Figura 1
Borde Urbano en el Norte de Guadalajara,
1896
Recorte del Plano
General de Guadalajara de 1896 elaborado por el Ing. Agustín
Bancalari.
|
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98 Vol. X, núm. 218 (82), 1 de agosto de 2006 |
DIVIDE Y VENDERAS: PROMOCION INMOBILIARIA DEL
BARRIO DE ARTESANOS DE GUADALAJARA, 1898-1908
[1]
Luis Felipe Cabrales Barajas
Mercedes Arabela Chong Muñoz
Universidad de Guadalajara.
Divide y venderás: Promoción inmobiliaria del barrio de artesanos de Guadalajara, 1898-1908 (Resumen)
Diversos agentes urbanos comienzan a ofertar promociones inmobiliarias en la ciudad de Guadalajara a partir de 1898. Así surgen las primeras Colonias burguesas que pronto se verían acompañadas por una oferta dirigida a las clases populares.
Se analiza el diseño urbano y el proceso inicial de compraventa de lotes de la Colonia Artesanos, que terminará utilizando el concepto de “Barrio” dado su carácter popular determinado por su emplazamiento en un sitio física y socialmente desvalorizado. La accesibilidad económica también estuvo influida por el hecho de contar con parcelas pequeñas.
A través de registros notariales se logró documentar el padrón de compradores y compras realizadas entre 1903 y 1908 y se construye un mapa de precios de suelo a una escala que permite descubrir diferencias internas y hacer una interpretación de las lógicas subyacentes.
Palabras clave: historia urbana, promoción inmobiliaria, Porfiriato, Colonia Artesanos, Guadalajara.
Divide and Sell: Real Estate Promotion in the Colonia Artesanos of Guadalajara, 1898-1908 (Abstract).
A variety of urban agents began to offer real estate promotions in the city of Guadalajara from 1898. Thus developed the first middle-class "colonias" that soon would turn out to be accompanied by an offer directed to the popular classes.
The urban design is analyzed and the initial process of buying and selling of lots of the Colonia Artesanos that would end using the concept of "barrio", given its popular character determined by its location in a physically and socially devalued site. The economic accessibility was also influenced by the fact that small parcels were offered.
Via notarial registers it was possible to document the census of buyers and purchases made between 1903 and 1908 and a map of land prices was prepared at a scale that permits one to discover internal differences and to make an interpretation of the underlying logics.
Keywords: urban history, realestate promotion, Porfiriato, Colonia Artesanos, Guadalajara
La liberación de la propiedad corporativa de suelo: preludio del capitalismo inmobiliario profesional
El tránsito entre el siglo XIX y XX supuso para Guadalajara una etapa de mutaciones urbanas caracterizada por el cambio de escala en el crecimiento de la ciudad, la profesionalización del negocio inmobiliario y la construcción de unidades urbanas periféricas cohesionadas a partir de la clase social o la extranjería.
No obstante que se trataba de una modernización excluyente, desde la óptica urbanística se abrían para la ciudad espacios de oportunidad después de una larga fase de inmovilidad del mercado de suelo. Tal postración se explica por el predominio de la propiedad corporativa hasta mediados del siglo XIX, situación que se revierte en tiempo record: fueron suficientes 18 años para privatizar poco más de dos tercios de la superficie urbana retenida en manos del clero y del ayuntamiento [2] .
El fermento de los nuevos procesos fue la modificación de las relaciones de propiedad raíz, producto de las leyes de reforma publicadas el 25 de junio de 1856. La “Ley Lerdo” que dispuso la desamortización de los bienes eclesiásticos a escala nacional, política secularizadora que se sincronizó localmente con la “Ley Degollado”, promulgada el 12 de diciembre de 1855, encaminada a enajenar suelo ejidal y terrenos urbanos de propiedad municipal.
Ambos instrumentos, estudiados por López Moreno [3] dan cuenta de la materialización urbana de la ideología liberal: un discurso que proclama la libre circulación de bienes raíces bajo el principio de universalidad pero que terminó favoreciendo la concentración de propiedad en pocas manos.
Quedaron así cimentadas las bases para ensayar prácticas inmobiliarias modernas: amplia disponibilidad física y mercantil de suelo, asimilación de ideologías urbanas reformistas por parte de las elites locales, incipiente formación de una clase media terrateniente que despliega estrategias como la construcción de viviendas baratas destinadas al alquiler (casas mínimas seriadas o cuartos de vecindad).
Se superaron así las mediaciones de la etapa previa: la iglesia no puede acaparar tierra, el Estado se desprende de la propia y facilita el negocio de particulares. Faltaba generar confianza política y consolidar una burguesía empresarial que profesionalizara el negocio inmobiliario, consumiera nuevos productos residenciales y se convirtiera en el vehículo de difusión de estilos de vida importados: el Porfiriato ofreció las condiciones propicias mediante los principios de orden, paz y progreso. De esta manera, el germen de las reformas de 1855-56 fructifica localmente como negocio inmobiliario en 1898 con las primeras promociones gestionadas por agentes privados.
