L’allotjament en apartaments i habitatges d’ús turístic constitueix una oferta amb molta importància territorial i econòmica i es caracteritza, a grans trets, per la seva naturalesa dual. D’una banda, l’allotjament en segones residències (en molts casos de propietat) que compta amb una àmplia difusió al territori català com a conseqüència del procés d’expansió que s’ha produït especialment des del darrer terç del segle XX. En segon lloc, l’activitat turística que desenvolupen les empreses que comercialitzen l’allotjament en habitatges d’ús turístic, particularment, apartaments. En aquest segon cas es tracta d’un sector productiu encara poc conegut, ja que el marc legal havia dificultat la regulació d’aquesta activitat.

1. El turisme residencial o de segones residències

L’allotjament turístic en apartaments o habitatges s’associa normalment a la modalitat de turisme residencial o de segones residències, la qual es caracteritza per persones que es desplacen a una destinació o localitat, no necessàriament turística, per a fer ús d’un habitatge de propietat, lloguer, cedit o de multipropietat, en el qual s’allotgen i realitzen activitats d’oci i lleure (Delgado, 2008). Alguns autors estableixen una distinció entre turisme residencial i de segones residències en funció del temps d’estada (més de sis mesos a l’any en el primer cas i menys d’aquest temps en el segon); tanmateix, ambdues tipologies tenen en comú un fort arrelament al territori a causa d’una pràctica turística recurrent i de llarga durada.
Des d’un enfocament més socioeconòmic es defineix el turisme residencial com l’activitat econòmica que es dedica a la urbanització, la construcció i la venda d’habitatges que conformen el sector extrahoteler, els usuaris dels quals els utilitzen com a allotjament per a estiuejar o residir, de manera permanent i semipermanent, fora dels llocs de residencia habitual, i que responen a noves fórmules de mobilitat i residencialitat de les societats avançades (Mazón i Aledo, 2005:18-19).
El fenomen de segona residència és propi dels països desenvolupats i la seva intensitat i extensió en el territori està lligada al nivell de renda de la població, cosa que explica la localització temporal recent i la distribució territorial propera a les metròpolis, tot i que amb la millora de les infraestructures i l’increment de la mobilitat en general cada vegada s’allunyen més del lloc de residència habitual.
El turisme residencial ha experimentat a les àrees mediterrànies, segons alguns estudis, una sèrie de transformacions que permeten identificar quatre etapes en el seu desenvolupament. La primera etapa, que arriba fins al començament dels anys vuitanta del segle anterior, es va caracteritzar per adoptar un model en què predomina la petita urbanització dispersa i els blocs d'apartaments en alçada en primera línia de platja. La segona etapa s’estén fins als primers anys noranta del segle passat, amb una expansió de macrourbanitzacions de bungalous i adossats. Des del 1994 al 2002 es produeix una tercera etapa que té com a producte més rellevant la macrourbanització amb camp de golf. La quarta etapa, que arriba fins a l’actualitat, es desenvolupa a partir del resort turístic-residencial, entès com a unitats d’oci amb una estructura tancada i una important dotació d’infraestructures i que compta amb una llarga sèrie de serveis educatius, sanitaris i comercials que esdevenen unitats d’oci residencial independents del territori en el qual s’instal·len (Aledo, 2008: 107-108).

