y la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) de SCH
y BNP Paribas. Gracias al mismo se ofrece a los usuarios de Wanadoo el buscador
de vivienda de Comprarcasa, que permite al usuario localizar la más adecuada a
sus necesidades de acuerdo a criterios como la clase de inmueble –nuevo o de
segunda mano-, tipo de transacción -alquiler, compra…- o ciudad y zona.
Comprarcasa es el portal de la red inmobiliaria API, la mayor red de agencias
inmobiliarias de España, con más de 700 agencias asociadas y la única
integrada exclusivamente por Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que cuentan
con una oferta que supera los 50.000 inmuebles en todo el territorio y
comparten un sistema de trabajo y una oferta común de productos y demandas[11]. Un ejemplo perfecto de portal
vertical en el sector. Asimismo, desde <http://www.yahoo.es> y tras un acuerdo de características similares se accede a <http://es.realestate.yahoo.com>
, que para España opera también a través del portal de los API <http://www.comprarcasa.com> , que de
este modo y merced a otros acuerdos similares es accesible desde un gran número
de portales generalistas o informativos.
Figura 3.- Canal Inmobiliario de Wanadoo
España.
Fuente: <http://inmobiliaria.basefinanciera.com>.
Un segundo nivel de acceso a la oferta
inmobiliaria está representada por los portales verticales, que a su vez pueden
agruparse en dos categorías: en primer lugar la formada por las que podemos
denominar web temáticas, catálogos inmobiliarios, o bases de datos
inmobiliarios, en los que se dirige a un usuario hacia otra sede, en la que se
hace una visita o se efectúa una compra; están formados tanto por empresas
pure-players, -ver figura 4- como empresas con presencia física -por ejemplo
periódicos, agencias de API`s, tasadores inmobiliarios, asesorías o
franquicias- que ofrecen sus productos -catálogos o bases de datos, gratuitas
en unos casos, o de acceso previa suscripción en otros- de compra y venta de
inmuebles de terceros ya sean particulares o empresas. A este conjunto de
plataformas se les conoce también como infomediarios o metamediarios porque su
principal activo es la información que gestionan, y el valor que crean por la
reducción de los costes de búsqueda y de transferencia entre agentes del
mercado, así como por la creación de estándares y por la mejora en las
relaciones entre oferta y demanda [12]. Y en segundo lugar podemos diferenciar otra categoría de mercados –comercio
electrónico B2C - que son aquellos que están formados por los portales de
empresas con presencia física en el mercado inmobiliario, es decir por las
promotoras e incluso en algún caso por las constructoras clásicas.
Figura 4.- Fotocasa. Un ejemplo de portal/base
de datos de carácter temático.
Fuente: <http://www.fotocasa.es>.
La relación de empresas que pueden incluirse
en el primer tipo de los señalados es prácticamente inabarcable e
inclasificable; comprende desde grandes redes y franquicias a empresas no
franquiciadas, secciones inmobiliarias de prensa y portales, o grandes
superficies, portales especializados en subastas, buscadores de parcelas, de
alquiler de inmuebles, buscadores de agencias inmobiliarias o de diversos
servicios inmobiliarios entre otros, en una relación que, añadiendo las webs corporativas,
portales regionales, provinciales y locales, buscadores inmobiliarios, empresas
especializadas en la creación software para la gestión inmobiliaria, empresas
que crean y alojan webs particulares de contenido inmobiliario, empresas
proveedores de servicios diversos, foros inmobiliarios etc.., es prácticamente
ilimitada y cuya accesibilidad en Internet a través de los buscadores más
usuales depende no sólo de los criterios que fije el propio buscador, sino de
diversas estrategias de programación orientadas a “burlar” los filtros y
limitaciones del mismo con el fin de aumentar la visibilidad del portal. Su
importancia y grado de información sobre la oferta es de tal naturaleza que no
es infrecuente que las sociedades de tasación basen parte de sus estimaciones
en el nivel de precios que alcanzan los inmuebles en cada sector o territorio[13]. En el cuadro 1 se incluye una
relación de los que podemos considerar webs y portales más comunes y que por
lo general responden a patrones de contenido y diseño similares: buscador de
inmuebles por provincias y categorías, servicios complementarios a la vivienda
como asesoramiento y simulador de hipotecas, servicios financieros, tablón de
anuncios, consultoría y noticias del mercado inmobiliario etc.
Cuadro 1. Principales webs y portales de empresas inmobiliarias en España. Ordenadas alfabéticamente.