Desde entonces proliferan colonias residenciales que rompen con el ciclo de vida urbano precedente. Hasta finales del siglo XIX la ciudad refleja un paisaje urbano heredero de ciudad virreinal novohispana que daría paso al concepto de “colonia” término que alude a nociones modernizadoras guiadas por el higienismo y la búsqueda de espacios socialmente prestigiosos y funcionalmente homogéneos: solo admitirían el uso habitacional. La nueva oferta comenzó con las colonias Francesa y Americana, con superficies de 10 has. y 13.8 has, respectivamente, dirigidas a la clientela de altos ingresos.
En conjunto, ambos espacios constituyeron lo equivalente al 2.5 por ciento de la superficie total de la ciudad que era de aproximadamente 958 hectáreas en el año 1900. El espacio a estrenar podría alojar a 2,500 habitantes, apelando a la densidad media tradicional. Nada más alejado de la realidad: las nuevas colonias construirían su identidad a partir de un modelo de baja densidad edificatoria lograda mediante la construcción de lujosos chalets enclavados sobre espacios verdes. Dicha morfología urbana facilitaba el acceso a generosas superficies urbanizadas: en la Colonia Francesa el lote promedio cubría 832 m2, mientras que en la Colonia Americana alcanzaban los 2,311 m2 [4] .
Así se gestaron insólitos paisajes urbanos que llevaban la marca de las dos comunidades locales de origen extranjero más influyentes y que incorporaban preceptos europeos, tales como el plan parisino de Jorge Eugenio Haussmann y algunas normas aplicadas por Ildefonso Cerdà en el ensanche de Barcelona.
El anuncio estaba dado: la ciudad organizaría su expansión física guiada de la mano de promotores privados que impusieron esquemas urbanos reformistas. No obstante, la estratificación social pronto se vería reflejada en la apertura de nuevo tejido urbano. En 1903 entra en escena la tercera promoción inmobiliaria tapatía cuya principal originalidad fue la búsqueda del nicho popular de mercado: la Colonia Artesanos, misma que contraviene el esquema conceptual de sus predecesoras, al grado que una vez avanzado el proceso reutiliza el concepto de barrio, más acorde a su composición social y mezcla de usos del suelo.
El negocio inmobiliario durante el Porfiriato fue tan próspero que entre 1898 y 1908, la ciudad incorporó 13 unidades urbanas, que en conjunto ofertaron 434.7 hectáreas [5] . Esto supondría que en una década la ciudad añadió un volumen de suelo edificable equivalente al 45 por ciento de lo que la ciudad había crecido en tres siglos y medio.
Una comparación todavía más sorprendente la aporta el número de solares puestos en el mercado: 8,011, cifra notable al conocer la noticia que según el censo de 1900 Guadalajara contaba con 10,788 casas.
Sin duda se trata del episodio más expansivo en la historia de la ciudad, lo que autoriza la afirmación de que el Porfiriato sentó las bases del capitalismo inmobiliario en la capital tapatía.
El manejo superficial de las cifras que avalan el tamaño de la oferta puede ocultar procesos que acompañan la contundencia del fenómeno y su propia velocidad: se trata de la consolidación de un esquema mercantilizador del suelo que impone un reacomodo espacial de los diferentes estratos sociales al tiempo que produjo nuevos paisajes residenciales.
De acuerdo con López Moreno [6] , de las 13 promociones gestadas durante el Porfiriato cinco corresponden al estrato residencial alto (Colonias Francesa, Americana, Reforma, West End y Seattle), dos al estrato residencial medio (Moderna y Donato Guerra), uno al popular-medio (Villaseñor, después conocida como Santa Teresita) y cinco dirigidas a las clases populares (Artesanos, Hidalgo, Oblatos, Los Huertos y Geo-Ham).
La oferta inmobiliaria reproduce la imagen de la pirámide social: el predominio de las clases populares, una clase media incipiente y la burguesía que representa una proporción minoritaria del tejido social pero que acapara el acceso a las innovaciones y al consumo suntuario, del que indudablemente el suelo urbano de calidad empezará a formar parte y contribuiría cada vez más en el cambio de escala de la segregación sociourbana.
Este planteamiento pone a prueba la posibilidad de indagar acerca de las relaciones espacio-sociedad y de reflexionar sobre la estructura de clases. Más que dar luz para dimensionar la estratificación social, la lectura urbana a escala fina puede contribuir a detectar las dinámicas de su organización espacial. Desde el momento en que la producción de suelo y vivienda se convierte en un prolífico negocio, se puede considerar como una actividad económica emergente que genera ganancias y repercute en afianzar contrastes sociales por el desigual acceso a esos bienes.