2. Evolució i distribució geogràfica de les segones residències

Segons l’Institut d’Estadística de Catalunya, a Catalunya l’any 2001 hi havia 514.943 habitatges secundaris, que representaven un 15,54% sobre el total del parc immobiliari. Aquesta proporció era similar a la registrada en el conjunt de l’Estat espa-nyol (16%), però molt inferior a la de comunitats com les Illes Balears (19,36%), el País Valencià (22,14%), Castella i Lleó (22,99%) o Castella-La Manxa (23,27%).
Tanmateix, si es compara Catalunya amb alguns dels països de la Unió Europea amb un parc significatiu de segones residències en el mateix període, com per exemple França (10,7%) o Itàlia (10,6%), es constata la importància d’aquest tipus d’allotjament turístic al territori català.
El turisme de segona residència ha estat un fenomen amb una llarga trajectòria a Catalunya i ha tingut, des dels seus inicis, una doble vocació orientada cap al mar i cap a la muntanya. Les comarques amb una tradició més dilatada en aquest àmbit responen a diversos factors d'atracció. Inicialment, el fenomen va afectar les comarques més pròximes a Barcelona en termes absoluts –major proximitat– o relatius –bona accessibilitat i disponibilitat de transports com el ferrocarril–. Així mateix, altres valors com l'atractiu paisatgístic (Viladrau al Montseny), la disponibilitat d'aigües termals (la Garriga, Caldes de Malavella o Tona) i la incipient pràctica d'esports (excursionisme, esquí), van atraure, ja des de final del segle passat, una creixent població barcelonina benestant, desitjosa d'escapar dels rigors estiuencs de la capital. Aquests inicis de la segona residència a Catalunya han deixat un vast i ric llegat arquitectònic en algunes de les poblacions esmentades, famoses per les edificacions modernistes que daten d'aquest període.
No obstant els precedents esmentats, que afectaven una capa social molt minoritària i uns enclavaments territorials singulars, l'expansió de la segona residència com a fenomen que afectava capes àmplies de la població i una part significativa del territori no es va produir fins als anys seixanta i començament dels setanta. Aquesta expansió ha de vincular-se a l'expansió econòmica dels anys seixanta, que va facilitar que una àmplia capa social tingués accés a la segona residència i el creixement del sector. De fet, l'adquisició d'una segona residència va arribar a convertir-se en una autèntica moda. El desenvolupament residencial es va produir en dues etapes diferenciades: en un primer moment l'oferta es va caracteritzar per la promoció d'urbanitzacions tipus ciutat-jardí, que van proliferar a totes les comarques properes o ben comunicades amb Barcelona. En una segona fase, a partir de començament dels setanta, també es van començar a construir blocs d'apartaments, particularment a la costa i als nuclis turístics del Pirineu. L'expansió territorial del fenomen, de la mateixa manera que la construcció de torres a començament de segle, es va iniciar en els municipis més propers a Barcelona i posteriorment es va anar desplaçant cap al conjunt del territori. Les urbanitzacions van proliferar així en gairebé totes les comarques del litoral i el prelitoral català i en alguns enclavaments pirinencs.
En funció de les xifres disponibles, l'evolució de les residències considerades com a secundàries va ser la següent: el 1960, any que es pot prendre com a punt de partida de l'expansió del fenomen, a Catalunya n’hi havia unes 40.000. Deu anys més tard aquesta xifra s'havia triplicat amb escreix fins a les 148.000 residències, i es tornà a duplicar en els deu anys següents: 332.160 residències secundàries el 1981. Les dues dècades següents la xifra continuà augmentant i arribà a les 467.922 unitats el 1991 i a les 514.943 el 2001, si bé el ritme ha anat disminuint. 
Des de l’any 1981 i fins el 2001 les segones residències s’han incrementat en 182.783 habitatges, augment que representa un increment del 55% respecte el 1981. Tenint en compte que el creixement total del parc immobiliari per al mateix període ha estat d’un 35%, es posa de manifest el pes de les residències secundàries i el ràpid creixement que han experimentat en els darrers anys.