Empresa Inmobiliaria |
Dirección electrónica |
Alfa Inmobiliarias |
|
Allen Globe |
|
Anuncios de casas |
|
APTI |
|
Aquitucasa |
|
Aquitucasa. |
|
Atrea (BBVA) |
|
Buscador pisos |
|
Buscaparcela |
|
Buscocasa |
|
Canal pisos |
|
Canalcasa |
|
Carrefour |
|
Casas365 |
|
Casaweb |
|
Casaymas |
|
Century21 |
|
Cercasa |
|
Compartepiso |
|
Comprarcasa y piso |
|
Concasa |
|
Corporación inmobiliaria |
|
Don Piso (Ferrovial) |
|
El Corte Inglés |
|
El rincón inmobiliario |
|
En alquiler |
|
Euroespacio |
|
Euroval |
|
Expocasa |
|
Fincas Corral |
|
Fotocasa |
|
Geoviviendas |
|
Gesinar |
|
Global inmobiliaria |
|
Globaliza |
|
Grupassa |
|
Habitaclia |
|
Idealista |
|
Infoinmueble. |
|
Inmored |
|
Inmoweb |
|
Interpisos |
|
Ivive |
|
Lainmobiliaria |
|
Look&find |
|
MC |
|
Nueva inmobiliaria |
|
Piso perfecto |
|
Pisopack |
|
Pisos a la venta |
|
Portae |
|
Publiboda |
|
Remax |
|
Ricasa |
|
Roam |
|
Segundamano |
|
Spainhouses |
|
Tecnocasa |
|
Tele inmobiliaria |
|
Tinsa |
|
Tu casa |
|
Un vistazo |
|
Urbaniza |
|
Vía Hábitat |
|
Ya encontré |
En conjunto y en términos generales estos
portales especializados -o web temáticas- responden al mismo concepto que los
portales genéricos horizontales, pero tratan una temática más o menos concreta
dirigida a una audiencia determinada. El volumen de tráfico es menor que el de
los portales horizontales, pero alineamiento de la oferta y la información que
proporcionan a los usuarios de todo tipo de inmuebles, especialmente de segunda
mano es muy superior, lo que permite una mayor segmentación de la publicidad
incluida en sus páginas y elevar las posibilidades de que las visitas se
conviertan en compromiso o reserva de compra. Y para apoyar esta decisión final
-y no por casualidad-, los portales de las grandes franquicias que operan en el
sector ubican una buena parte de sus oficinas en los sectores de la ciudad
–barrios históricos o grandes conjuntos de vivienda masiva de los años sesenta
y setenta- en los que la posibilidad de captar recursos, tanto viviendas en
venta como compradores para las mismas es mucho mayor –ver figura 5-; en estos
casos la consulta a Internet, de producirse, se considera como una primera toma
de contacto, un sondeo previo antes de acudir al establecimiento a pie de calle
en el que se formalizará toda la operación de compraventa. Y en todo caso estas
agencias no se nutren de anuncios de venta insertados por los particulares en
su web, sino de la gestión directa de sus comerciales en directa relación con
propietarios vendedores.
Figura 5. Portal y oficina a pie de calle en
Valladolid de dos grandes franquicias inmobiliarias.
Fuente: Allenglobe < http://www.allenglobe.com/> y Don Piso
<http://www.donpiso.com/>.
En definitiva, los portales inmobiliarios
verticales, -es decir de empresas que operan en un mismo sector- de esta
primera categoría -e-businessB2C- no son sino una agencia que ofrece a los
internautas la mayor oferta inmobiliaria -inmuebles y servicios
complementarios- del país, aunque las dificultades de penetración de este
sistema son evidentes ya que frente a otros países, como USA donde un mayor uso
de estas tecnologías y una mayor homogeneidad del producto facilita enormemente
este tipo de operaciones hasta el punto de que cuatro de cada diez personas
utilizan la red para comprar viviendas. Gran parte de ellos son en realidad
una plataforma de negocios que abarca los tres niveles clásicos en el
e-comerce: C2C -consumer to consumer dirigido a particulares que pueden dar de
alta o en su caso encontrar ofertas de compra o alquiler de todo tipo de
inmuebles, un segundo nivel, B2C -business to consumer-, está dirigido a las
empresas del sector inmobiliario para que puedan ofrecer a los usuarios
-generalmente mediante sistemas de cuotas- sus promociones y ofertas
inmobiliarias y finalmente el tercer nivel el es B2B -business to business- un
punto de encuentro para hacer negocios entre todas las empresas del sector
inmobiliario, particularmente constructoras o empresas vendedoras que comparten
base de datos; en cualquiera de ellos la información suele aparecer desagregada
en dos categorías: la llamada zona libre o abierta y la zona privada o
restringida por lo general a los profesionales del propio sector que pueden
utilizar la plataforma para insertar sus promociones y ofertar sus servicios a
otros profesionales o al consumidor final.