Desde la cumbre del poder político se llegó a afirmar que el régimen había favorecido la formación de una clase media. En 1907 el presidente Porfirio Díaz aseguraba al periodista norteamericano James Creelman que “antiguamente no teníamos clase media en México, porque la mentalidad de la gente y sus energías estaban absortas en la política y la guerra…no había seguridad ni para vidas ni para propiedades. Una clase media no podía surgir bajo tales condiciones”. Krauze corrobora la existencia de clase media ya en el año de 1908 y afirma que ésta fue producto de la reforma juarista y la dictadura liberal de Díaz [7] . Brandis y Mas documentan para 1889 el predominio abrumador de inquilinos: el 80 por ciento de las familias residían en régimen de alquiler [8] . La generosa oferta del mercado durante el Porfiriato representa una interesante fase de estrategias en que se busca la concordancia entre la oferta y la demanda.
Es lógico suponer que la producción y circulación de productos inmobiliarios contribuyó a alimentar a una clase media que acumuló capitales mediante su activismo como promotores de suelo urbano, constructores y casatenientes rentistas. Por el lado de la demanda inauguró la posibilidad de elegir espacios en los nuevos frentes de urbanización para colocar capitales y de esa manera forjar patrimonios particulares.
El estudio detallado de las promociones y la propiedad inmueble puede contribuir a entender la formación de clases desde un enfoque dinámico y a documentar la configuración de paisajes urbanos: en definitiva a lograr un mejor conocimiento de la ciudad de la época y de la sociedad que le daba vida.
La futura colonia Artesanos: las articulaciones entre el paisaje, la propiedad
y la promoción inmobiliaria
El predio en que se emplazaría el Barrio de Artesanos se revalora una vez que adquiere una posición intersticial. El 2 de noviembre de 1896 se inauguró al norte de la ciudad, junto a la antigua garita, una pieza urbana que refrendaba el significado limítrofe del lugar: el Panteón Municipal, primer cementerio civil de la ciudad, colindante a su vez con Mezquitán, pueblo de origen indígena y hábitat rural que paulatinamente fortaleció su integración física y funcional con Guadalajara.
Entre el nuevo camposanto y el borde de la ciudad consolidada -representado por los barrios de El Santuario y Jesús-, quedó atrapado un polígono cuadrilongo constituido por tres parcelas diferenciadas que formaron parte del suelo municipal y que una vez privatizadas y agrupadas bajo la lógica inmobiliaria cubrieron una superficie de 21.80 hectáreas (figura 1).
Al sur del nuevo Panteón se emplaza el predio que acogería a la Colonia Artesanos. En su interior destaca el contorno de la Barranca de Belén y al oriente del terreno la línea del tranvía que conectaba con el pueblo de Mezquitán. En el vértice nororiental se representa la garita de Mezquitán, elemento que determinó el carácter fronterizo del sector y la posición externa de aquel pueblo.
El carácter popular del futuro barrio resultó de la combinación de varios factores: el sitio cargaría el contagio de su vecindad fúnebre y la proximidad con el pueblo de Mezquitán que ostentaba la condición de ser el más pobre de la ciudad [9] .
El suelo a urbanizar
estaba seccionado diagonalmente por el remate de una barranca que cercaba el
norte de la ciudad. Dicha depresión topográfica, consignada en
la cartografía de la época como “Barranca de Alonzo” o “Barranca
de Belén” afectaba dentro del predio que nos ocupa un tramo longitudinal
de aproximadamente 500 metros. Su profundidad máxima era de siete metros,
por ejemplo en el punto central de una sección de 49.50 metros que era
necesario salvar mediante un puente que daba continuidad a la calle Mezquitán
y permitía la conectividad entre el pueblo del mismo nombre y Guadalajara
[10] .
Figura 1
Borde Urbano en el Norte de Guadalajara,
1896
Recorte del Plano
General de Guadalajara de 1896 elaborado por el Ing. Agustín
Bancalari.
La conjunción de ingredientes naturales y significados simbólicos del territorio generó un paisaje rústico que no podía pretender su conversión en colonia de elite como la Francesa y la Americana. Seguramente los promotores entendieron bien el contexto y ensayaron una estrategia encaminada a ofrecer suelo a las clases populares para lo cual adoptaron un ingenioso esquema de parcelación.
Francisco González Franco y Victoriano Orozco se encargaron de animar el proyecto, para lo cual formaron una asociación “en participación” una vez que figuraron como dueños en común del predio. González desarrolló un papel protagónico en las labores de gestión burocrática, diseño del plano del barrio y promoción-comercialización del suelo, mientras que Orozco fungía como socio capitalista.