Els efectes de l’edificació de segones residències és molt significatiu. Es calcula que durant el decenni 1970-80 el turisme va generar el 30% del creixement urbà; i a partir dels anys vuitanta la segona residència pren un protagonisme destacat en la urbanització del litoral català, tot generant un nou boom immobiliari a la costa  (Majoral, –coord.- 2002). Aquest tipus d’allotjament turístic s’ubica en un principi en municipis de platja més o menys propers segons les infraestructures viàries de l’època, i progressivament passa a ocupar l’entorn immediat a la primera línia de costa. L’interior de Catalunya triga més a unir-se a aquest desenvolupament i es limita inicialment a les urbanitzacions construïdes arran del turisme de neu als Pirineus. Tanmateix, a partir del 1995 s’inicia un període de gran dinamisme del sector residencial turístic que s’estén a tot el territori català i que ha durat fins a l’actualitat.
L’àmplia difusió del fenomen fa que les segones residències tinguin un paper molt significatiu en la interpretació del sistema de poblament territorial i d’ubicació residencial. El turisme residencial es diferencia de les modalitats turístiques tradicionals pel fet que l’usuari no utilitza estructures turístiques convencionals per al seu allotjament, com l’hotel o el càmping, sinó que fa ús d’un habitatge de propietat o arrendat. Una altre aspecte destacable és que no sempre se situen en indrets turístics. Si bé s’ha de reconèixer que la majoria d’aquests habitatges estan lligats a nuclis turístics importants, la lògica en l’ocupació del territori respon també a més variables, entre les quals el component emocional i familiar té un paper molt important.
L’any 2001 gairebé tots els municipis de Catalunya presentaven habitatges de segona residència, tot i que s’identificava una major concentració en el litoral i sobretot al voltant de la Regió Metropolitana de Barcelona. En aquest sentit, es pot parlar d’un predomini d’habitatges de segona residència lligats als recursos turístics del litoral català. Tot i això, s’ha de tenir en compte que la major part de la població se situa al litoral i, per tant, també s’hi ubica la major part del parc immobiliari de Catalunya.
Quant a la seva distribució, el fet més destacat és la progressiva generalització del turisme residencial en el territori; és a dir, la segona residència augmenta en general a tots els municipis. Tot i això, els municipis amb més d’un 50% d’aquest tipus d’allotjament es redueixen i tendeixen a agrupar-se en determinades comarques com la Cerdanya, el Ripollès o el Baix Penedès. Aquestes dinàmiques s’expliquen a través dels canvis estructurals i socioeconòmics que s’han produït a Catalunya en els darrers anys. La millora en el nivell de vida i en la infraestructura viària ha permès augmentar el parc de segones residències arreu. Tanmateix, l’increment de la mobilitat en general també ha generat un fenomen de dispersió residencial pel qual moltes residències secundàries han passat a ser principals, cosa que s’ha produït especialment a la Regió Metropolitana de Barcelona. Al món rural català, en canvi, l’efecte s’ha esdevingut en ordre invers i sovint habitatges principals han passat a ser secundaris a causa de l’èxode rural. També cal considerar altres fets puntuals que han contribuït de manera més o menys directa a la consolidació d’àmbits de turisme residencial; com és el cas de la Cerdanya amb l’obertura del túnel del Cadí l’any 1984.
Segons López (2005), es pot parlar de tres grans tipus i territoris d’especialització de segones residències: litoral, rural i periurbà o metropolità. Cada zona respon a dinàmiques pròpies i presenta una tipologia d’edificació característica. A la costa les residències secundàries solen ser de nova construcció i segueixen un patró urbanístic de creixement lineal amb elevada densitat i estructura vertical, trets heretats del turisme de masses que va colonitzar la costa catalana a partir dels anys seixanta. D’altra banda, a l’interior de Catalunya la urbanització és més atomitzada, de baixa densitat i d’estructura horitzontal, i és habitual la reocupació d’habitatges principals abandonats per l’èxode rural.