Dentro de esta categoría conviene destacar el notable desarrollo que empieza a tener dos estrategias: los portales que gestionan las carteras inmobiliarias de portales no inmobiliarios y las alianzas transnacionales. Un ejemplo de la primera lo constituye el acuerdo de colaboración entre el portal inmobiliario Urbaniza.com e Inmofactory que permite a las empresas que utilizan el programa de gestión de inmuebles, publicar de manera automática e inmediata sus propiedades en el portal Urbaniza.com El portal inmobiliario y la empresa de software inmobiliario, han desarrollado un sistema de integración de base de datos por el cual, los clientes del programa de gestión inmobiliaria Inmofactory, pueden publicar su oferta en la red de canales inmobiliarios de Urbaniza.com, de una manera automática a través del propio programa.Actualmente Urbaniza gestiona los canales inmobiliarios on-line de varios portales de Internet, generalistas (Tiscali) y regionales (inmollave.com, urbamadrid.com), y los de Cajas de Ahorros como Caja Cantabria, Caja Duero y CajaSur[14].
Y un ejemplo más en el posicionamiento de estos portales lo constituye la asociación de portales, del que es buen ejemplo el denominado portal paneuropeo formado por el portal español Expocasa.com, por la francesa Inmostreet.com, la suiza Inmostreet.ch, la británica Vebra.com, la alemana Immoelt.com, la italiana Casa.it y la portuguesa Lardocelar.com. La nueva plataforma confía en registrar más de 25 millones de visitas al año, dado que permitirá a ciudadanos de España, Francia, Reino Unido, Alemania, Italia, Suiza y Portugal acceder a una oferta de más de un millón de inmuebles[15].
Una segunda categoría de portales verticales B2C son aquellos que están formados por los portales de empresas con presencia física en el mercado inmobiliario –ver cuadro 2-, es decir por las promotoras e incluso en algún caso por las constructoras clásicas o por alianzas de ambas -ver figura 6- que básicamente ofertan sus propios recursos y que tienen una amplia cobertura territorial al estar implantadas en todas las comunidades autónomas e incluso en todas las provincias en España; son además, un canal idóneo para obtener la primera información sobre una vivienda, aunque en muchos casos es difícil dar el siguiente paso, es decir, la formalización vía internet de la operación de venta; es más, algunas inmobiliarias como Colonial estiman que la venta de pisos no se canaliza a través de Internet y, aunque se disponga de una página web con abundante información, las transacciones a través de este servicio son nulas por lo que antes que mantener una página resulta más rentable incorporar sus productos en los portales líderes del sector en España es decir, en los pure-players es decir empresas sin presencia física.
Cuadro 2. Principales promotoras inmobiliarias de ámbito nacional con destacada presencia entre los portales inmobiliarios. Inmobiliarias cotizadas y divisiones inmobiliarias.
Promotoras |
Dirección electrónica |
Acciona inmobiliaria (Necso) |
|
Ahorro Familiar |
|
Astroc |
|
Cevasa |
|
Colonial |
|
Fadesa |
|
Ferrovial Inmobiliaria |
|
Grupo Lar |
|
Inbesos |
|
Inmocaral |
|
Metrovacesa (Bami) |
|
Montebalito |
|
Parquesol |
|
Realia Business (FCC) |
|
Renta Corporación |
|
Reyal |
|
Riofisa |
|
Sotogrande |
|
Testa (SV) |
|
Urbis (Dragados) |
|
Vallehermoso (Sacyr) |
Figura 6. Al igual que las empresas
comercializadoras, las promotoras también incorporan simples sistemas gráficos
para la localización de sus promociones a la venta[16].
Fuente: <http://urbis.es>, <http://reyal.es>.