Este último se presenta en la documentación legal como agricultor y siempre ocupó una posición subordinada. Es probable que sus principales intereses no estuvieran puestos en dicho negocio: su motivación posiblemente fue la de aprovechar la oportunidad de capitalizar en el corto plazo los dividendos que aportaría el negocio pero no tenía anhelos de convertirse en corredor inmobiliario como suponemos que si ocurría con González Franco.
La asociación fue protocolizada el 5 de mayo de 1903, misma que decidieron rescindir el 14 de marzo de 1905 [11] . De tal forma, Francisco González Franco, que había ostentado la figura de director y administrador de la asociación durante un par de años queda como empresario único.
Se trata de un personaje con un perfil profesional que probablemente le facilitó un buen manejo de las relaciones con la gente encumbrada del poder político. Durante la administración del Ing. José S. Schiaffino como Presidente Municipal (1901-1903), González Franco se desempeñó como Regidor [12] . Su saber técnico se constata al consultar el “Directorio de ingenieros en Guadalajara”, 1902, publicado en el Boletín de la Escuela Libre de Ingenieros, donde Francisco González Franco -que suponemos ostentaba el título de topógrafo-, aparece en el listado de profesionales especializados en “levantamiento de planos” [13] .
El diseño urbano que proyectó para la colonia Artesanos encierra un particular interés. Contiene un trazo vanguardista en la planta de las manzanas que se articula con una propuesta social y mercantil consistente en generar espacios para una clientela que no era precisamente la de mayor solvencia económica.
El más remoto antecedente del plano se registra el 10 de noviembre de 1899, cuando González Franco, en calidad de propietario de “un terreno situado al norte de la ciudad”, solicita “dividir en la forma y términos marcados en el plano que acompaño”. Argumenta que el ornato público de la ciudad se beneficiaría con esa división, por lo que pide autorización “para proceder a la apertura de las calles en el sentido que marca el plano expresado” [14] . El 14 de noviembre, sólo cuatro días después de realizada la petición, el ayuntamiento emite una respuesta favorable aunque condicionada a “la inspección y vigilancia de la Comisión de Obras Publicas” [15] .
En aquel momento González Franco no explicita la intención de comercializar suelo como tampoco existen referencias al apelativo “Artesanos” sino a la “Colonia Nueva”, posiblemente como un nombre genérico o provisional. Por lo visto se trataba de un adelanto de la primera fase del proceso de urbanización.
La historia fundacional del nuevo espacio se centra en 1903, una vez constituida la asociación González Franco-Orozco, lo que permitió iniciar la venta de suelo. Los promotores insertan en “El Express Universal” un anuncio encabezado con la leyenda Nueva Colonia de Artesanos. Prometía “Buen clima. Buena agua” y abría la posibilidad de comprar “lotes de todos tamaños y precios pagaderos con pequeños abonos cada mes” [16] .
La inserción periodística denota la intención de adherirse a la inercia inmobiliaria que arrancó con las promociones burguesas cinco años antes. En realidad el único denominador común que ofrecía la Artesanos era el uso del apelativo “colonia”, quizá como un gancho publicitario pero la propia leyenda permite intuir que se trataba de un producto lo suficientemente flexible para aceptar a diversos estratos aunque siempre cargados hacia los escalones medios y bajos de la pirámide social.
La determinación del segmento de mercado no dependió del precio unitario del suelo sino en gran medida del diseño urbano elaborado por Francisco González Franco. En efecto, el plano definitivo que contiene la división parcelaria presenta varias singularidades. Conformado por 24 manzanas, presenta en 18 de ellas un espacio central [17] , que también tiende a ser cuadrado, conocido coloquialmente como “corazón de manzana”. Una vez hecho el trazo, la superficie comprendida entre el frente de calle y el corazón de manzana constituyó bordes que se dividieron en pequeños lotes seriados (figura 2).
Figura 2
Fragmento del Plano de la Colonia Artesanos,
1903
Plano de la Colonia de
Artesanos de 1903 elaborado por el Ing. González Franco.
El diseño urbano del Barrio: corazones de manzana rodeados por lotes seriados. La manzana 148 fue planeada para alojar a la iglesia y a la plaza lo que marcaría la centralidad acentuada por los chaflanes de las cuatro manzanas.
Dadas las imperfecciones del cuadriculado de las manzanas y sus variaciones en cuanto a tamaño, los lotes manifiestan superficies e incluso formas diversas, aunque puede identificarse la parcela urbana de 10 metros de frente por 20 de fondo como prototipo. Esto facultaba la potencial entrada de la clientela popular ya que el lote medio equivalía al 24 por ciento de superficie si se compara con la Colonia Francesa o al 8.6 por ciento en relación con la Colonia Americana.