3. Caracterització de la demanda de la segona residència

A Catalunya, com en altres àrees de la Mediterrània, la demanda de segona residència respon a una dinàmica plural. D’una banda, existeix una oferta de residències secundàries que satisfà la demanda d’un col·lectiu procedent de l’estranger. De l’altra, s’identifica una demanda interior que s’ha anat incrementant en les darreres dècades i que explica en bona mesura la intensitat i les pautes territorials de l’expansió de la segona residència.
L’àmplia literatura dedicada al tema dels residents turístics estrangers situa la globalització de les economies i els canvis en els patrons de vida dels europeus com les claus del desenvolupament del turisme residencial. Les condicions climàtiques favorables, la qualitat ambiental, les millores en els transports o la proximitat als països emissors també contribueixen a explicar l’atractiu de les zones mediterrànies.
Segons el Frontur, Catalunya és una de les àrees receptores de l’Estat on més turistes estrangers s’allotgen en un habitatge de propietat (1,2 milions al 2007), fins i tot pel davant de territoris com el País Valencià i Andalusia (tots dos al voltant del milió de turistes allotjats en residència de propietat). No obstant això, en termes relatius, Catalunya se situa en una posició mitjana: aquesta modalitat d’allotjament en un habitatge de propietat és practicada per un 8% dels turistes estrangers, lluny del 24,6% de Múrcia o el 19,7% del País Valencià. Per nacionalitats, a Catalunya són els turistes de nacionalitat francesa els que practiquen aquesta modalitat de manera més destacada.
Aquesta demanda exterior es complementa amb una potent demanda interna. Les anàlisis que busquen definir un perfil dels usuaris de segones residències evidencien l’existència de diversos trets que permeten establir unes característiques generals. La primera és el caràcter urbà dels usuaris de segones residències, tal com han constatat moltes investigacions. De fet, la possessió d’una segona residència és més freqüent com més gran és la grandària del municipi de residència habitual.
Des del punt de vista sociodemogràfic, els estudis realitzats (López, 2005) posen en evidència la correlació entre variables com l’edat dels usuaris i el tipus de família, que també influeixen en la disposició i localització d’aquests habitatges. Així, apareix un perfil de matrimonis amb fills –especialment parelles amb fills petits– en el qual els pares tenen edats compreses entre trenta-cinc i cinquanta anys i estudis secundaris, com a característiques destacades.
Les anàlisis mostren també l’interès de la categoria socioeconòmica com a variable clau en el perfil dels usuaris de segones residències. La categoria socioeconòmica és indicativa dels ingressos de la llar, però també del nivell d’instrucció i de la pertinença a determinats grups socials. Els assalariats qualificats són el col·lectiu que apareix més destacat i predominen les llars de categoria alta, que tenen fins a tres vegades més probabilitat de disposar d’aquest tipus d’habitatge.