Con ello se consigue paliar, en parte, las
severas limitaciones que impone la propia estructura técnico-jurídica del
urbanismo en España; su más que probada ineficiencia se compensa con el
extraordinario dinamismo que caracteriza a la promoción inmobiliaria en todas
sus variantes, desde la clásica promoción residencial a los nuevos nichos de
negocio vinculados a la sección patrimonialista de las grandes empresas: el
alquiler de oficinas y la gestión-alquiler de locales en los nuevos centros
comerciales; sin olvidar que la comercialización del producto bien a través de
las miles de pequeñas empresas locales, redes y franquicias o bien a través de
Internet -compra, venta, subastas- viene a reducir los costes de las empresas
más dinámicas y a extender el vértigo de la actividad combinándola con las
múltiples opciones -lúdicas, informativas etc...- de carácter tanto vertical
como horizontal que ofrecen los portales en la red. El territorio real y el
nuevo espacio virtual está ya salpicado de intermediarios dispuestos a extender
el furor de uno de los sectores de la actividad económica sometido, obviamente,
a las coyunturas y sobresaltos que de forma cíclica afectan a la actividad
económica de un país; un sector muy sensible al alza, pero enormemente
resistente a la baja y con una versatilidad que le permite atender, en cada
momento, a la porción del negocio que ofrece mayores expectativas de
rentabilidad.
Notas
[1] Los mejores portales inmobiliarios. El País, 30 de diciembre 2004.
[2] Pedreño, A: Los portales y la web 2.0 <http://tecnologia.universia.es/experto/portales_web2.htm>. Publicado: Junio 2006.
[3] MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO, 2006, pág. 7.
[4] Ibid. Id. Pág. 10.
[8] Véase a este respecto la estrategia de comercialización y fidelización de Globaliza <www.globaliza.com> que, en el mismo portal, ofrece soluciones a profesiones relacionados con la gestión y posicionamiento en Internet para otras empresas, lo que sin duda es una estrategia de fidelización de muchas pequeñas empresas.
[10] MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO, 2006, pág. 12
[11]<http://ayuda.wanadoo.es/quienes_somos/sala_de_prensa/notas_de_prensa_ano_2003/464.html>. [9,diciembre.2003].
[12] Un ejemplo del dinamismo de estas empresas lo representa la empresa de intermediación inmobiliaria Don Piso, propiedad del grupo Ferrovial, que cuenta con un total de 346 oficinas en España, de las que 137 son propias y 209 franquiciadas. Esta red contaba en 2005 con una cartera de 12.141 inmuebles, de los cuales se vendieron el 51,3%, habiendo invertido hasta el mes de agosto de 2006 1,4 millones de euros en la apertura de 23 nuevas franquicias ubicadas en Andalucía (8), Canarias (10), León, Lérida, Madrid, Pontevedra y Valencia. [11/08/2006]. <http://www.urbanoticias.com>.
[13] Internet: una buena forma de buscar casa. <http://www.consumer.es/accesible/es/tecnologia/Internet/>.
[14] [10/06/2005]. <http://www.noticias.com>.
15] Siete portales inmobiliarios de distintos países de la UE constituyen una web paneuropea. Europa Press [26/05/2005], <http://www.noticias.com>.
[16] En Julio de 2006 el grupo Reyal compró Urbis creando tras la unión de ambos patrimonios, el de la pequeña empresa compradora y el de la gran empresa comprada, la segunda inmobiliaria española. El País, 29 de Julio de 2006, pág. 47.
Recursos Electrónicos
* Relación provisional de portales y webs que disponen de información de interés inmobiliario-geográfico.
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ASOCIACIÓN DE PROMOTORES CONSTRUCTORES DE ESPAÑA (APCE). [En línea]. Madrid?: APCE, 2001. <http://www.apce.es/>.
ASOCIACIÓN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS DE MADRID (ASPRIMA). [En línea]. Madrid: ASPRIMA, 2006. <http://www.asprima.es/>.
ASOCIACIÓN DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES DE EDIFICIOS URBANOS (ASPROCON). [En línea]. Gijón: Asprocon, 2006. <http://www.asprocon.com/>.
ASOCIACION HIPOTECARIA ESPAÑOLA (AHE). [En línea]. Madrid?: Asociación Hipotecaria Española, 2006. <http://www.ahe.es>.
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© Copyright Basilio Calderón , 2006.
© Copyright Ar@cne, 2006.
Ficha bibliográfica:
CALDERÓN, Basilio. Recursos sobre información y comercialización
del producto inmobiliario en Internet: de soporte informativo a canal de venta
global. Ar@cne. Revista electrónica de
recursos en Internet sobre Geografía y Ciencias
Sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, nº 88, 1 de octubre de 2006.
<http://www.ub.es/geocrit/aracne/aracne-088.htm>.