Conviene insistir en que el determinante de la configuración social del barrio fue el diseño urbano y el tamaño de los solares antes que el precio del suelo, mismo que suele funcionar como mecanismo de selección social.
Al analizar los contrastes de precio entre las colonias Americana, Francesa y Artesanos, López Moreno [18] corrobora que la banda diferencial de precios no era muy ancha, e incluso hay momentos en que los valores de la Francesa llegan a ser menores que en la Artesanos. Por ejemplo, para el año 1903, el valor medio tasado por metro cuadrado para la Colonia Francesa es de $ 0.28, mientras que para la Americana se sitúa en $ 0.42 y la Artesanos en $ 0.32.
Atomizar la propiedad respetando en la medida de lo posible el tamaño y el formato de las manzanas que la trama ortogonal había reproducido desde su fundación, demandó una apuesta arriesgada que consistió precisamente en reservar grandes parcelas internas, casi desvinculadas de la calle. La entrada a los corazones de manzana se resolvía, según el plano original, mediante un corredor diagonal con arranque en esquina, aunque en la mayoría de los casos el acceso sería a través de un lote estándar situado a la mitad de la cuadra.
Pero ¿cuál fue la lógica comercial que inspiró la existencia de los corazones de manzana? ¿fue un resultado inevitable del trazo de los pequeños lotes? ¿cómo se resolvería la relación forma-función?. Viene al caso referir las similitudes con el Ensanche de Barcelona que había diseñado Ildefonso Cerdà en 1859. Si bien el ejemplo de Guadalajara resulta técnicamente modesto e incluso desde el punto de vista social es decididamente popular [19] , son llamativos los paralelismos formales: centros de manzana, presencia de chaflanes [20] y para colmo el nombre de la iglesia que haría las veces de centro barrial: al igual que la capital catalana, en Guadalajara se dedica a La Sagrada Familia.
No obstante, una comparación más atenta permite corroborar que las analogías resultan superficiales pero ello no cancela la posibilidad de que el diseño del plano de la Colonia Artesanos haya sido influido, al menos gráficamente por los principios desarrollados por Cerdà.
El primer hecho a destacar es la escala y los alcances de cada intervención: El proyecto del Ensanche de Barcelona, tenía un sólido respaldo científico y en cierto modo, antes que levantar un barrio pretendía la refundación de la ciudad [21] . La iniciativa de Cerdà comprendió 880 hectáreas, es decir, 40 veces mayor que la Colonia Artesanos, es necesario señalar que Barcelona estaba inmersa en pleno proceso de industrialización al grado de convertirse en la “fábrica de España” durante el siglo XIX.
Por otro lado respondía históricamente al modelo mediterráneo de ciudad compacta, donde prima la edificación en altura y de lo cual se derivaban elevadas densidades demográficas: la ciudad intramuros, es decir, previa al Ensanche alojaba en 1859 a más de 150,000 personas, lo que se traducía en una densidad de 850 habitantes por hectárea [22] , y de ahí las tensiones sociales y problemas de sanidad.
Ildefonso Cerdà procuró apegarse a postulados higienistas que aconsejaban destinar el 50 por ciento del suelo a jardines, y la solución técnica fue precisamente el patio de manzana con lo que se lograría un tejido urbano esponjado aun manteniendo estructuras compactas, que en algunos casos tendrían edificios por los cuatro costados y el otros solamente en dos.
El urbanista catalán determinó la secuencia “manzana de 113 metros – calle de 20 metros de ancho” [23] , aunque existían vialidades de mayor jerarquía, las intermedias de 30 y las vías principales: la Avenida Diagonal y Las Cortes Catalanas con 50 metros de ancho. Las manzanas regulares resultaron en una superficie de 12,432 m2 y una organización interna mediante parcelas de 400 m2.
En Colonia Artesanos los trazos cuadriculados son imperfectos: un análisis planimétrico permite determinar, si el caso fuera identificar la manzana regular, que ésta es de 88 metros por lado y una superficie de 7,805.57 m2, equivalente al 63 por ciento del suelo consumido por la manzana barcelonesa.
En lo que se refiere a la estructura viaria, la Colonia Artesanos cuenta con un sistema de calles con anchuras de entre siete y diez metros -incluidas aceras- , producto de la proyección natural de las vías colindantes. En orden jerárquico superior se trazó de oriente a poniente la calle Jesús García y de sur a norte la calle Cruz Verde, ambas con una anchura promedio de 16 metros con lo cual se configuró un sistema perpendicular de articulación con los espacios vecinos.