4. Impactes de la segona residència

L’expansió de les segones residències al territori català i les seves conseqüències són qüestions que han estat objecte de moltes anàlisis des de diverses perspectives. Encara que fins fa poc només es remarcaven els aspectes positius, entenent que el desenvolupament d’activitats turístiques comportava beneficis econòmics i demogràfics clars, des de fa uns quants anys s’aixequen veus que qüestionen el model de desenvolupament basat en l’expansió de segones residències. La revisió dels impactes que genera el turisme en general i l’expansió de segones residències en particular permeten destacar algunes de les repercussions d’aquest fenomen, encara que existeixen diferències importants en funció del nombre d’habitatges i les característiques de l’espai on s’ubiquen.
En primer lloc cal destacar els impactes de la difusió de segones residències des del punt de vista territorial. Els efectes sobre el consum de sòl són evidents, ja que l’increment del parc de segones residències ha influït la pressió sobre el sòl per dues vies. D’una banda, s’accepta que la construcció de segones residències es correspon amb un increment del preu de sòl, que sovint passa de sòl agrari a sòl urbà. De l’altra, el creixement del parc de segones residències dispara el consum de sòl: l’increment de la superfície urbanitzada requereix no tan sols el sòl per a l’edificació sinó per a les infraestructures de serveis (xarxes elèctriques, canalitzacions d’aigua...) i comunicacions (vies de comunicació per als desplaçaments cap a la segona residència). La interrelació entre el desenvolupament de la urbanització i la dinàmica turística, especialment a les àrees costaneres, s’ha posat de relleu en diferents estudis (Oliveras, 1989; González Reverté, 2003).
També dins d’aquesta dimensió territorial s’han d’esmentar els conflictes que genera l’expansió de segones residències. Aquests conflictes deriven, en primer lloc, de la competència que pot representar la construcció d’habitatges amb finalitat turisticoresidencial amb relació a altres usos del sòl (agrari, industrial), fet que dificulta la diversificació econòmica. En segon lloc, s’han detectat conflictes a escala regional que són conseqüència de l’aparició de ciutats turístiques que alteren la xarxa urbana tradicional i representen una competència per als centres urbans comarcals. Un exemple en aquest sentit pot ser la competència que el desenvolupament de Roses representa per a la ciutat de Figueres (Fraguell, 1994).
Un segon bloc d’impactes es refereix a l’àmbit socioeconòmic. El turisme s’associa habitualment a una millora de la qualitat de vida, a un increment de les rendes, a un desenvolupament de les infraestructures locals, al desenvolupament de negocis i indústries locals, a la diversificació d’activitats (sobretot en àmbits rurals) i es considera un estímul per a la creació de llocs de treball. Segons aquest plantejament, es relaciona l’expansió de noves residències turístiques amb la generació de llocs de treball, i, per tant, amb la revitalització econòmica. També es destaca que el turisme residencial ajuda a l’increment de l’oferta d’oci promoguda per l’increment poblacional, i contribueix al manteniment de determinats serveis, especialment el comerç minorista. No obstant això, la lectura positiva cal revisar-la a la llum del caràcter temporal d’aquests llocs de treball, ja que, a llarg termini, els efectes sobre l’ocupació són limitats. Alguns estudis posen de manifest que l’activitat turística hotelera genera sis vegades més ocupació que les segones residències. També s’ha posat en evidència que els beneficis econòmics associats al creixement de segones residències solen concentrar-se en una minoria social, els promotors.
A escala municipal, la construcció de segones residències sol representar una font d’ingressos per als municipis on es localitzen. Els ajuntaments recapten per conceptes com la concessió de llicències d’obres, impostos i diverses taxes que poden tenir un  efecte positiu. Però cal tenir en consideració altres contrapartides, com ara la demanda de nous equipaments i serveis que cal garantir per a la població que resideix al municipi temporalment.
Des de l’òptica sociodemogràfica, els municipis que tenen segones residències reben una població estacional que passa períodes de temps variables en funció del tipus de residència. En alguns casos, la població estacional és destacada en períodes vacacionals de l’estiu o bé al Nadal i Setmana Santa. En altres casos, la freqüentació d’aquests habitatges és més gran i, a part de les vacances esmentades, hi ha una elevada presència de residents secundaris els caps de setmana.
Els impactes socials també han estat analitzats i posen de relleu que cal tenir en consideració el vincle existent entre els residents secundaris i el lloc on s’ubica l’habitatge: el fet d’haver nascut o tenir llaços familiars al municipi de la segona residència afavoreix la integració. Pel contrari, diversos estudis posen en evidència que la proliferació de segones residències no contribueix a augmentar el capital social local i augmenten la polarització social. Així, les dificultats que caracteritzen les relacions socials entre els residents vacacionals i la població autòctona poden generar tensions i conflictes. 
Finalment, els impactes ambientals de les segones residències són cada vegada més grans. Encara que les residències secundàries poden contribuir a una millora de l’entorn en determinades àrees amb la reconstrucció o rehabilitació d’edificis abandonats, per exemple, el més freqüent és trobar nombrosos casos d’alteracions i/o agressions al medi com a conseqüència tant de la construcció com de l’ocupació de segones residències.  La transformació dels usos del sòl i els seus efectes sobre la cobertura vegetal i sobre la fauna i flora autòctones són exemples ben coneguts. Les segones residències contribueixen a incrementar els efectes de la urbanització sobre el medi: contaminació d’aigües i sòls, contaminació atmosfèrica (a causa de l’increment dels desplaçaments) i un impacte sovint molt negatiu sobre el paisatge. Aquests elements es reforcen en el cas del litoral, on la pressió constructora ha estat més forta i les edificacions han envaït, en ocasions, l’accés públic a les platges i a la línia de costa.
Les respostes a aquesta pressió sobre el medi ambient s’han deixat sentir en àmbits diferents: d’una banda, la major conscienciació popular s’ha estructurat en ocasions en plataformes ciutadanes per a protegir dels processos d’urbanitzacions alguns paratges d’elevat interès natural; de l’altra, les institucions públiques han pres una actitud més estricta per a regular les normatives que han possibilitat un creixement tan important del parc de segones residències.