La amplitud de Cruz Verde respondió a la lógica funcional y fachadista de la futura iglesia de La Sagrada Familia, gracias a lo cual amplió su perspectiva. A pesar de la poca flexibilidad que ofrecía el modelo de damero, es el caso en el que mejor se percibe cierta intención dar un toque diferenciador al plano callejero de la Colonia Artesanos. En su tramo histórico la Calle Cruz Verde mantiene un ancho estándar y al llegar a la intersección con la calle Ventanitas casi duplicó su holgura: es la bienvenida al barrio que se corona con el perfil del templo de La Sagrada Familia.
Al descubrir el modelo de los corazones de manzana, López Moreno anticipó la idea de su probable carácter público o semipúblico “como talleres o como lugares abiertos para acoger pequeñas unidades productivas de diversa índole” [24] . Una vez analizado el proceso de compra-venta de solares esa posibilidad se debilita, por no decir que se descarta, puesto que el suelo estaba sujeto a los mismos mecanismos de libre mercado que los pequeños lotes típicos. Quizá por ello el anuncio de prensa refiere la oferta de lotes de “todos tamaños”. De ahí la docilidad del modelo de comercialización, donde bien pudo aplicarse la consigna “al cliente lo que pida” o la metáfora “divide y venderás” que a todas luces resultó cierta.
Ello da cuenta de un esquema que se reduce a vender suelo pero no a producir ciudad bajo un modelo prefigurado como se pretendía en las colonias Francesa y Americana o con la sofisticación planificadora del Ensanche de Barcelona. A lo más que se llegó fue a reservar suelo para alojar a la futura iglesia y mercado en la manzana 148, aunque no queda clara su donación al patrimonio público, por lo menos en esa fecha. En el segundo apartado del acta constitutiva de la Asociación se señala que “El señor González formará el plano de la colonia con división de calles, manzanas y lotes, pudiendo reservar algunos de éstos para edificar mercado, iglesia o algún otro edificio para la colonia” [25] .
La colonia Artesanos adquiere tonos populares al grado de autoaceptarse como barrio, situación que legitimaba la mezcla de usos de suelo. Pero no solo eso: si bien la oferta de pequeñas parcelas atrajo a ciudadanos con pequeña capacidad de compra, también se concretó la obtención de suelo por parte de pequeños capitalistas, tal como intentaremos demostrarlo adelante.
Los principios de mercado inducidos a través del diseño urbano de las primeras colonias de Guadalajara probaron su eficacia para contribuir a estratificar socialmente el consumo de suelo: los pobres no podían comprar lotes en las colonias burguesas ya que las grandes superficies ofertadas los hacían inalcanzables a sus capacidades económicas, además de que no eran sujetos de crédito.
El sentido inverso si era posible: personas con buena capacidad económica podían comprar en el futuro barrio popular, bien fuera con un afán especulativo o incluso se produjeron casos en que personas con perfil clasemediero levantaron fincas que sin llegar a ser ostentosas introdujeron diversidad al paisaje residencial. De ahí que a la mezcla de usos deba agregarse la mixtura social, ingredientes con los que años mas tarde se forjaría la identidad social del barrio.
La venta de suelo en la Colonia Artesanos entre 1903 y 1908: sincronía
entre oferta y demanda
El horizonte temporal para reconstruir el comportamiento de la demanda abarca de 1903 a 1908 [26] , periodo para el cual documentamos la celebración de 407 operaciones de compraventa, es decir el 50.18 por ciento de los 811 lotes disponibles. En términos de superficie significa la venta de 97,701.13 m2 de los 187,333.75 m2 de suelo vendible, lo que equivale al 52.15 por ciento.
El primer registro corresponde al lote 1 de la manzana 73-74 comprado el 18 de junio de 1903 por Margarita Temblador a un costo de $ 100.00. Se trata de un terreno con línea de fachada de 23.50 metros hacia la calle Ventanitas y 32 metros de fondo, lo que significa un costo de $ 0.13 por m2.
El análisis de los datos permite clasificar a la clientela en dos categorías: los “medianos compradores” como llamamos a las personas que adquirieron más de 1,000 m2, independientemente del número de lotes. Ninguno rebasó el tope de 6,400 m2, de ahí la razón para no abrir la categoría de “grandes compradores” [27] .
Los “pequeños
compradores” adquirieron suelo por debajo del umbral señalado, la
mayoría guiados por el valor de uso, es decir, la motivación
fue edificar una vivienda para ocuparla (cuadro 1).
|
Tipología de Compradores Colonia Artesanos, 1903-1908 |
||||
|
No.
de compradores
|
Lotes
comprados
|
Superficie
comprada
(m2)
|
Superficie
promedio por
comprador
(m2)
|
|
|
Medianos
(compraron más de 1,000 m2)
|
|
|
|
|
|
Pequeños
(compraron menos de 1,000 m2)
|
|
|
|
|
|
Total
|
|
|
|
|
200
m 
N|
Medianos Compradores, Colonia Artesanos, 1903-1908 |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Fuente:
Elaboración propia con información recabada en el Archivo
del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco.
Sección Instrumentos Públicos.
|
||
En relación con la barranca que disectaba el terreno, casi todas las propiedades de Vaqué se ubican en el sector suroriente que gozó de la preferencia de los primeros clientes en función de su colindancia con el tejido urbano consolidado. Esta porción se oponía al ángulo nororiente, menos cotizado dado su alejamiento y colindancia con el cementerio de Mezquitán. José Vaqué se ostentaba como comerciante, oficio que seguramente llevó al terreno inmobiliario, al especular con las propiedades adquiridas [29] .
En lo
que atañe a los “pequeños compradores”, los oficios manifestados
en los protocolos de compraventa permiten caracterizar a la clientela popular
o clasemediera: de un total de 168 casos consignados, 53 eran comerciantes
(el 31.5 por ciento), 39 manifestaron ser artesanos (23 por ciento), 17
trabajaban como albañiles (10 por ciento) 10 se desempeñaban
como jornaleros (6 por ciento) y 9 afirmaron ser empleados (5 por ciento)
(cuadro 3).
|
Oficios de los Compradores de Lotes Colonia Artesanos, 1903-1908 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Fuente: Elaboración propia a partir de información recabada en el Archivo del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco. Sección Instrumentos Públicos. |
|
El carácter de pequeños
compradores se refuerza al verificar que el universo de 224 personas identificadas,
adquirió 306.5 lotes que corresponden a 62,962 m2. El
2 por ciento compró medio lote, el 69 por ciento de los clientes
adquirió un lote, mientras que 18 por ciento se hizo de dos. El
restante 11 por ciento realizó compras de entre tres y cinco lotes,
tal como se señaló antes, sin superar 1,000 m2
(cuadro 4).
|
Colonia Artesanos 1903 - 1908 Pequeños Compradores (menores de 1,000 metros) |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Fuente:
Archivo del Registro Público de la Propiedad. Estado de Jalisco.
Sección de Instrumentos Públicos.
|
||
En lo que respecta al ritmo general de ventas entre 1903 y 1908 destaca el auge
observado en 1904, 1905 y 1906, años en los que se vendieron 105,
79.9 y 94 lotes respectivamente, lo que equivale al 68.5 por ciento del total
de ventas del periodo analizado (Gráfico 1).
Es probable que 1903 haya servido como periodo de prueba, tanto para los oferentes como para los compradores ya que sólo tenemos identificados 20 registros de compraventa, aunque hay que considerar que el proceso inició en el mes de junio.
Durante los años 1907 y 1908 las ventas fueron de 65 y 43.5 lotes, respectivamente. La información disponible no permite conocer las causas del declive. Una hipótesis apunta a la competencia desatada por la ampliación de la oferta que se verifica precisamente durante esos dos años [30] .
Figura 4
En promedio se vendió un lote cada 4.5 días durante el período comprendido entre el 18 de junio de 1903 y el 7 de septiembre de 1908. La elección de las propiedades y la formación de precios del suelo observa una dinámica interna que permite constatar el significado de la presencia del cementerio de Mezquitán y la Barranca de Belén. El sector suroriental gozó de mayor preferencia durante el período analizado, al tiempo que manifiesta concentración de lotes caros -más de 30 centavos por m2-, particularmente en las manzanas 56 y 144, ambas vinculadas con la calle de Mezquitán y por tanto mejor comunicadas a través del tranvía y más próximas al tejido urbano consolidado. En contraparte, las seis manzanas con frente al cementerio reflejan ventas exiguas.
Para la comprensión del comportamiento de las operaciones de venta y la formación de precios de suelo debe tomarse en consideración el efecto de distorsión provocado por la barranca [31] : se rehuye comprar en sitios topográficamente deprimidos, y cuando ello ocurre el suelo resulta más barato -menos de 20 centavos por m2-, tal como se muestra en la manzana 142 (figura 5). En cambio, la manzana 145, al contagiarse de la cotización experimentada por la manzana 144 resulta parcialmente demandada.
Es difícil realizar una valoración global de los resultados de la promoción inmobiliaria sin tener datos precisos sobre las tasas de ganancia obtenidas, sin embargo el buen ritmo de ventas y la solvencia de los compradores invita a pensar que la estrategia ideada por González Franco tuvo resultados comercialmente positivos mediante la captación de pequeños ahorradores que encontraron un producto que se adaptaba a su solvencia y posiblemente también a su noción de ciudad. López Moreno destaca que el 100 por ciento de las operaciones fueron realizadas de contado [32] , hecho que refuerza la relación sincrónica entre oferta y demanda.