5. Apartaments turístics: un sector productiu poc conegut

La Llei del Dret a l’Habitatge defineix l’habitatge d'ús turístic com “l'habitatge l'ús del qual els propietaris, amb l'autorització de l'Administració competent, cedeixen a tercers en condicions d'immediata disponibilitat per a una estada de temporada, en règim de lloguer o sota qualsevol altra forma que impliqui contraprestació econòmica. Els cessionaris no poden convertir l'habitatge en llur domicili principal ni secundari”. La delimitació del concepte permet la seva clara diferenciació en relació a les segones residències.
No obstant això, les segones residències apareixen classificades sota aquesta denominació en els censos que es realitzen periòdicament, mentre que habitatges d’ús turístic –o apartaments turístics– són una oferta d’allotjament que es caracteritza per la manca d’informació sistematitzada sobre el sector.
La inexistència d’un registre centralitzat de les empreses que es dediquen a llogar temporalment habitatges d’ús turístic és un greu obstacle que explica l’escassa atenció que ha rebut aquest sector i, de fet, la llei esmentada aspira a regular “la sobreocupació dels habitatges i l'infrahabitatge i a posar les bases per a lluitar contra l'activitat empresarial i lucrativa de convertir il·legalment els habitatges en allotjaments turístics, precaris, sobreocupats i sotmesos a preus abusius”.
Les característiques de la normativa reguladora juntament amb l’existència d’un ampli sector informal expliquen les dificultats per a avaluar de manera global la importància dels apartaments turístics en el context de l’oferta d’allotjament. Algunes de les dades de què es disposen provenen de les associacions d’empreses d’apartaments turístics. L’associació de Tarragona compta amb una oferta de 30.000 places d’allotjament a la zona. No obstant això, les associacions denuncien la competència de particulars –calculada en un 50% del total– que es mou en la il·legalitat i que no es troba sotmesa als mecanismes de control que actuen en l’oferta regulada.
El problema de manca de regularització d’una part de l’oferta real és, sens dubte, la qüestió més citada en relació als apartaments turístics. Però hi ha altres temes també rellevants, com l’ús d’aquesta oferta com a habitatge principal, com a conseqüència dels increments de preu de l’habitatge i les dificultats d’accés a l’habitatge. En alguns casos, els apartaments destinats a ús turístic s’ofertaven com a habitatges en propietat per a residir de manera habitual, però a un preu molt més competitiu que els habitatges disponibles al mercat immobiliari. La clau del baix preu resideix a aprofitar la localització dels apartaments d’ús turístic en sòl terciari, que no pot emprar-se per a usos residencials i que, per tant, té millor preu.
No obstant les dificultats assenyalades, el sector econòmic de lloguer d’habitatges d’ús turístic ofereix moltes possibilitats en un mercat en què guanya pes la gestió individualitzada de l’allotjament i amb un gran potencial de promoció mitjançant Internet. Aquest és el mitjà més utilitzat pels usuaris d’aquesta oferta turística que atreu, majoritàriament, estrangers amb un perfil econòmic i cultural mitjà-alt, segons les enquestes realitzades per les principals associacions d’apartaments turístics.

6. Planificar el futur? Reptes de les segones residències per al segle XXI

Malgrat el creixement del parc tant de segones residències com d’apartaments turístics en el transcurs de les darreres dècades, el panorama actual apunta cap a tendències que moderen l’expansió del fenomen.
Es poden assenyalar diferents elements que indiquen un canvi de conjuntura i que ajudarien a ralentitzar, encara més, el ritme de creixement d’aquest procés. El primer element que cal destacar és la voluntat política de regular i controlar l’augment indiscriminat de segones residències a Catalunya. Els criteris de Planejament Territorial de la Generalitat recullen de manera explícita l’interès per “aportar mesures de regulació i orientació espacial de la segona residència”. Aquest document constata que la concentració de la segona residència de nova construcció en els llocs de paisatges més atractius de la costa i de la muntanya ha donat lloc a la pèrdua de qualitat de molts indrets i de crisis funcionals dels sistemes urbans i que la demanda encara pot incrementar-se a causa de la pressió de compradors estrangers. Com a solucions proposa evitar l’ocupació de les àrees paisatgísticament valuoses i orientar la demanda cap a la reutilització dels nuclis en procés de despoblament o facilitar la construcció de segona residència en àrees d’extensió de nuclis urbans situats en paratges on no es produeixin afectacions significatives del paisatge. En aquesta mateixa direcció es mouen els plans territorials parcials ja aprovats o en desenvolupament. Altres instruments de planificació sectorial –particularment d’ordenació del litoral– reforcen aquesta idea que és necessari controlar una expansió que ja ha malmès una porció considerable d’espais d’alt valor paisatgístic i natural.
Altres elements que contribueixen a moderar l’augment d’habitatges d’ús turístic són la major sensibilitat ciutadana en contra de grans operacions immobiliàries, que ha donat lloc a mobilitzacions amb àmplia cobertura en els medis de comunicació i, en els darrers anys, una conjuntura econòmica poc favorable a l’activitat constructora que ha estat el motor de l’expansió de les segones residències.