Figura 5
Precios del Suelo Lotes vendidos en
el periodo 1903-1908
Conclusiones
Las evidencias presentadas permiten inferir que la estrategia de atomizar el suelo en pequeñas parcelas fue clave para el aparente éxito en la promoción inmobiliaria de la Colonia Artesanos. El diseño urbano tuvo un papel más relevante que el precio del suelo para definir la formación social resultante. El acierto fue abrir una oferta formal para un nicho de mercado amplio y no tanto para la población de probada solvencia económica puesto que dicho segmento ya contaba con opciones en las colonias Francesa y Americana.
La concordancia entre la oferta y la demanda cimentaron una estructura que permitió la construcción social de un barrio obrero semejante a los que previamente existían en la ciudad. La novedad fue la puesta a prueba de un esquema de mercado capitalista a una nueva escala: el estrenar suelo “planificado” en espacios amplios, así como la puesta en práctica de saberes técnicos y mecanismos de gestión que aportarían experiencias para el futuro desarrollo urbano y generarían un singular paisaje urbano (figura 6).
La diversidad de prácticas desplegadas por los agentes inmobiliarios durante el Porfiriato contribuyó en señalar el modelo urbano que posteriormente seguiría Guadalajara. Se trata de una etapa en la que el negocio del suelo adquiere una creciente importancia como escenario de acumulación de capital y forma parte de un complejo proceso de reterritorialización de las relaciones de propiedad una vez superada la fase de corporativismo que mantuvo vigencia hasta mediados del siglo XIX.
No obstante es necesario tomar en cuenta que el Estado no estaba preparado para regular el crecimiento urbano, la solución de las necesidades de infraestructuras y equipamientos dependía en buena medida del voluntarismo de los promotores, lo cual acentuaba las desigualdades en la producción de ciudad. Los instrumentos se restringían a reglamentos de aspectos puntuales -por ejemplo el alineamiento de las aceras- y a labores de inspección municipal por parte de obras públicas.
Los estudios sobre la morfología urbana e historia de la propiedad en Guadalajara son escasos: se trata de una línea de investigación subvalorada, no obstante que se cuentan con ricos acervos documentales y fuentes cartográficas que pueden alimentar la búsqueda de nuevos conocimientos desde una perspectiva que considere los vínculos entre el espacio urbano y los sujetos históricos que sobre él despliegan sus valores y relaciones de poder.
Si una ciudad ignora la labor de
sus artífices materiales, su historia estará sesgada o incompleta.
El análisis de las promociones inmobiliarias a escala fina puede
dar luz sobre la diversidad de paisajes urbanos y también para entender
tensiones sociales y conflictos ambientales históricamente construidos
Figura 6
Representación isométrica
del paisaje urbano en 1906
.
Recorte del Plano Guadalajara a principios del siglo, de Grant Higley, probablemente de 1906.
Borde
urbano en el norte de Guadalajara. El paisaje del barrio de Artesanos exhibe
con nitidez la morfología definida por los corazones de manzana.
Creemos que la localización de las casas dibujadas no es rigurosa
pero aún así se perciben las diferencias de densidad entre
los sectores norponiente y suroriente. La barranca de Belén esta
representada, aunque su longitud se minimiza.
Notas
Bibliografía
COROMINAS, Miquel (1999). “Cerdà, geómetra”, en Ciudad y Territorio, Estudios Territoriales, No. 119-120. Madrid: Ministerio de Fomento, pp. 209-220.
CURLEY, Robert (2000). “Los que suscribimos, indígenas de Mezquitán…:comunidad y autoridad eclesiástica 1894-1907”, en Pacheco Jiménez, Susana -coordinadora-, Vida y muerte entre la ciudad y sus barrios. El Panteón de Mezquitán en su cementerio (1896-1996), Ayuntamiento de Guadalajara, Agata Editores, pp. 85-115.
DE LA TORRE, Federico (2000). La ingeniería en Jalisco en el siglo XIX, Universidad de Guadalajara, 297 p.
GOBIERNO SUPREMO DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE JALISCO (1903). Informe querinde el Gobernador Constitucional del Estado de Jalisco, General Luis C. Curiel al XVIII Congreso, dando cuenta del producto de los dos empréstitos contratados en 1898 y 1900 y de su inversión. Guadalajara: Talleres de Luis G. González, 735 p.
KRAUZE, Enrique (1994). Siglo de caudillos. Biografía política de México (1810-1910). México, D.F.: Tusquets Editores, 344 p.
LÓPEZ MORENO, Eduardo (1996). La vivienda social: una historia. Puebla: Red Nacional de Investigación Urbana, Universidad de Guadalajara, 507 p.
LÓPEZ MORENO, Eduardo (2001). La Cuadrícula. En el desarrollo de la ciudad hispanoamericana. Guadalajara, Jalisco. Universidad de Guadalajara, ITESO, 226 p.
